サラリーマンのアパート経営について　その後・・・

Question

お世話になります。
去年の年末に同じタイトルで質問させていただき、皆様からアドバイスを頂きました。

その後、勉強をする時間もないくらいのスピードで話が進み（義母と主人での話し合い）２０００万の物件を購入することが多分９割方決定してしまいました。
私が入る隙間は殆どなく、義母と旦那の勢いに負けてしまいました。

義母の考えは「働く、稼ぐ物件は見なくていい、購入した後に手間をかけて愛情たっぷり直していけば良い、見てしまうと悪いところばかりに目がいくから稼ぎのよい物件なのに躊躇してしまう」と、理解しがたい事を言っています。
ただ、これだけは絶対譲れなかったので連れて行ってもらう約束はできました。
但し、主人が何を言おうと義母は購入を勧めてくると思います。

付け加え、「家賃収入で得たお金の三分の一を返済（経費なども一に入る）にあてればよい、残りは貯金期する事」と言っています。

私は借金するのであれば早く返済したいと思うたちなので、家賃収入で得たお金（必要経費をのぞいた額）は全て返済にあてたいのですが、返済額とかは三分の一程度じゃなければならないなど決まりはあるのでしょうか？
これも言いなりになりたくないので、きちんと返済計画をたてたいのですが、シュミレーションするために基礎がわかる本やサイトお奨めはありますか？

義母の勢いに押されてしまった私が、今後このアパート経営に関して注意するべき点はどのようなところでしょう？
義母は後４年くらい熱中してそうな勢いで、自分の意見を押し通させて欲しい、年老いてからは何もしてあげられないから、元気なうちに色々貴方たちの為にさせて下さい（させてと言うか、しますと言うニュアンス）と、懇願されています。

もう、購入してしまったと考えて、無知な私ではありますが、購入後の経営の為に勉強しておかなければいけない事を教えていただけないでしょうか？

前回、皆様からアドバイスが全く実行出来ずに申し訳ないのですが、宜しくお願いします。

noname#75089 · Accepted Answer

obamasanです

基本、１さんに同意です

＞、購入した後に手間をかけて愛情たっぷり直していけば良い、

表面利回り80％や100％の物件ならまだしも、その物件確か20％でしょう。
素人のやることは全く理解できません。

＞これも言いなりになりたくないので、きちんと返済計画をたてたいのですが、シュミレーションするために基礎がわかる本やサイトお奨めはありますか？

私の場合、よく「金融電卓」使ってます。
利子計算やら、完済年数が判ります。
大手家電店へ行けば売ってます。


借金するのは、あなた方ご夫婦でしょう。仮に失敗した場合、あなたとご主人が責任持つのですよ。
なんで、ご主人名義で借金こさえて、義母の言いなりになるのやら、全く理解できません。
借金こさえてまでアパート経営をそんなにしたければ、義母名義で購入すればいいのに・・・・と、通常人なら思います。
義母が経営に失敗しても「相続放棄」すれば済む話ですから。

まあ、質問者さまの場合、他に不動産3つ持っている、とのことでしたから、いざ、の時は持ってる不動産を売り払えばすむ話ですが・・・・


＞返済額とかは三分の一程度じゃなければならないなど決まりはあるのでしょうか？

全くありません


＞、購入後の経営の為に勉強しておかなければいけない事

1、税金とか、税務申告はしっかりやっておいてください。脱税するとサラ金並の加算税がとられます。
2、借地借家法をよく学んでおいてください。これを知らなければ後で「大損」食らいます。
3、借家に関する新しい判例チェック。
4、民法。
5、民事訴訟法
6、アパートのメンテの仕方。
7、賃借人とトラぶった場合に備えて、刑法も学んでおいてください
8、宅建業法（業者じゃなくてもこの程度は知っておくものです）
9、会社法（特に商業時効）
10、アパート購入の際には、連帯保証人にはならないこと。ご主人と義母が勝手に進めている話です。まともに関与すらさせてもらえないあなたが、言いなりになって連帯保証人になった場合、下手すると、あなたの全財産が剥ぎ取られます。人的担保ですから、あなたの財産（あなたが親の相続した場合の相続財産含む）が全て剥ぎ取られる可能性があります。
11、アパートからの賃料収入に関し、一切義母にお金を渡さないこと。一度渡してしまったら、そのまま返ってこないケースすらあります。自身の収入は、必ず、自身で管理・返済してください

アパート経営は、簡単にお金が入ってくるものと思いこんでいる素人さんが世の中なんと多いことか・・・・

経営者（大家）として経営する以上、関連法令は全て学んで、頭に叩き込んでおいてください。そうしなければ、「必ず」失敗しますよ。


今後も、アドバイス下さる方が沢山回答くださることと、思いますが、皆さんの意見を耳にタコができるくらい聞いてください、というか読んでください。
そして参考にしてください。



借金の返済に関するサイトではありませんが、賃貸借でよくトラブルケースを記したサイトの紹介をします


http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm
http://www.chintai-d.com/contents/recovery/judicial-p1.htm

http://www.h7.dion.ne.jp/~oo2004oo/D_Hanrei_Hourei/Arrange/hanrei_kubunsyoyuu_hou.html
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/ko_04.html
http://www.retio.jp/cgi-bin/search2.cgi?bigcategory=4

ma_h · Answer

前回も回答させていただいた元業者営業です

正に「恋は盲目」状態ですね。
こうなってはもう周りが何と言っても聞き入れてはくれないでしょう。
不倫をしている人に道徳を説いても「好きになった人にたまたま奥さん（ご主人）がいただけ」等という傍から見たら「アホか？」と言う様な理屈をこねるのと一緒です。燃え上ってしまって視野狭窄に陥っていますから、客観的に判断することができないのです。

ただし、不倫は当事者だけの問題ですみますが、今回のケースは違います。ご質問者様が「債務」を抱えてしまいますので。

あくまでご質問文を拝見した限りですが、おそらく今回の物件は失敗するでしょう。むしろこの様なケースで成功したら奇跡です。
後は「沈みゆくタイタニック」から出来るだけ傷を浅く逃げる方法を考えた方が良いでしょう。
その一番手が「繰り上げによる借金返済」です。出来る限り早急に借金を返済し、金利による損失を減らすことが第一でしょう。
あとは物件のメンテを必要最小限にして出来るだけ支出を減らす。

なお、管理については不動産業者と「管理委託契約」を締結して、全て任せた方が良いでしょう。ていうか素人が賃貸不動産の管理など出来るとは到底思えませんので、必ずそうして下さい。
勿論手数料はかかりますが（概ね賃料の５％位）実際、金額以上の仕事内容ですよ。

逆に、＃１さんの回答にもありましたが、これ位の負担を義母にお願いしてはいかがでしょうか。
ご質問者様からだと角が立つかもしれませんので、ご主人様から言ってもらっては？

今のご時世「口は出すけど金は出さない」では通りません。

tarotaro001 · Answer

もう購入される方向のようですね。

それならば頭を切り替えて、せめて前向きに進むべきでしょう。

アパート経営は全部管理会社を立てて一任すべきです。
住民のクレーム処理、家賃未納問題、これらを女性ができるとは思えません。
手数料がかかりますが自分でやるとなると手数料以上の手間隙（＋心労）がかかります。

もし義母が勿体ないといったなら義母にお願いしてはどうでしょうか？

それから家賃収入の1/3を借金返済に充てるという義母の言い分は角が立たないようにうなずいておけばいいでしょう。
実際に返済するのはあなたたちですから。
収入の1/3を返済というキマリなどありませんから、できるだけ繰上げ返済を行い借金はどんどん無くすべきです。
ただし、備品の補修費や空き室による家賃収入減を賄えるようにある程度の備蓄は必要です。
間違っても貯金しようとは思わないことです。
２０００万を２５年３％で借りると８００万の利息が付きます。
それこそ勿体ないと思うべきです。

借金を完済して、ある程度の補修その他のアパートのための備蓄ができてから貯金に入るべきです。

ただ、軽自動車を買うような感覚で、勢いで進める話ではないと思うのですが・・・
この不景気・・・・空室の確率はかなり高くなると思うのですが・・・

サラリーマンのアパート経営について その後・・・

obamasanです

前回も回答させていただいた元業者営業です

もう購入される方向のようですね。

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