差押え物件の購入

購入を検討していた中古物件が、差押えられていたことを知りました。
この物件の持ち主さんは借金返済のために家を売りに出しており、売却したお金で借金は全額返済できるそうです。
不動産屋さんの話やサイトを調べてみたところによると、競売にかかる前なら一般の物件と同様に売買できるとのことでした。

こういった差押えられた物件で売りに出ているもの（任意売却というのでしょうか）を購入するには、
(1)具体的にどういったリスクがありますか？
(2)判断をする際、どんな点をチェックし、何に気をつければいいですか？
(3)一般に、こういった物件が競売にかかるには、差押えになってからどのくらい後になるのでしょうか？
(4)競売にかかってからの購入は可能ですか？また、任意売却の場合と比べて、メリットデメリットはありますか？
(5)任意売却で購入する場合、例えば３０００万円のものだったら、どの程度の値引きが可能ですか？
(6)支払いは全額現金の予定ですが、危険ですか？
(7)売主さん側の不動産屋さんは、差押えになっている事実を告げる必要はないものですか？

気に入って具体的に考えていただけに、差押え物件だということにショックを受けました。
諦めた方がいいのか、問題点をクリアできれば購入してもいいものなのかわからず困っています。
一度にたくさんの質問をして恐縮ですが、どうぞアドバイスをお願いします。
よろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2009/01/29 18:59

　　

(1)具体的リスク
　売主に瑕疵担保責任を負う経済的余裕がないこと。
(2)チェックする点
　通常の物件と同じだと考えて良いでしょう。
　生活が荒れている場合が多いので汚れや傷が多いかもしれません。
　マンションの場合は管理費滞納があると新所有者に請求されます。
(3)競売にかかるには差押えになってからどのくらい？
　ケースバイケースです。
　差押後、借金返済をがんばっていれば猶予されますから。
(4)競売にかかってからの購入は可能か？任意売却と比べてメリットデメリット。
　可能です。
　任売より安く買える可能性が高いのはメリット。
　落札できるかどうか不明で、落札後全額支払までにあまり余裕がないのがデメリット。
　（ＣＡＳＨで買えるなら逆にメリット）
(5)任売で購入する場合、３０００万円のものならどの程度の値引きが可能？
　絶対に表にはでてきませんが、最終的決定権は債権者が持っています。
　債権回収上、競売の方が得だと思えば応じません。
　最近は競売も不調ですが、誰もが欲しいような物件はさすがに競合するので、
　仲介業者に探りをいれるのがよいでしょう。
　競売になると仲介業者も売上ゼロなので、有望客なら正直になるでしょう。
(6)支払いは全額現金の予定ですが、危険ですか？
　全く問題ありません。
(7)売主側の不動産屋は差押になっている事実を告げる必要はないのか？
　引渡し時点で登記がきれいにできるなら、必要ありません。
　任意売却物件は所有者が借金を返せなくてそのようなことになるので、
　建物の維持管理が不十分な場合が多いです。
　売主に瑕疵担保責任を負うだけの資力がない場合が多いので、
　物件に瑕疵があっても自分で対応せざるをえないでしょうが、
　そういう物件を買ってリフォーム→転売している業者もいる位なので
　リフォーム代を２００万くらい見込めればさほど問題はないでしょう。


　　

この回答への補足

競売で安く落とせるという可能性があるのは魅力ですが、反面、時間もかかり、価格面の読みや手続きなど素人には難しいことが多そうという印象を持ちました。
ここでさらに質問させてください。
確実に手に入れるには、任意売却になっているうちに（今でもまだ不動産広告にでています）購入する方がいいと思われますか？
また、差押えられているということで、価格的に交渉しやすくなりますか？

補足日時：2009/01/30 00:26

この回答へのお礼

質問に一つひとつ丁寧にご回答くださり、ありがとうございました！

お礼日時：2009/01/30 00:26

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/01/30 23:36

No.２です。

一括決済は仲介業者に段取りをお願いする事になりますが、認めてもらえない場合もあります。段取りしておいて「やっぱりやめた」と言われると困りますから。あなたの買う意思の強さとか信用によると思います。
司法書士については、通常の売買でも買主が指定するのが普通です。売買の場合は買主を登記権利者、売主を登記義務者と言います。
一括決済の段取りがついたなら、登記書類関係は司法書士に任せて、あなたは現金を用意するだけです。境界杭の確認などは、通常は契約後残代金の支払いまでに行いますが、一括決済で境界杭の確認を希望される場合は事前にしておかなければなりませんね。
手付金の保全については、任意売却物件の場合は仲介業者が預かったりする事もありますが、売主が引っ越しなどに必要であればそういうわけにもいきませんね。必要最低限の金額にするくらいでしょうか。

この回答へのお礼

追加の質問に対して、ご回答をいただきありがとうございました。
昨日、不動産屋さんを訪ね、支払い方法等について相談したところ、「買主保護」の説明を受けました。
ご回答者様から、手付金の不動産屋さん預かりおよび「一括決済」について知識を得ていたので、話もスムーズにできました。
本当にありがとうございました。
今後、一つずつ確認しながら進めたいと思います。
またご相談させていただくこともあるかと思います。その際はどうぞよろしくお願いします。
ご回答くださった皆様、ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/01 18:26

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/01/29 22:11

本当に売却代金で全額返済できるのか？というリスクと、手付金を払った場合にその金額を売主が使い込んでしまって返済に足りなくなったりしないか？というリスクがあります。

プロならこういう危険な物件を買う場合、手付金をはらって後に残代金を払うのではなしに、売買代金全額を一度に払うのと引き換えに所有権移転を行う場合があります。これを業界用語で「一括決済」と言います。債権者に担保抹消に必要な書類を用意して取引に来てもらい、買主側の司法書士が担保抹消と所有権移転に必用な書類を確認してその場で支払いをし、返済分はそのまま債権者の手に渡るするわけです。
住宅ローンを使う場合は、先に契約をしてからでないとローンの申し込みができないのでこのやり方はできませんが、現金で買うなら可能です。

この回答への補足

「一括決済」についてのアドバイスありがとうございます。
これについて詳しくお聞かせいただけますか？

「一括決済」を希望する場合、買い手側の不動産屋さんにその旨を伝えれば、段取りはつきますか？
通常、司法書士は売主側で指定すると聞いたことがありますが、「一括決済」する場合、買い手であるこちら側で司法書士に依頼する必要があるのでしょうか？
「一括決済」にあたって、こちら側で準備すること・流れなどをお教えいただけると助かります。

手付金に関するリスク回避についてもお聞きかせください。
今回の物件に持ち主さんが居住されており、手付金で引越をされるかもしれないため、手付金を入れるように求められることも考えられます。
こういう場合、どうしたらいいのでしょうか？

補足日時：2009/01/30 00:40

この回答へのお礼

専門的な見地からのアドバイス、どうもありがとうございました！

お礼日時：2009/01/30 00:28