土地購入金のローンは？

一戸建てを建築予定ですが、とりあえずは土地だけ先に押さえようと思っています。

家は今の持家が売却したのちに、住宅ローンの残金を頭金にしてまた住宅ローンを組むつもりです。

そこで、本当は持ち家が売れてから、その分で土地を買うつもりだったのですが、売れるのを待っていたら先に目当ての土地が売れてしまいそうです。

家を建てる目的で土地を購入する場合、ローンはどのようなものになりますか？
やはり住宅ローンと違って金利はかなり高いのでしょうか？

我が家は既に住宅ローンを組んでいるので無理ですが、一般的に土地買ってから家を建てる方たちは、土地代金と住宅代金とを別にローンを組んでいるのですか？
それとも、土地代も住宅ローンをくめるようになっているのですか？

No.2 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/04/30 15:46

昔と違って、ここ最近は土地取得先行でも住宅ローンが利用できる金融機関が多いです。

まして、買換え大作戦ですから、資金計画さえ余裕をもって出来ていれば、銀行なども積極的に案件として相談に乗ってくれると思いますよ。

まずは、現在の持ち家の査定を不動産会社に依頼します。その時に、最悪でもこれなら売れる価格（大体は業者の買取り価格）も把握して、その金額で試算しておいたほうがいいです。また、その価格で売れて残債が抹消できるのかどうか・・できない場合は、次の住宅ローンに組み込めるかどうか、組み込んだ場合に返済に無理はないかです。

また、住宅ローンを２つ組むのはいけないことですが、２つめの金融機関の審査で、１つめの返済も鑑みたうえで返済比率に収まっていれば融資承認される場合もあります。ただし、１つめの金融機関がその事実を知ったときの対応までは知ったこっちゃないというスタンスですが（苦笑）
そんな感じですから、まして買換えとなれば１つめを完済する前提ですので、土地を購入して淡々と今の家の売却をしながら建築も進めていくのが一概に無理で無謀なことではありません。

民間の金融機関のそのような融資やフラット３５などの土地先行取得に対応する融資などさまざまな条件によってメリット・デメリットを検討してみて下さい。ただ、今の家を売却する前提ですから、そのような融資申込みをして審査が通ったあとで「売れないから今の家は賃貸で貸し出す」は通りませんので慎重に。

しかしもし、土地だけ購入して、何ヶ月も何年も後に家を建てるという計画なら上記のような住宅ローン利用は無理ですので、自己資金に不足な分は一旦身内に借りるなどできたらいいんでしょうが・・
土地取得後に遅滞なく建築にはいる計画で、住宅ローン利用で進めてはいかがでしょうか。いずれ住宅ローンを利用したいのであれば、今、金利の高い借入などしないほうがまだ賢明だと思います。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/04/30 14:12

既に住宅ローンを組んでいるのでしたら、土地取得のために安い金利の住宅ローンを新たに組むのは無理です。

当面は、短期で高金利の無目的ローンで土地を購入し、持家が売れてから一旦清算した上で、土地の残金＋建物の住宅ローンを組み直すことになると思います。

いわゆる繋ぎ融資です。
ただ、問題は繋ぎ融資はある程度、今後の計画が決まっていないと、金利が高いですからどんどんしわ寄せがくることになります。

また、現在住宅ローンがあるので審査も厳しいと思います。
しかもたとえ無目的ローンを組めたとしても、今度は既存の住宅ローンと土地の無目的ローンの二重払いが暫く続くことになります。
今、資金的に余裕がないならやめたほうが無難です。

いくらいい土地があるからといって無計画に話を進めると手ひどいしっぺ返しがくる・・・可能性があります。



今の持家の売れる算段が付いてから動くべきです。
売れる算段が付いたときに、既にその土地が売れてしまっていたなら、その土地はあなたとは縁がなかったと諦めるべきです。



要は無い袖は振れないということです。