マンション売主が倒産すれば管理はどのようになっていくのか

表記のとおりですが、、、

新築マンションの　売主が倒産すれば　その後のマンションは
どのようになっていくと思いますか？
たとえば　中古の売買
たとえば　管理　等

昨年でいえば　○ファーと○イアパレス　のマンションは
どのようになっているのでしょうか？

ちなみにダイアパレスの分譲に以前賃貸ですんでたことがありますが
管理は（ダイヤ管理）しっかりしていたと思います。

今日、今から　生まれてはじめて　マンションを購入したいと思っていますが　売主さんがとても急いでいるようです。早く住宅ローンをとおして鍵まで引渡ししたいそうです。

物件的には　うーんというところはありますが、価格が魅力で
私どもでも手が届く範囲です。どう考えても　相場の賃貸より
安く、広いので決めたいと思っています。
自分たちの現在の環境は社宅として分譲マンションに賃貸で
すんでいますが、この大不況のあおりででていかないと
いけなくなりそうなのです。まだ本決まりではないですか。
現在のところに家賃全額負担となると18万になるので
正直厳しいです。その半額が現在の負担ですが
今回購入しようとしているマンションは管理費等こみで
住宅ローンが９万でおさまりそうなのです。ボーナスもなしです。
首都圏でなかなかその金額は魅力ですよね。

今からの契約です。至急　教えてください。

No.5 ベストアンサー 回答者： henrijayer 回答日時： 2009/01/13 11:12

今から契約だ、至急教えろという人には

何をいっても手遅れですが

どのマンションデベも親会社より管理会社のほうが収益安定しています。
東急不動産より東急コミュニティ
長谷工より長谷工コミュニティ
こういうマンション不況期にはデベロッパーは潰れても子会社は
「管理」という安定経営資源を維持していたりします。
しかし、得てして親会社が倒れると管理会社を変えようという
管理組合の動きもあったりもしますが、世間の区分所有者は
めんどうくさいのは嫌いだったりしますから本当に変えるのに
至らなかったりします。
また、管理会社の中には親会社が潰れるとそれこそ自分たちの
職場を守ろうと今まで以上に熱心に働く会社もあります。
管理といっても正社員はフロントマンだけであとはすべてパートと
下請けですから、実際は下請けとパートの管理が厳しくなるだけ
だったりしますが。

マンション経験が豊富ならいいですが、マンションはじめて購入の
人が、倒産した売主のマンションを買うのはいろいろ精神衛生上
よくないですよ。
もともと健全な管理や健全な瑕疵担保、健全な長期修繕というもの
を知らずして闇雲にいい悪い判断するのは何も判断しないのと同じ。

最初、よいデベロッパーの系列管理会社（これが極めて少ないのが
また問題ですが）の管理を経験してから、上級編として自分が理事に
なる気で弱小デベ物件を買うか・・・ですけど。
やばいのは弱小デベは施工会社の連鎖倒産を招き安い。
そうなると１０年の瑕疵や長期修繕の文句をいう先がいなくなる。
ついつい売って逃げたくなるけど、案外売る際施工会社の知名度は
気にする人が多いです。

No.4 回答者： 2009ken 回答日時： 2009/01/13 09:50

マンションの場合は、建築主と売主（仲介）があります。

まあ、兼任してる場合もありますが、仲介会社が飛んでも、概ねどこにも影響はありません。
で、分譲マンション自体は、区分所有者の持ち物になります。全部売れてれば、建築主が倒産しても、なんら影響がありません。空き部屋があって倒産となれば、空き部屋がとりあえず管財人のものになる可能性があります。他の会社に一括売却される可能性もある。そうなると価格も下がり、資産価値に影響が出ます。仮に買い手がつかず放置となれば、その割合が多ければ、共益費などが貯まらず、修繕などができなくなり、スラム化します。

なお、安売りする場合は、建て主が現金が欲しくて売り急いでる場合と、すでに転売業者に一括売却されて、戦略的価格で再販されてる場合があります。実際誰も住んでないので、中古ではなく新古と言うことになります。

ダイアについては管理はすでに別会社に売却されていましたので、今回の倒産とは基本的には無関係です。

瑕疵担保については、建設会社が存続してれば、そちらに問うこともできます。再生会社でも同様。保険でカバーできる場合もある。どれだけ埋まってるか、管理組合がどうなってるか、建物の保険がどうなってるかあたりが重要な話でしょう。

No.3 回答者： btob 回答日時： 2009/01/12 20:28

雨漏りとか、マンションの構造自体の責任に関する「瑕疵担保責任」を10年間負うのは誰でしょう。

専有部の2年の無償修理であるアフターサービスは誰がするのでしょう。倒産した会社のマンションを進んで買う人はいないと思いますので資産価値の低下にもつながります。
金額が魅力的なのはわかりますが、つぶれる可能性がない会社から買うのが適切だと思います。
マンション管理の経験があれば、売主が存在する意味が大きいことはわかるはずです。
管理会社は管理組合で好きな会社に変更できます。しかし、管理会社にマンションの不具合を保障する責任はありません。マンション建物の保障を誰もしないのです。それで平気であればとめません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。家でもマンションでも自己責任が大きいですね。

今はまた別のところを検討しています。

お礼日時：2009/01/26 11:48

No.2 回答者： denit 回答日時： 2009/01/12 10:24

基本的に売主は売る時にしか関係ありません。

管理は管理会社が行います。
通常は居住者(購入者)で作る管理組合が管理会社に業務委託して行われるものです。
ここに売主は関係しません。

売主と同系列の管理会社が管理業務の委託を受けるのが一般です。
ただ、これはあくまで管理組合が委託するものなので、管理会社を
変更することは何ら問題ありません。
管理組合の総会・理事会において定められた手続きにしたがって
進められるはずです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2009/01/26 11:47

No.1 回答者： kappa1zoku 回答日時： 2009/01/12 09:54

マンションの場合、購入手続きが済み物件引き渡しの手続きが完了すれば問題ないと思います。

つまり、法務局での手続きが完了すれば、晴れてあなたのものと言うことだと思います。
だいたいこういう手続きには、会社お抱えの司法書士があたりますが、問題はないと思います。

問題は、新築物件の場合1年から5年程度いろいろな補償制度があり、入居してみたら水回りに不具合があるとか、クロスに汚れがあるから張り替えてもらうとかいう一種の欠陥部分が見えてくるんです。多かれ少なかれあります。
その補償が、売主＝建築会社で倒産したら補償してもらえないということだと思います。

あと管理の問題ですが、基本的に分譲マンションの場合は、住人で管理組合を結成し、管理組合が管理会社と契約する形です。
もちろん売主＝建築会社が管理会社を兼ねている会社も多いのですが、基本的なルールは契約です。
気に入らなければ、他の管理会社にすればよいのです。これは売主が倒産しようが関係ありません。
ただ、管理費の運営を売主が一括請負っている違法な状態がよくあります。これがあると、倒産と言う場合アウトですね。