土地の分割売却について

過去の質問欄にnornor1999さんがお答えしていたのですが、土地を分割して売却すると違法になるのですか？

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2009/05/23 00:42

分割して売却するのは普通にある事です。

どういう質問に答えていたのかわかりませんが、違法になるという意味がわかりません。

この回答への補足

以下の質問の内容になります
http://oshiete.homes.jp/qa2897262.html

補足日時：2009/05/24 14:22

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/05/23 07:45

＞土地を分割して売却

以前は、一定面積以上の土地を
分割して売却する場合を
売りの一団と言い
規制がありましたが
現在は
買いの一団が
国土利用計画法の
対象として残っています。

一団の土地の定義を参考に
↓
http://www.pref.aichi.jp/cmsfiles/contents/00000 …
よって、該当すると
国土法の違反にあたります。

この回答への補足

ありがとうございます
市街化区域では２０００m2未満であれば分割しても国土法違反にはならず、分割売却しても違反にならないということですね

補足日時：2009/05/24 14:20

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/05/24 14:54

補足１

＞市街化区域では２０００m2未満

私の地区では市街化は２０００です。
あなたの地区と一緒とは限りません。
調べましょう。
↓
http://www.pref.aichi.jp/0000011474.html

No.4 回答者： drisa 回答日時： 2009/05/25 18:28

こんにちは。

過去の質問は宅建業者ではない個人が土地を分割して売却すると違法になるケースですね。

宅地建物取引業法はご存知でしょうか？
文字通り「宅地」や「建物」の「取引」を「業」として行う際に守らなくてはならない法律です。

ここで言う「業」とは平たく言うと商売。
具体的には不特定多数を相手に反復継続して取引を行うことです。

土地を分割すると言うことは複数の人や業者に売ると考えられるので、
反復継続になり「業」という解釈になります。

つまり分割して売る場合は宅地建物取引業法を守らなければいけない事になるんです。

業法では「業」を行うには免許を受けなければいけませんので、
無免許での取引→違法と言うことです。

■例外として
分割はしたが親戚複数人にしか売らない。
分割はしたが１業者にしか売らない。
など不特定ではなかったり反復継続でなければ「業」にならず違法ではありません。

上記は業法では基礎中の基礎ですが、知らない方は若干理解しづらいかもしれませんね。

この回答への補足

ありがとうございます
宅建業法の第２条の事でしょうか？
「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう」と記載がありますが、反復継続して行うとの記載はありませんが？
たとえば個人で広い土地を持っていて、その土地を少しずつ売却して得た費用で生計を立てる場合、違法になりますか？
あるいは、借金を返済する上において、一括売却では借金が全額返せないので少しでも高く売却するあるいはすこしずつ借金を返済する為に分割して売却する場合なども違法になるのでしょうか？
もちろん不特定多数が相手になります

補足日時：2009/05/26 19:10

No.5 回答者： drisa 回答日時： 2009/05/27 01:57

No.4です。

宅地建物取引業法における「業」の定義については
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を参照して下さい。

又、土地を切り売りして生計を立てる場合は、まさしくそれを「なりわい」にしている訳ですから、
当然に業法が適用されます。

借金の返済に関しても同様です。
返済は生計の一部ですから、生計を立てる手段として土地を切り売りするのであれば
業法が適用されます。

ただし、借金の返済に関して土地を代物弁済するのであれば業法は関係ないと思います。

この回答への補足

基本的に国交省の解釈な訳で判例で示された訳ではないのですね？
その解釈ですと、先祖元来から土地を所有している者は、分割して売却する場合、いわゆる不動産屋にならなければならないのはちょっと矛盾するような気もします
仮に、農業を営んでいると、市街化農地を持っていると、相続時に農家を選ばなければ宅地並み課税されてしまうので、不動産業の免許をとるわけにもいかず、分割して売却できないというのもおかしなことですね
さらには建物を複数持っていて、その建物を売却したい場合も居住用でない限り、同じようなことになるような解釈のようですね
一つの土地を売るのはよくて、２つの土地を売ってはいけないというのは常識的に考えてもおかしな気がするのは私だけ？でしょうか？
そうゆうときのために仲介業という業があるような気がしますが・・・
仮に業法の違反を犯して、販売したとして、仲介した不動産業者さんはさておき、売主にはどのような罰則があるのでしょうかね？

補足日時：2009/05/28 16:28

No.6 回答者： drisa 回答日時： 2009/05/28 18:45

No.4です。

国交省のガイドラインが判例を基にしているかは分かりません。
ただ、その解釈で業法が成り立っているのは事実です。

又、土地を２分割してその一方のみの売却であれば反復しませんので問題ありません。

４分割して１/４ずつ２回に分けての売却は業法違反になるわけですが、
１/２を１回で売却しない理由は、より利益を求めているんですよね？
（金額だけでなく売りやすくなる事も利益です。）
尚のこと「業」と解釈しやすいと思います。

相続に関しては多少畑違いな感がありますが、なぜおかしいとの考えなのか理解できません。
分割しても反復しなければ違反ではないし、免許を受ければ問題なく売却できます。
一部の売却だけで清算できなければ土地全てを売れば良いですし、
それでも負債を相殺できなければ相続放棄すれば良いだけです。


業法は不動産取引の明確なルール付けと弱者保護が柱だと思いますが、
反復継続する時点で経験的に強者の立場になると思います。
分割売買によってより多くの利益をあげる考えは強者の考えではないですか。

代理や媒介での取引も行為は本人に帰属しますから、複数の取引を行う立場であれば
十分な知識を求められるのは当然かと思います。


当初の質問は一般的な法解釈を求めていると思いましたが、
結局は相続する土地を少しでも高く売りたいという内容でしょうか？

質問者の背景が分からない状態での問答は無理があります。
具体的な質問を別でされた方がよいのではないでしょうか。

この回答への補足

No４は自ら購入者を募りとされていますが、自らが広告を出して募集する訳ではなく、不動産屋さんにお願いします
その不動産屋さんが仲介で普通に募集するわけですが、そこから先は分かりません
目的は簡単です　少しでも高く売りたいのです
恐らく売る方はほぼ１００％が少しでも高く売りたいと考えるのは当然だと思いますが
分割して売却することによってより高く売ることと、１件の家をリフォームなどしてより高く売り、利益を得る違いがよくわかりません
売却する側が強者という位置づけは最近の行政からもわかりますが、その為に不動産業法という法律があり、不動産業者が存在する意義があるのではないでしょうか？
売り方に違法性があるというのがおかしいと思うのです　それでは不動産屋さんは必要なくなるのでは？
分割して売却して売ってはいけないというそのような明確な条文があるわけでもなく、単に国交省からの一文（明確な文ではなく、解釈ですが）で規制されているのは、財産権の侵害になるのではないでしょうか？
財産権は憲法で保障されています
業法よりも日本国憲法の方が優先されるはずです
結局、分割して売却してもなんの罪にもならず、かしこく売った方が得すると思うのですが？

あと媒介での取引で本人に帰属するというのは意味がよく分かりません
媒介は媒介で売主は売主、買主は買主それぞれの立場、責任で取引を行うので、売る側の責任はわかりますが、知識がないために仲介で専門の不動産業者に仲介手数料を支払うわけで、売る側に当然に十分な知識があったら仲介する不動産屋さんはいらなくなってしまいますよね？

補足日時：2009/05/30 18:44

No.7 回答者： drisa 回答日時： 2009/06/01 00:33

No.4です。

質問に対しては根拠を回答しましたので納得いただいたと思いますが、
業法に対して納得いかないとのことですので繰り返しになりますが別で質問してみてください。
憲法の話はすでに質問内容から逸脱していますし私では回答不能です。


又、国交省からの一文で規制されていることに対してのくだりは
私の回答のみをもって憲法云々を言うのは早計です。

「判例を基にしているのか分からない」と書いておいたにもかかわらず、
なぜ国交省の一文しかないから違憲だとなるのでしょうか？

「業」の解釈に対しての判例があるかもしれませんし、別で明文化されているかもしれません。
単純に私が知らないだけです。
（ですからわざわざ書いておいたんですけどね。）

業法そのものに対する質問に変わってきていますので、
法律カテの方が的確な回答を得られるのではないでしょうか。

この回答への補足

ありがとうございます
要するに正直者が馬鹿をみるという役人が勝手に自分の都合のいいように通達しているだけのようでしたので、憲法ではどうなのだろう？と思っただけです
特に罰則規定は無いようですし、弁護士さんも特に問題ないとのことでしたので、業にならないよう、うまく？問題のないように、分割して売却することにしました
分割して売却できないと言われた不動産屋さんには頼まず、他のところに頼んだら受けてくれました
色々とありがとうございました

補足日時：2009/06/01 19:25