親名義の家のリフォームによって生じる税金について

つたない文章ですが、どうぞ、教えてください。お願いします。
親との同居の家を（今は父親の名義）息子がリフォームすることになりましたが、ローンを組むこともあり、家の名義が一部息子になっていないといけないとの指摘があり、贈与税がかからない範囲で、名義を変更することを考えました。が、現在の家の評価額よりリフォーム代の方がはるかに高額（約６倍）のため、このままでは、その金額が息子から父への贈与に当たると、また指摘を受けました。
びっくりして、税務署へ確認したところ、
”現在の評価額と、リフォーム代の比率と同じ名義配分になっていれば
息子からの贈与には当たらない。ただし、父はお金を払っていないにもかかわらず、（リフォームによって家の価値が上がるので）その分が譲渡所得となる。が、今までに家にかけた経費で相殺できるので（実際計算すると経費が上回ります）税金がかからない。
一方、
名義を息子に変更することについて、父から子への贈与に当たるが、
リフォーム代を払うことで、（その比率の名義に変更した行為は認められ）相殺される。ということで、税金がかからない。

また、これらは、後々税務署から、”お尋ね”の連絡が来るかもしれないので、そのときのために、贈与ではない証拠（リフォーム代の領収書等）、譲渡ではない証拠（過去の経費の領収書や、それに関する証拠など）を用意していてください。といわれました。

が、この回答を得るまでに、税務署の職員さんも（３人話しを聞きましたが、全員が）違うことを言うので、本当に大丈夫なんでしょうか？？ととても心配です。言った言わないとか後から水掛け論になることも怖いです。
特に、贈与にならない（名義の変更が）ということが、なんだかふに落ちないところがあり、不安です。
このあたりに詳しい方いらしたら、ぜひご指南ください。

また、贈与に当たらないようにするには、という点で、職員さんお二人の意見が違っていて、どちらを信じたらいいのかわかりません。
一人は、
”リフォーム前に、評価額とリフォーム代の比率で名義を変更して大丈夫。（後から、お尋ねがくるかもしれないので、書類を用意するように。）とおっしゃいました。
もう一人は、
”リフォーム前に、父から贈与税がかからない範囲で、名義の変更を行い、ローンを組み、リフォーム完了後に評価額とリフォーム代の比率で名義を変更するように。”とおっしゃいました。（だから２回登記上の名義変更を行わなければならないと。ただ、これは同じ年内にすることになります）
後者の方の話を前者の方にしたら、「名義の変更などは年毎にチェックするので、ほんの数ヶ月の間に２回も名義変更をする意味がない」とおっしゃいました。
・・・どちらが正しいのでしょうか？（お二人とも税務署の職員さんです）

No.1 ベストアンサー 回答者： k_k13 回答日時： 2009/04/24 09:33

どちらの話も正しいですね

文章から受ける印象での推測ですが、前者の職員さんは単純に贈与についてのみの視点の回答を、後者の職員さんはいわゆる住宅ローン控除の適用を受けることを加味した回答だと感じます(リフォームでローン控除を受けるにはローン名義人が所有権を持っている事が必須要件です)
それぞれの職員さんに全く同じ質問をしましたか？職員さんは同じ部署の人でしたか？
税務署の職員さんも人間ですから、話し方や伝え方、相手の受けとめ方や話の順番で回答に差がでるのは当然です
むやみやたらといろんな人に相談すると混乱の原因になります
あえて聞いて回るなら何か紙にでも要点を書き出し、それをコピーして話をしていくべきでしょう

この回答へのお礼

ありがとうございます。
いろんな方に聞いて回ったわけではなく、
最初の方は、”贈与税についてお聞きしたい”と問い合わせしたところ、電話をまわされた職員さんで、後者の方は、
他のこと（耐震補強、バリアフリー、省エネリフォームに関する所得税の減税）について聞こうとしたら、電話を回され、そして質問をしていたところ予期せず、同じ話の蒸し返しになって、同じ説明をしたのですが（金額も伝えて）違う回答（２回登記をするようにとの話）をいただきました）

リフォームローン控除ももちろん検討しています。
それも双方の職員さんに同じことを伝えました。
１回の変更で一気にやったらいいのでは？とおっしゃった職員さんは、
「税務署は公の書類上での動きを追うものなので、名義の変更がたった３．４ヶ月の間に行われた場合、（それが年をまたぐとかそういう場合でない場合）結果としては２回目の名義変更を、追います。ですので、
わざわざ２回に分ける意味があまりないと思いますが」とおっしゃっていました。
ローンの控除を受けるために、もちろんローンを組む前に、名義の変更が必要ですが、それが１１０万以内のものを１回やる（そしてリフォーム後にもう一度割合を変える変更をする）のか、一気に、リフォーム代と現評価額の割合で、変更（１回で済ます）のか、の違いによって、
どんな影響があるのか？？ということなのですが・・・・。

さきほど、税理士さんにもお話聞いたのですが、
やはり１回で済まして大丈夫ではなかろうか。といわれましたが・・・。

お礼日時：2009/04/24 11:13

No.3 回答者： k_k13 回答日時： 2009/04/25 09:11

遅くなりました

住宅ローン控除について参考リンクを貼っておきます（国税庁の公式HPです）
この中で
>自己が居住の用に供している自己の所有している家屋について行った増改築等であること。
という要件が示されていますが、これは
・その住所に居住している事（一般的には住民票がそこにある）
・自分の持ち家であること（登記上の所有権が設定されている）
という意味です
居住要件は住民票で証明できますが、所有権については登記で証明しなくてはなりません
そして「自分の持ち家である」という条件は一般的には、遅くともリフォーム工事終了時点までに所有権が設定されている必要があると解釈されています
なので、
>まず名義の変更（リフォーム代に見合う比率のもの）、そしてローンを組む、そして、リフォーム着工、支払い、完成（と同時に支払い）
>最後に年明けてから、控除の申請。と考えていました。
という流れで良いことになります
名義については２回変更する必要はありませんので、工事前にリフォーム代金に見合う変更をしておけば十分です（欲を言うなら二回行えば万全ですが…手数料などがかかりますからね）

なお、
>税務署の方では、リフォーム前に一度名義を変更して、後日（約２，３ヵ月後にさらに名義の変更があったとしても、）の２回目の名義変更（全ての結果としての状態）しか見ない。と言われました。
これは贈与の判定についての話だと思われますが？

話が一緒くたになっているのでわかりにくいところがありますが、贈与と住宅ローン控除は税目も手続きの意味合いも別物です
なので、贈与税の申告も住宅ローン控除の申告（こちらは所得税の申告に含まれています）も両方に万全な対応をするなら、登記は事前に行っていなければなりません

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1216.htm

この回答へのお礼

何度もありがとうございます。
大変勉強になります。

つまりは、割合はどうであれ、ローンを組む前に
名義が変更になっていればｏｋということですね。

本来は、２回に分けてやるべきですが、
費用の面もあるし、チェックのタイミングが年１回ということで、
１回で済ませてしまってもいいでしょう。と税務署の方が
おっしゃってくれた。ということですね。

ありがとうございました！！！

お礼日時：2009/04/25 11:53

No.2 回答者： k_k13 回答日時： 2009/04/24 12:51

No1です

その話の流れならば後者の職員さんの言うことが適切です
住宅ローン控除は書類判断による形式判定ですので、事前に登記名義を移しておかねば控除を受けられません
いくら登記手数料や手間を節約するためだったと主張しても、登記という第三者への表示要件を満たしていなければ通用しないからです
話の流れ方からすれば前者の職員さんは贈与のみで住宅ローン控除を考慮しない回答になりますし、後者の職員さんは住宅ローン控除について聞かれたので事前登記をしておくようにと答えるのは当然です
後日贈与の事のみならず、住宅ローン控除の申告をするなら事前に一部贈与登記をしておくべきです

この回答へのお礼

ありがとうございます。
すみません、一つ質問させてください。
リフォームは、今年中に行われ、もちろん支払いも今年中に行われます。
そして、私の結論としては、
まず名義の変更（リフォーム代に見合う比率のもの）、そしてローンを組む、そして、リフォーム着工、支払い、完成（と同時に支払い）
最後に年明けてから、控除の申請。と考えていました。

住宅ローン控除の申請をするのは、確定申告、
つまりは来年の２月頭から・・ということになりますよね？
ですので、
確定申告をする時点で、登記簿や、ローン残高の資料、住民票や、源泉徴収表などを用意して、申告するものだと思っていましたが、
税務署の方では、リフォーム前に一度名義を変更して、後日（約２，３ヵ月後にさらに名義の変更があったとしても、）の２回目の名義変更（全ての結果としての状態）しか見ない。と言われました。
なのに、事前の一部変更をしなくてはならないのですか？

お礼日時：2009/04/24 15:09