親から子供に土地建物・住宅ローンの名義を移せますでしょうか。

知人に相談され、良いアドバイスが出来ないものかと思い
質問させていただきました。

現在、知人の父・母の共有名義になっている土地建物と
その物件の父名義になっている住宅ローンがあります。

父は既に退職しており、母も２年後に退職が決まっていて、
息子一人の収入と両親の年金だけで生活することになります。
住宅ローンの残存期間は９年で、月々の支払いが１５万円です。
両親とも退職をすると
息子の収入の８０％が住宅ローンの支払いになり、
残りの２０％と両親の年金だけで生活することになり、
どう考えても経済的に生活していけないので、
何か良い方法はないか検討しております。

土地は建築基準法でいう道路に接しておらず、
但し書き道路になっていて、金融機関の方が言うには、
かなりのマイナス点になるので、売却しても相当金額を下げないと
売れないのではと言われました。
また代々受け継がれている土地なので、
母はできれば売却したくないとのことです。

親子間の売買ですと、新規に住宅ローンを組むのは難しいと思いますし、
あまり金額を安く設定すると贈与とみなされ、
贈与税の対象となる場合があるとも聞きました。

住宅ローンの借換も検討しておりますが、
父は既に退職していますし、母の収入だけでは
借換は不可能であると思っています。

このような場合、どうすればいいのか全く見当がつかず、
どなたか知識のある方がいらっしゃいましたら、
アドバイスを頂きたいと思ってます。宜しくお願いします。

No.4 回答者： sysry85 回答日時： 2009/04/30 22:03

うまく審査が通るかは分かりませんが、

親子リレーローンなどに申し込めるかどうか
銀行に問い合わせしてみてはいかがでしょうか？

親子リレーローン自体、あまり取り扱いが多くないと思いますが
例えば広島銀行の「借り換え専用住宅ローン　プラス７００」などは
親子リレーができるローンになっています。

確かに条件もそれなりにあるので、何とも言えませんが
まずは聞いてみるのが一番かと思います。

参考URL：http://www.hirogin.co.jp/service/ju-loan/pls700/ …

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2009/03/26 15:02

知人さんが負債を引き受けるつもりがあるのであれば、相続時精算課税

制度がありますから贈与税のような課税にはなりません。

先祖代代の土地（つまりは所有物件）に家を建て、返済計画がままならないって、どんなひとか想像できませんね。

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/03/26 14:40

＞住宅ローンの名義を移せますでしょうか。

最初から後先考えないで無茶なローンを組んでいるようですからあまり良い方法は無いでしょうね

＞母も２年後に退職
＞住宅ローンの残存期間は９年

残りの７年間だけの問題では？

＞住宅ローンの借換も検討しておりますが、

自分たちが勝手に思っているだけなのでは？

築年数が判りませんが普通の住宅ローンだと

新築で３０－３５年間．．．金額は「全額＋諸経費」が最高．．．

中古だと「２５年－築年数」が一般的な期間．．．金額は価値の７０－８０％が限界？

今が築２０年だとローンが成立しても期間は５年間

移せたとしても支払額は逆に増えるかも？

ローンの残り期間が９年間だとすると築年数でアウトになるかも知れませんね

父親の退職金は？

No.1 回答者： mogmog0101 回答日時： 2009/03/26 13:57

んーと、この話しでおかしい点があります。

それはこのご夫婦が、退職後の生活設計をしていないことです。本来ならば60歳定年で70歳で完済するむ予定だとしたら、それまでに貯蓄するか、退職金を返済に充て一括完済するのが常套手段です。まず、なぜそうしないのか、そうできなかったか、にあります。

次に名義ウンヌンのお話しですが、夫婦共有名義という事から、連帯債務で借入していることが伺えます。親子ローンでは無いので、相続以外で息子が債務を引き継ぐ必要はないことです。

親子・親族間の売買で住宅ローンは難しいどころか不可能に近いです。

状況を推測すると、息子さんの年収は300万円程度であり(15万円が月手取りの8割から逆算)、残債は1600万円くらい残っていること(月15万×年12回×9年)。
すると母の定年までの期間を考慮して親子ローンで長期に組み直す方法しかとれないような気がします。
懸念材料は、担保価値が下がっていて付保できるかどうか、返済比率が高いこと、母の定年までの期間が短いこと、が挙げられます。

…母の退職金は充当できないんですかね?　父の退職金はドコへ行ったのでしょう?

いずれにしろ、取り扱い銀行へ相談するのが手っ取り早いです。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
父が５５歳のとき、職場が倒産し退職金は全く出ませんでした。
また、そのことが原因で父は精神的な病になり、
それ以後働かずに一日中自宅にいます。
また、こういう状況になっているにも拘わらず、
母がどうにかしてくれると安易に考えているようです。
今までの貯蓄を使いながら生活するので一杯のようです。
母の退職金は殆ど出ませんので充当は考えられません。

取扱銀行に相談すると支払いがヤバイと
目を付けられると思っているので避けていたようですが、
相談するよう促してみます。有難うございました。

お礼日時：2009/03/26 16:46