私道に関するトラブル

１筆の土地を社員用駐車場として賃借しています。

概念図
ＢＢ｜ＣＣ
Ａ｜私｜Ｄ
Ａ｜道｜Ｄ
￣￣￣￣￣￣←県道
￣￣￣￣￣￣
私が借りた駐車場の場所は土地Ｄです。私道はＡＢＣＸがそれぞれ1/4ずつの所有権があります。ＡＢＣは普通の住宅で居住者がいます。Ｄは更地です。Ｘは以前土地Ｄを持っていた人と思われます。現在、私道についてＤの持ち主(賃貸人)には所有権がありません。ＢＣは私道以外に県道に出る方法はありません。私道について謄本では「公衆用道路」の記載はありません。私道には市の上下水道のマンホールが設置されています。

さて、土地Ｄを利用するに当たり私道部分も使っておりましたところ住人Ａから私道部分は使わないようにという強い指示がなされました。その場は従いましたが長期的に見て県道しか使えないといのでは非常に不便です。

質問
１．本当に私道を使ってはいけないのでしょうか？
２．現地案内時、不動産会社から私道部分は使えない旨の説明は受けていませんが、不動産会社に落ち度はないでしょうか？
３．私道部分を使えるようにする方法はありますか？

長くなりましたがよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/03/06 21:10

＞１．本当に私道を使ってはいけないのでしょうか？

Ｄ土地の所有者が私道の持分を持ってない以上、その私道は他人の土地です。通行する権利はありません。

＞２．現地案内時、不動産会社から私道部分は使えない旨の説明は受けていませんが、不動産会社に落ち度はないでしょうか？

駐車場用地の賃貸は借地借家法の適用外ですので、契約前に行う重要事項の告知義務などもありません。

＞３．私道部分を使えるようにする方法はありますか？

ＡＢＣと使役通行権について合意して、私道の使用料をＡＢＣに払うことにすれば使用できるでしょう。

この回答へのお礼

明快な回答をありがとうございました。
しかしながら、Ｘに対するアクションを選択肢に入れてないようです。私はＤの地主がＸに持分の譲渡を交渉すればよいと思っていますが？

お礼日時：2009/03/07 05:53

No.4 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/03/07 09:28

>Ｄの地主がＸに持分の譲渡を交渉すればよいと思っていますが？

そのとおりですね。
そうなれば、私道は使えます。

通常であればＤ土地と私道持分1/4はセットで取引されるものです。

Ｄ土地の取引に於いて、Ｄがうっかり私道持分を買うのを忘れていたとは考えにくいです。

推測でしかありませんが、Ｄ土地は県道に面しているので建築基準法上も私道が無くても困らない、あるいは私道持分があっても無くてもＤ土地の価値に影響しない。などというような理由でＤは私道持分を買わなかったではと思います。

Ｄが持分をＸから買い取れば良いことなのですが、それを賃借人から強制することも出来ません。

質問者さんはその土地を買ったわけでは無いのですから、不便であれば他所を探すという手段もあると思います。

この回答へのお礼

>>通常であればＤ土地と私道持分1/4はセットで取引されるものです。
そう思います。1/4分のお金が惜しかったのかもしれないですね。

確かに駐車場賃借人として別段の権利が発生しているようではないようなので、よその土地を探すことになるかもしれません。

今回はありがとうございました。

お礼日時：2009/03/07 11:29

No.3 回答者： 02jp 回答日時： 2009/03/07 04:52

一般常識から他人の持分の私道使わないです。

使用料を払わないと無理でしょう。
ちょっと
わがままじゃないですか？

この回答へのお礼

＞わがままじゃないですか？
質問してるだけなのにココまで言われる筋合いはありませんね。

お礼日時：2009/03/07 05:49

No.2 回答者： onbase 回答日時： 2009/03/06 23:43

ANo1の回答に付け加えるなら県道に面している部分から進入が困難で「私道を使うしかない」なら私道を使うことも可能かと思いますが「不便」程度では難しいと思われます。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2009/03/07 05:50