低予算の中古物件購入

Question

諸事情で、低予算での購入についてご意見お願いします。
将来の計画は、
１）改築せずに部分リフォームでなるべく長く住みたい。
２）耐用年数（住める状態）が過ぎたら、土地を売却した資金を元手に
住み替えをしたい。（賃貸か買い替えかは未定）
質問は
１）築２５年の一戸建てを購入しても良いものか予算を少し上げてもっと築浅のものを探したほうが良いか
２）（築２５年を購入する場合）最長あと何年住むことができそうか。
　　　それまでにリフォームの費用はどのくらいかかるものか。
３）耐震補強の費用と耐用年数を長くする効果はあるのか。
宜しくお願いします。

unos1201 · Accepted Answer

＞築２５年の一戸建てを購入しても良いものか

伯母の家が築21年です。手入れをよくしているので、外見も中身も新築同様を維持しています。その代わり、5年に一度は外壁塗装をして、10年程度で屋根の定期補修、20年でほとんどの屋根瓦を取り替えました。

その隣の家、築15年ですが、何もしていないせいもあり、すでに雨漏り、外壁の崩れ、木製の物干し台は床板が抜けています。使えない状態にまでなっているそうです。

現状でかなりいい状態でも、今後の定期補修を繰り返すなら、あと25年とか30年でも維持できるものがある反面、安普請ですと、30年でボロボロということをよく聞きますし、実際に20年何もしていない建売の家などは、かなり傷んでいるみたいです。

実際に内部を見せてもらい、床の状態、カビなどの生え具合、フロなどの状態を確認して、使えそうなら、10年から15年、あるいは手入れをすることで20年持つと思います。

しかし、すでに床が歪んでいたり、根太が痛み、床が抜けそうなら、すぐに住めなくなりそうです。

＞耐震補強の費用と耐用年数を長くする効果

別のものです。耐震補強しないでも、ある程度の維持をすれば、耐用年数は延ばせます。しかし、耐震補強しても、内部が傷み、屋根が壊れているなら、使える期間はむしろ工事の影響で短くなることもあります。

両親の住んでいる家、すでに60年程度の経過ですが、最後の大規模補修は30年程度前、その後は屋内配線を取替え、それと窓枠の補修、屋根の一部瓦の取替えだけです。屋内配線、古くなり、漏電の恐れありと診断され、電力会社の紹介で15万円程度で最低限の工事をしてもらいました。窓枠の補修も近所の大工さんに10万円程度でサッシの枠を交換してもらい、見違えました。屋根瓦も140枚程度、割れていたり痛んでいるものを取替え、20万円弱、そのとき、雨どいも修理してもらっています。

まだ、使えるので、そのまま住んでいますが、周囲は両親の家以外は全部建て直し、外部すべてが防火壁状態です。そのお陰で２軒隣が火災で全焼しても、影響なし、隣の家は全焼家屋側の補修にかなりの費用がかかったみたいです。ニュースでも報道され、大火災でしたが、両親の家は何とも無い、お隣のお陰でした。

風通しをよくして、カビたり、腐ったりしにくい状態を保てば、木造では60年から70年経過した家でも人さえ住んでいる限り維持できるものも多いです。むしろ、空き家状態が長いと、かなり消耗しますので、よく見てもらい、住めるかどうか確認すれば、ほぼ土地代で購入できると思います。

私の家は、10年目の定期修繕工事を今年の3月末に終了したのですが、費用は200万円以上かかりました。しかし、それでもう10年の延長保証が受けることもでき、案内でも、30年目には屋根も葺き替えすることで60年は維持できると大手の工事会社から定期メインテナンスの仕組みを教わりました。次回も200万円程度、30年目には500万円程度で屋根の葺き替えやフロの交換、床の張替えも行なうことを推奨されていますので、それのあとは、また10年後に200万円程度の定期補修を繰り返し、60年程度で建て直しかまた、大規模補修をすることを勧められました。

実際には、屋根を葺き替えないでも40年程度はもつでしょうから、そこで、建て直しをしてもいいし、状況次第みたいですが、手入れ次第ですので、あとは、どこまで維持を伸ばすかです。

両親の家、まだまだ使えますので、そのままですし、私の家も30年までは大手の工事会社の推薦方式で定期補修して最低60年、できたら70年使うつもりです。ということで、状態がよければ、かなり長く使えます。

耐震補強工事、両親の家は、建て直したほうが早いし、無駄と言われました。使えるだけ使ったらどうですかとも言われ、重いものを２階以上に大量に保管しないなら、関東大震災クラスでも倒壊しないでしょうとも行政の調査で言われています。木造の方がもともと耐震性はかなり強いみたいです。

poolisher · Answer

現物を見なければ、一概には判定できません。

もとの普請がきちんとしているかどうかということもありますし、
場所（特に日当たりや通気性）の問題もありますし、それまでの
メンテナンスのしかたにもよります。

耐震補強は耐震性能の話だけであり、居住性能ではありません。
例えば、耐震性能をよくしたからといって雨漏りを保証するわけでは
ありません。

一般論で質問しても意味がないと思いますので、現物を専門家に
評価してもらったほうがいいとおもいますよ。

tarotaro001 · Answer

中古物件はその後のメンテ次第では２５年でボロボロである場合もありますし、まだまだ１０年、２０年住める場合もあります。
結局その物件が、既に水周り、外壁周り（特にヤネ）のリフォームを行っているか、です。
それとシロアリ対策。

これが対応済みであれば築２５年でも、あなたさえ気にしなければ１０年以上住むことが可能です。（カナリ覚悟が必要ですが）
これをやっていないと、５年後、１０年後くらいに１００万単位の出費が必要になります。

あと転売を考えているようですが、今は一部の土地以外は下がり続けています。１０年後、２０年後にどのくらい値下がりするか・・・・
いずれにせよ築２５年でしたら家そのものの価値はありませんので、購入価格＝土地の値段と思っていいと思います。

転売するときは、
（購入価格×５０～７０％）ー解体費用２００万
くらいで売れたらラッキーと思って購入したほうがいいと思います。
買い手がすぐにつくかは難しいところです。

低予算の中古物件購入

＞築２５年の一戸建てを購入しても良いものか

現物を見なければ、一概には判定できません。

中古物件はその後のメンテ次第では２５年でボロボロである場合もありますし、まだまだ１０年、２０年住める場合もあります。

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