都市計画区域外の農地の売買の注意点は？

都市計画区域外の農地の売買の注意点は何か有りますでしょうか？
詳細は以下のような土地です。
都市計画区域外
地目は山林と畑
現況は畑になっています。
まず、このまま農家でない人間が山林や畑を
普通に購入する事は可能でしょうか？
あと、農地の場合は農地転用の許可、届けが必要といいますが、
将来宅地にしたい場合、都市計画区域外でもやはり
許可・届けが必要になるのでしょうか？
将来、地目を宅地に変えたいのですが。

No.3 ベストアンサー 回答者： megira 回答日時： 2009/03/28 21:07

耕作目的で農地を取得する場合は農地法第３条の許可、転用して利用する目的で農地を取得する場合は農地法第５条の許可が必要です。

農地法第３条の許可の方は、耕作目的で利用することが前提の許可なので、
１．譲受人の申請農地を含めた経営面積（自作地と借入地の合計面積）が５０アール（地域によっては緩和あり）以上になること。
２．譲受人やその世帯員が自らが、すべての農地について，耕作等を行うと認められること。
３．譲受人やその世帯員が，農作業に常時従事すると認められること。
といった条件があります。
http://www.town.tachibana.fukuoka.jp/jigyousya/n …

一方、農地法第５条の許可の方は、転用して利用することを前提とした農地の所有権移転等の許可なので、第３条の許可のような農業経験等による資格制限はなく、許可があれば誰でも農地の所有権移転登記はできます。
ただし、転用事業が短期間のうちに確実に実施されることが確認できなければ、許可は受けられません。
http://www.geocities.jp/archives_kogure/divert.h …
（２）一般基準
ア．事業実施の確実性
・信用及び資力があると認められること
・転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること
・遅滞なく転用目的に供すると認められること
・行政庁の免許、許可、認可等の処分の見込みがあること
・農地と併せて使用する土地がある場合には、申請目的に利用する見込みがあること
・農地転用面積が転用目的からみて適当と認められること
・宅地の造成のみを目的とするものではないこと

宅地への地目変更は、現況が宅地になってからでないとできないので、工事完了後に農業委員会に証明してもらって登記申請します。
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/section/noug …
転用事実確認証明
「農地転用許可・届出後、転用目的どおりに転用されている場合の証明で、土地の地目変更登記に使用します。」

なお、いくら仮登記をしたところで、許可前に農地の引渡しはできません。
あくまでも、停止条件付き契約を結ぶだけで履行に着手しないなら規制の対象にならないということであり、農地の引渡しを行って契約の履行に着手したら違法であり、罰則の対象になる場合があります。

http://www.houko.com/00/01/S27/229.HTM
第92条　次の各号のいずれかに該当する者は、３年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処する。
1．第３条第１項、第４条第１項、第５条第１項、第20条第１項（第32条で準用する場合を含む。次号において同じ。）又は第73条第１項の規定に違反した者
2．偽りその他不正の手段により、第３条第１項、第４条第１項、第５条第１項、第20条第１項又は第73条第１項の許可を受けた者

この回答への補足

大変ご丁寧にありがとう御座いました。
又、お返事が遅くなりました事お詫びします。
私も理解が足りなかった様です。
農地を一般人が買うには予め農地以外に地目変更されていないと
買えない(仮登記は可能だが)と言うことですね。
ちなみに、地目、山林が現況で畑になっている場合、
(固定資産評価証明で登記：山林、現況：畑)
農地法に引っかかりますでしょうか？

補足日時：2009/03/30 09:25

No.4 回答者： megira 回答日時： 2009/03/30 19:56

農地法の規制の対象となる「農地」については、農地法の施行通達の中で次のように定義されています。

http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/20.pdf
(1) 「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいう。「耕作」とは土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することをいう。従って果樹園、牧草栽培地、苗圃、わさび田、はす池等も肥培管理が行われている限り農地である。
(2) 「耕作の目的に供される土地」とは、現に耕作されている土地はもちろん、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような、すなわち、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地（休耕地、不耕作地）をも含む。
(3) 農地であるかどうかは、その土地の現況によって区分するのであって土地登記簿の地目によって区分するのではない。

つまり、「現況が耕作の目的に供されている土地は、登記簿地目にかかわりなく、農地法の適用を受ける農地である」ということです。

一方、「登記簿上の地目は農地であるが、現況が耕作の目的には使用されていない土地」はどうかというと、これも原則として農地法の適用を受ける農地として扱われます。
例外は、「災害や自然荒廃により容易に農地に復元できなくなったものと農業委員会が認めて非農地証明を発行した土地」と、「農地転用許可を受けて計画どおり転用され、地目変更登記が未了なだけの土地」だけです。
無断転用により人為的に非農地化した土地については、農地法の規制対象になります。

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/03/28 10:08

農地から雑種地などへの地目変更も農業委員会の許可がいりますので

追加質問への答えはあなたに農地取得の条件が整わなければ、購入前
に地目変更してそれから購入です。

裏ワザとして、お金払って仮登記をするやりかたがあります。
仮登記は農業委員会の許可事項ではないらしいです。
将来地目変更や取得許可が出たらその時点で本登記するという目論見
です。
勿論許可がでるまで、農地以外の利用はできません。
こうした仮登記農地が増加していることが社会問題になっていますの
で、いずれ法の網がかけられるとは思いますが。

この回答へのお礼

なるほど・・。
1農振除外、2地目変更、3購入（所有権移転）
の順が最も普通の方法と言うことですね。
ご丁寧に有難う御座いました。

お礼日時：2009/03/28 15:12

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/03/27 22:40

農地は地区の農業委員会が許可しなければ移転登記できません。

農業委員会は取得者の農業者としての能力や農地の保全維持が確認でき
なければ、移転登記の許可をしません。

宅地変更で儲けを企んでも現状では簡単にいきません。

この回答への補足

ご回答有難う御座います。ちなみに農業委員会で農振除外されれば農家以外の人が買って所有権移転は出来ると言うことでしょうか？その場合は地目を宅地に変更した後、買うのか、買った後で宅地に変更するのかどちらなのでしょうか？追加で質問すみません。

補足日時：2009/03/28 09:02