土地と建物のローン、別に組むと問題ある？

現在、工務店を通して土地を購入予定です（手付金済み、契約まだ）。もちろん、その工務店で家を建てる予定で、土地と建物一緒に住宅ローンを組む予定でしたが、工務店と建物代金の関係で折り合いが合わず、建物は別の工務店にしようかと思うのですが、土地の契約は今しないといけないので土地だけで最初の住宅ローンを組んで、工務店が決まり次第、建物を別にローンを組もうと思うのですが、

建物が建ち始めるまでの土地代のローンの支払い分が増えるのは予測がつくので、多分１、2ヶ月分は土地のローン代金が余分にかかることになると思うのですが、そのほかにもデメリットってありますか？

土地と建物のローンを別にする事で起こるデメリットを教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： ng001 回答日時： 2009/03/28 11:44

>多分１、2ヶ月分は土地のローン代金が余分にかかることになる

土地のローンについて建物よりも早く返済が始まるだけなので、総額では同じ事です。余分に払うわけではありません。

建物のローンを組むときには土地も担保に入れるのが原則です。住宅ローンの場合は第一順位の抵当権設定を要求されます。従って、土地のローンと建物のローンは同じ金融機関で借りることが求められます。建物のローンを別の金融機関へ依頼すると、土地の抵当権が第二順位になるので断られると思います。

ローンを組むには年収など返済能力に関する審査もあります。念のため、土地のローンを組むときに建物でどれくらいの借入が生ずるかを予め銀行に提示して、両方のローンが組めるかどうか確認しておくと良いと思います。

土地を予め購入して、時期がきたら建物を立てるのはよくあることなので、別々に借りるのは問題ありません。しいて言えば金融機関の事務手数や借入証書の印紙代、印鑑証明書などの諸費用、担保の設定料のような司法書士に払う手数料が嵩むくらいだと思います。

以上、ご参考まで

この回答へのお礼

非常に分かりやすい説明ありがとうございます。

理解できました。同じ銀行から建物のローンだけ後にしてローンを組めばいいんですね。

お礼日時：2009/03/28 23:08

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/03/28 16:22

土地のみでの先行融資も可能ですが、基本的に建築確認の取得が条件になる金融機関がほとんどです。

一部それを条件にしない場合もありますが、あくまで融資を持ち込む不動産業者やビルダーさんなどが金融機関と懇意にしている場合などで、一見のお客さんが土地だけ申し込んでもむずかしいと思います。（資金的に余裕があれば例外で大丈夫です、自己資金2割以上で返済比率20％程度）要は、建物がどれぐらいの規模で幾らぐらいになるのか？金融機関は建築後の支払は大丈夫か？を審査しますので、具体的になっていないと受け付けてもらえないのがほとんどです。資金内容が良ければ、具体的でなくとも問題ないと成るわけです。
当方はデザイン系の設計もやっている都合上、打ち合わせから建築確認降下まで6ヶ月～ぐらいが標準なので、土地を先行して決済してもらっていますし、土地の決済時には建物の見積もりも図面も添付しません。しかしこの条件で融資をしてくれる銀行は1行だけです。
土地建物を含めたおおよその総額で事前審査を受ける→ＯＫ
1、土地決済資金を借りて土地代金を支払う。
2、建築確認降下後、建物資金申込
3、上棟時に建物資金実行（中間金の支払）
4、完成、建物残金支払　　という流れでやっております。
デメリットは分割融資の場合、若干融資の諸費用が多くなります。申し込み手数料や抵当権設定などの司法書士の報酬が2回になるからです。それでも10万円ぐらいの違いです。
土地は気に入っており、急かされずにゆっくり建物を検討したい方には分割融資のほうをお勧めします。
あくまで、取り扱いをする銀行があれば・・・・ですが。
でもその工務店を経由して土地の申込をしている状況なのですよね？別途仲介業者などは入っているのでしょうか？土地だけすんなり買わせてくれれば良いとは思いますがね・・・・ゴタゴタしそうですが

この回答へのお礼

ありがとうございます。

>>でもその工務店を経由して土地の申込をしている状況なのですよね？別途仲介業者などは入っているのでしょうか？土地だけすんなり買わせてくれれば良いとは思いますがね・・・・ゴタゴタしそうですが

確かに気にかかるところです。土地を世話してもらってから工務店の態度が大柄になって値引きや家のレベルを落として価格を下げようとすることに露骨にいやな顔をするようになっていて、向こうも土地を世話しているから他の工務店に変えないだろうと思っているのだろ思いますが、・・・・

土地持ち主の連絡先は知っているので、もし工務店が拒否反応を示したら直接土地持ち主に話そうかとは思ってますが・・・

お礼日時：2009/03/28 23:15

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2009/03/28 12:15

元業者営業です

ちょっと不可解なのですが

＞手付金済み、契約まだ

これはありえません。手付金とは「契約時支払う金員」であり、契約していないなら「手付金」ではなく「申込金」「予約金」という名目になります。

当然、契約前ですから（法律上は）どちらか一方からのキャンセルも「ノーペナルティ」で可能です。

＞建物は別の工務店にしようかと思うのですが、土地の契約は今しないといけないので土地だけで最初の住宅ローンを組んで、工務店が決まり次第、建物を別にローンを組もうと思うのですが

これは注意が必要です。
通常、土地はローンを利用できません。現金のみでの購入になります。
土地・建物でローンを組む場合は「その土地に近々に家を建てる」事が前提でないと住宅ローンは利用できません。
仮に土地購入ローンを融資してくれても金利は高金利になるでしょう。

あと、土地の売主がその工務店なら「ローン云々」ではなく、売ってくれない可能性が大です。建物で利益を得られませんので、「建築条件付売り地」で買ってくれる人に売るか、売ってくれても「建物の利益分を乗せて」売買になりますので、現在の売値＋数百万での売買になるでしょう。

土地ローンを借りれるかどうかは金融機関次第ですが、上記のとおり別の工務店で建築しても「その土地を売ってくれるのか」が問題です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

>>当然、契約前ですから（法律上は）どちらか一方からのキャンセルも「ノーペナルティ」で可能です

名目は内金だったかもしれません。その土地は大きな土地で私が購入すると言うことで分筆が必要なので、一応、分筆にも費用がかかるので、売主としても買うと言われて分筆したら買わないと言われても困るので、内金してもらって、キャンセルしたら内金は返さないと言う条件でと言うことになっています。だから私はキャンセルできません。したら内金が帰ってきません。相手はキャンセルできますが・・・

土地の売主は工務店ではないのですが、土地の値引き交渉は工務店に頼みました。

お礼日時：2009/03/28 23:07