土地家屋を買い取って引き続き居住させる

ある男性から土地家屋を買い取るかどうかを検討しています。売主は初老の独身男性で無職。係累はありません。長年そこ居住している人で金銭的な問題から売却を考えているようです。しかし売却後は月々の賃料を支払い「数年間」引き続き住まわせてほしいとの要望も出されています。いい物件があれば引っ越すとのこと。比較的安価で買えそうですのでいいかな？とも思いますが、自分でその土地を利用するときに退去させるのが難航する可能性も考えてしまいます。貸家の家主が店子を退去させるのに苦労した話をよく聞くからです。

この男性を引き続き住まわせるに当たって「どのような契約」を結べばよいのでしょう？

よろしくお願いします。

No.4 回答者： poolisher 回答日時： 2009/05/21 10:51

no3です。

＞この契約を結んでおいて「退去に難航」という事態が想像できません。

契約上は全然問題がないのですが、問題は契約違反（家賃不払い）や
契約終了後の不法占拠への対応です。

財産があれば差し押さえがきくが、年金や生活受給金は差し押さえ
できない、とか、収入がないので次の住みかえ場所が事実上見つけら
れないとかで、交渉余地が少なく、結局裁判ということになります。

裁判、強制立ち退きまでは想定されているようですが、そういう
余計なコストがかかってくるということをお話したかったことが
ひとつ。
ふたつ目は、自暴自棄になった借家人が事件を起こす可能性がない
訳ではないということです。

脅かすことが目的ではありませんので、これ以上は書きませんが、
いろいろなケースを想定しておくことは有益だということをいいた
かっただけです。

この回答へのお礼

たびたびスミマセン。
では売主の売却代金が手元にあるうちに移転先を見つけるように手伝うようにします。
火災保険も付けておこう・・。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/21 10:57

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2009/05/21 09:04

売り手優位か買い手優位かによって条件は変わってくると思います。

話を簡単にするため、不動産の売買ポジションは固定とします。

買い手優位、つまり買い手候補があなたしかいなければ、
　普通に定期借家契約を結び、常に期限付きの状態にして、家賃等も
　相場ベースで設定すればいいと思います。
売り手優位、つまり買い手候補がたくさんいるとすれば、
　相手の希望に最大限こたえられる内容で契約します。
　ただし、どんなに長くても期限だけはきちんと明文化しておくこと
　でしょう。

＞「どのような契約」
については以上です。立ち退き交渉のリスクヘッジするために契約に
「立ち退き料は請求しない」とか「契約解除後は速やかに退去する」
とか入れたら？という案もありますが、ほとんど意味がありません。
例えば、立ち退き料は請求されたから払う性質のものではなく、大家
が問題解決コスト（訴訟コスト、期間）を減らすために自分の裁量で
支払うお金だからです。

蛇足ですが、無職老人は自治体のバックアップがないとそう簡単に
移転先が決まりませんから、最悪死ぬまで住み続けられるとしたら
どうなるか？ということも併せて検討したほうがいいと思います。
例）・２０年間遊休資産として持ち続けられるか？
　　・退去見通しが立たず、５年後に転売した場合、トータルの差益は
　　　見込めるのか？

この回答へのお礼

買い手優位ですね。ですので「定期借家契約」は結べると思います。

この契約を結んでおいて「退去に難航」という事態が想像できません。(公証人を立ててまで結ぶ)契約の意義がなくなってしまいます。いざとなれば強制執行と思っているのですが難しいのでしょうか？

お礼日時：2009/05/21 09:21

No.2 ベストアンサー 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/05/21 08:40

＃１です

補足．．．

そう言った経緯での借家契約ですから出来るだけ．．．

「居住中の物件に関するあらゆる修理・修繕・維持・管理は入居者の負担とする」

上記特約のためと物件の経緯により家賃は近隣家賃より安く設定する

契約書にも「契約解除時は物件の現時点と同等な状態での返還をすること」とかを記載しておく

いずれにしろ物件の損耗は覚悟し、それに見合う家賃設定でなければ買わないことでしょうね

比較的安価で買えそう＞リスク負担．．．なら買われれば良いと思います

なにより新規賃貸にするなら相当のリフォーム費用が必要でしょうがそれが不要ですからそれだけでもかなり有利では有るでしょうね

私なら．．．

・リフォーム代が不要
・募集などの手間が無い（空室リスク無し）
・近隣相場並みの家賃
・定期借家契約
・たちまち自己使用の予定がない

これなら購入して貸します

大家の都合でいつまでも入居して貰っても良いのでは？（再契約で）
大家からは契約が切れる毎に「再契約しない」と言う選択が出来ます

この回答へのお礼

いわゆるボロ家なので更地にする以外ありません。回答者様のアドバイスは法律面とあわせて非常に参考になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/21 08:57

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/05/21 08:28

大家してます

＞「どのような契約」を結べばよいのでしょう？

定期借家契約

http://www.pref.osaka.jp/jumachi/teishaku.htm

http://www.pref.osaka.jp/jumachi/teishaku-syosik …

http://www.pref.osaka.jp/jumachi/teishaku-setume …

契約年数が経過するときは「再契約」されればいいでしょう

出来れば公証人に定期借家契約の公正証書を作成してもらいましょう

http://www.pref.ishikawa.jp/kenju/shisaku/teisha …

この回答へのお礼

むかしの借地借家法の知識しかありませんでした。定期借家契約という新しいカタチがあるのですね。これは勉強になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/21 09:01