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祖父の時代からある会社に約150坪程度の土地を貸しております。
兄の借金問題で、何とかお金を工面しなくてはならない状況に追い込まれているのですが、土地の売却を進めるにあたって、どういった対応をとったらよいのかアドバイスをいただきたいと思います。

まず、一番簡単なのは、現在貸している会社に買い取っていただくという方法だと思うのですが、相手先が拒んでくる可能性も高いと思いますので、不動産業者などに売却を勧めることも考えています。

ただ突然「土地を売却するので出て行ってくれ。」というのもルール違反のような気もしますし、「土地が売れた時点で、速やかに出て行ってくれ。」というのも同様です。長年のお付き合いもありますので、あまり乱暴な方法はとりたくありません。

私としては、今すぐにでも処分して、兄の借金問題を
解決したいと考えています。
私はどうしたらよいのか、アドバイスをいただきたいと思います。
ちなみに、この土地は兄と私の共有名義になっています。この件に関しては、兄も同意しています。

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A 回答 (4件)

目安は。

。。
地域と土地の相場 土地の形 今の建築基準法での再建築が可能かで全然変わるので、地元の信頼できる不動産屋さんか 土地家屋調査士に相談されてみてはいかがでしょうか?

簡単に言うと。。。
更地としての売買価格-借地権価格=売買価格。。ですが
所有者から売る話をする場合、足元を見られることが多いので 一概にこうとは言えませんが。。。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
親戚で元銀行員の人がいたので相談したところ、信用ある不動産会社を紹介してもらえることになりそうです。
いろいろとアドバイスをいただき感謝しています。

お礼日時:2005/06/29 20:34

どのように土地を契約しているのかはわかりませんが。

。。
考えられる方法
建物所有目的の借地(その会社が建物を建てている)の場合。。
1.信頼できる不動産会社を通じて 借りている会社に相当の価格で買い取っていただく。
2.土地(その会社の借地権付)として第三者に売る(相当安値になるとおもいますが。。)
3.借りている会社に相当額の立ち退き料(借地権料・建物買取額含めて)を支払い立ち退いていただき更地として売る

建物所有の場合は借地借家法に基づきます。(立ち退きに対して費用が掛かります)
更地のままの使用を目的とする場合(駐車場・資材置き場など)は いろいろな解釈があり難しいです。

尚、借地借家法は契約時(更新時期は関係なし)の借地借家法(昔なら借地法・借家法)が適用されますので、契約した年代により回答も変わる場合があるかもしれません(汗)

この回答への補足

winnie777さん
ありがとうございます。契約自体はずいぶん昔かららしく、おそらく20年以上前のものだと思います。
仲介業者など入っておらず、個人的に貸しているようですので、兄や親類などに聞いても、契約書の有無は不明だそうです。むしろないのかもしれません。
賃貸料は年間で70万円ほどというのですが、買い取っていただくとしたら、このあたりが目安になるのでしょうかね?でもどう計算するのでしょうか?目安などわかればアドバイスをください。

補足日時:2005/06/26 17:56
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土地を貸すにあたって、仲介している不動産業者に相談することをお勧めします。



借地権の対象となる土地であれば、借地権者に売る場合は所有権価格の3割程度が目安になります。

業者に売る場合は、1割ぐらいが目安だと思ってください。

借地権の対象にならない土地であれば、売却を前提に明渡しともらうことで、話とするのが良いでしょう。

借り手側に余力があれば「どうせ売るなら私のところへ」と、言う話になるかもしれません。

いずれにしても、仲介手数料は掛かりますが、安全確実な方法といえます。

この回答への補足

ありがとうございます。
実はこの土地に関しては仲介している不動産業者はなく、祖父の代から我が家が直接貸しているのだと思います。
とすると、fukuryu-さんがおっしゃるように、

「借地権の対象にならない土地であれば、売却を前提に明渡しともらうことで、話とするのが良いでしょう。」

ということになるのでしょうか?もういちど教えてください。

明日、こういった話も含めて皆で相談し、最後は弁護士さんに相談したいと思います。

補足日時:2005/06/25 13:50
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1人の意見として書きます。


その土地の金額を鑑定してもらい、
次に 貸している会社に買取依頼をしてみる
この時に、ダメなら不動産会社などに売却する予定で
その際は○ヶ月後に移転するか売却先と話をしてくださいと伝えておく。
そして、不動産会社に売却する。
 売却依頼時に、現在○○会社に貸しているので
 売却決定後、移転するか売却先と話合して下さいと伝えて いますと連絡する。
不動産会社は、買い取って売りに出してもすぐ買い手が見つかるからと移転(退去)を考えるか、買い取って今の会社と賃貸契約をした方がいいかとか考えるかはわかりませんが
どちらにせよ あなたにお金が入り、長い付き合いの会社との関係もこじれないよう色んな意見を聞いて判断されたら
いいかと思います。

この回答への補足

なるほど。不動産会社に売却をして、不動産会社にまかせるという手もありますね。そちらのほうで賃貸するという考え方もあるのですね。
大変参考になりました。ありがとうございました。

ところで、こちらから今貸している会社に、○ヶ月後に移転してくださいと伝える場合、法的に「最低○ヶ月後以降でなくてはならない。」などの決まりはないのでしょうか?
こちらはできるだけ早いほうがいいのですが、こちらの都合だけでは、あまりにも一方的ですものね。

補足日時:2005/06/25 12:26
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Q貸している土地を売りたいのですが借主有利で売れないと言われました

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都会にあるのですが、狭くて、袋小路になっている土地です。いつからかわかりませんが、築数十年の他人の家があり、ある家族が住んでいます。相場からは信じられないほど安い値段の賃料(年間数万程度)を受け取っています。
使わない土地であるし、手間や固定資産税や手続きの交通費などのことを考えると、マイナスの方が多いため、売ってしまいたいと思って司法書士の方に相談したところ、無理だと言われました。住んでいる人が優先で、勝手に売ることはできず、さらに賃料を上げることもできないらしいです。住んでいる方も居座っていて、話し合いもできない感じの方なので、どうしようもできません。向こうも貧しいようですが、我が家も生活が苦しいので、できれば売って少しは足しにしたいと考えています。
何かよい方法はないのでしょうか。親はもう年を取ってよくわからないので、私に任せると言っています。が、私も素人でよくわからず、司法書士の方に相談しても1万以上取られてプラスの方法はないと言われ、困っています。よろしくお願いいたします。

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約20年前のバブル華やかなりし時代に、「ボロボロのアパートが火事で焼けた状態になっている」のを見た経験はありませんか?
これは、
* 借地借家法で借家人が強力に保護されていて立ち退かせることが出来ない
* 火事で借家が減失すれば借家人の権利が消滅する
ことによるものです。暴力団傘下の「地上げ屋」の仕業である例が多かったでしょう。当時の借地借家法や判例では、法的手段では借家に居座る借家人をどうすることもできないため、「超法規的対応」がなされていた、ということです。

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1) 現在受け取っている賃料(地代?借家料?)が不当に安いのであれば裁判を起こして妥当な額に引き上げることが出来ます

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質問文を読んだ限りでは
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一度、司法書士ではなく弁護士の意見を聞いてみてはどうでしょうか?
各都道府県の弁護士会で、30分5,250円で相談を受け付けています。
http://www.nichibenren.or.jp/ja/link/soudan_center.html

司法書士から登記簿謄本などを受領しているのであれば、それを弁護士に見せると話が早いでしょう。

各弁護士会の法律相談案内
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Q借りてる土地の売買について

うちは土地のみ借りていて、借りている土地の上に家が建っています。
建物は、自己所有です。
祖父の代から借りている為、もう借りて50年になります。
(ちなみに借地料は、月5万以下です)
家を建て直す時(20年前)に「売ってくれないか?」と土地の所有者に
頼みましたが、「売る時は、おたくに売るからまだ借りててくれ」との返答でした。
50坪程の土地で地方のため今までの借地料で相場購入金額の2倍近く支払ってると思います。
その後も、何度か「売ってくれないか?」とお願いしましたが、いい返事がないまま
今に至ってます。
そこで質問なんですが、
50年も借りていて相手が「売らない」と言えば、借りてる方はどうしようもないんですかね?
(長く借りてるこちらに有利な法律などないのですか?)
また相手が「売ってもいいよ」って言ってくれた場合、
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(仮に土地の相場が坪10万で500万の場合、いくら位に考慮されるのですか?)
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Aベストアンサー

宅建主任者資格持ってます。サラリーマン大家で不動産売買を幾度も経験しています。
まず、借地も民法の賃貸借の一種です。ただし借地借家法という特別な法律で規定されて
います。
普通のもののリース・レンタルでは長く借りていたら安く引き取れる慣習もありますが
土地は減価償却資産ではなく価値が減らない資産です。
ですから長く借りていても特に安く買える利点は生じません。
長く平穏に占有していたら自分のものになるという民法の規定はありますが、地代を払う
関係では適用されません。

所有権は地主にあります。人のものですから持ち主の意志に反して売れというわけには
いきません。
ただし、借地権価格というものがあり、土地を人に貸すと、借地権価格(土地価格の7割程度)
がすでに、借地人の持ち分となっているのです。
>また相手が「売ってもいいよ」って言ってくれた場合、
>今までの支払った借地料は考慮されないんですかね?

更地価格が1000万の土地なら、「底地買い」は3割(土地によって違います)つまり300万程度
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地主が承諾しない場合裁判所に申し立てたら裁判所が許可を出すという仕組みになっています。
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ネットの掲示板でもでたらめを教えて借家人に大きな勘違いをさせる人がいますね。
宅建主任者か司法書士に詳しく聞いてたしかめてみたらよろしいです。
借地権は大きな財産ですからね。

宅建主任者資格持ってます。サラリーマン大家で不動産売買を幾度も経験しています。
まず、借地も民法の賃貸借の一種です。ただし借地借家法という特別な法律で規定されて
います。
普通のもののリース・レンタルでは長く借りていたら安く引き取れる慣習もありますが
土地は減価償却資産ではなく価値が減らない資産です。
ですから長く借りていても特に安く買える利点は生じません。
長く平穏に占有していたら自分のものになるという民法の規定はありますが、地代を払う
関係では適用されません。

所有権は地主に...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q貸した土地を返してもらうにはどうすればよい?

私名義の土地(農地)を近所の人に貸しています(口約束程度)が、その人が半年前に病気になりました。その後、貸している土地は耕作がされていないため、荒れ果てています。借りた人の家族の方に今後どうされる(家族の方が引き続き耕作する又は土地を返す)のか聞いたところ、「私が契約していないので知らない。勝手にしたら。」と言われました。貸した土地には、借りた人(病気になられた人)が建てられた農機具小屋かあります。土地を返してほしいのですが小屋は借りた人が撤去すべきと思います。借りた人は病気のため会って話をすることができません。今後、私はどうしたらよいか教えてください。

Aベストアンサー

>「私が契約していないので知らない。勝手にしたら。」

ひどい言われようですね。
行政書士や司法書士に相談して、撤去等の依頼の内容証明郵便を送りつけた方が良いかもしれません。
回答や撤去へ期間の制約を定め、その期間を守らなかった場合には、撤去費用などを請求することを記載しましょう。

所有権などでの争いもあるかもしれませんし、撤去等の費用の問題もあります。

家族が知らないのであれば、本人へ確認するか、家族が代理で判断し、それを保証すべきでしょうからね。

会えないなら手紙にするしかないでしょう。今後のことを考えて手紙も内容証明郵便が良いでしょう。内容証明郵便も今後のトラブルで困らないように法律家・隣接職などに法的な部分でも困らない文面にしておくべきでしょう。

内容証明郵便は、配達証明・書留などとはまったく異なります。手紙の内容まで郵便局で確認する制度です。個人でももちろん利用できますが、トラブル回避の為にも専門家に書いてもらった方がよいでしょう。契約文書がないことを強く出るようであれば、不法占拠につながることでしょうから、警察などへの相談になるかもしれませんね。

安易な賃貸契約などはしないほうが良いでしょうね。
ただ、私の実家も農家ですので、農地などではよくある話だということもわかりますね。

>「私が契約していないので知らない。勝手にしたら。」

ひどい言われようですね。
行政書士や司法書士に相談して、撤去等の依頼の内容証明郵便を送りつけた方が良いかもしれません。
回答や撤去へ期間の制約を定め、その期間を守らなかった場合には、撤去費用などを請求することを記載しましょう。

所有権などでの争いもあるかもしれませんし、撤去等の費用の問題もあります。

家族が知らないのであれば、本人へ確認するか、家族が代理で判断し、それを保証すべきでしょうからね。

会えないなら手紙にするし...続きを読む

Q評価額より安い金額で土地を売った場合、課税される税金は評価額と売値のどちらが対象になりますか?

現在、登記済みの評価額が6000万円の遊休地を所有するも、この金額では到底買い手が付かず、無駄に高額な固定資産税を払い続けて数年が経過した人がいます。

ですが、仮にこの遊休地を3000万円で買いたいと言う人(他人)が現れ、このまま税金を無駄に払い続けて使い道の無い遊休地を維持するよりも、安くても買ってくれる人がいるなら売却した方が良いとして、評価額の半額の3000万円で売却したとします。

ここで質問です。
(1) この場合は当然売却の際に譲渡所得税などの税金がかかりますが、税金は土地の評価額を元に計算されてしまうのでしょうか?または、税金は土地の売値を元に計算されるのでしょうか?

(2) 評価額とはあくまで固定資産税の算出の為の金額であり、実際に土地を売り買いする場合の金額は持ち主が自由に定めても構わないのか?

(3) 例え土地の売値や買値がいくらになろうと、評価額は変わらないものなのか?

以上の事の回答を御待ちしております。皆様宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて構いません。しかし、あまりにも実体価値と乖離した価格での売買は、贈与という扱いを受ける場合があります。
例えば、普通に売りに出せば2,000万円位で売れる価値がある土地を身内に10万円で売ったとか。純粋な売買とは認められず贈与税の対象となる場合もあります。
しかし、それは実勢価格の問題であり、評価額に近い価格で売買しなければならないなどということはありません。

(3)(1)で書いたように、評価額というのは主に税金算出用の数字ですから、実際の売値や買値とは別の概念ですし、売買価格とは関係がありませんし変わりません。
しかし念のため書いておきますけど、評価額は不変の数字ではなくて3年に一度、評価替えを行うのですが、実際の売買市況や相場観がその評価における材料になっていることはあります。それでも3年後に評価額がいきなり半額になるようなことはまずありませんけど。

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

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Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

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Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Q田んぼへの埋め立て費用

現在田んぼになっているところを埋め立てて住宅を建築しようと思ってます。
その際の埋め立て費用は坪あたりいくらぐらいになるのでしょうか?だいたいでいいので教えてください。検討もつきません・・・。

またお願いするのは建築会社ですか?
それとも土木会社??

Aベストアンサー

 まず、建築したい田は現在どのような状況なのでしょうか?例えばほ場整備などを実施したところは農振除外をすることは一定期間(詳しくは土地改良区などに伺うしかありませんが、1,2年の次元ではありません。)を経過しないと農地転用はまず無理です。
 整備してないにしても、農地転用にかなり時間を要します。
 さて本題ですが、田に建築するのは余り推奨したいことではありませんが、埋め立て自体はどこからか土を運び転圧することになります坪辺りいくらかというより、○○○円/m3という単価になろうかと思います。
 例えば、田が100坪、50cm盛土の場合は以下のようになります。(※推測単価を入れますので、質問者様の地域とは異なる可能性はあります。)

100×3.3=330m2(施工面積)
330×0.5=165m3(施工土量)
165/0.9×1.2≒220m3(必要土量)

165×700円≒12万円(施工費:敷き均し、転圧)
220×2,500円≒55万円(購入土:運搬費込)

上記を合算して諸経費を加えると

(12.0+55.0)×1.7≒110万円

 単純計算ではこのようになりますが、実際はすきとりをしたり、地盤改良などをすることになるかもしれませんのでこれ以上かもしれません。

 さらに、元が田ということで地耐力は見込めないので基礎に大きな投資をする可能性を秘めています。

 施工は、できれば土木業者にお願いするのがよいと思います。それは締め固めの管理ができるからです。

>地目は権利書を確認するか、法務局で確認できます。
 

 まず、建築したい田は現在どのような状況なのでしょうか?例えばほ場整備などを実施したところは農振除外をすることは一定期間(詳しくは土地改良区などに伺うしかありませんが、1,2年の次元ではありません。)を経過しないと農地転用はまず無理です。
 整備してないにしても、農地転用にかなり時間を要します。
 さて本題ですが、田に建築するのは余り推奨したいことではありませんが、埋め立て自体はどこからか土を運び転圧することになります坪辺りいくらかというより、○○○円/m3という単価になろう...続きを読む

Q私有地をコンビニに貸そうっと思っています。好賃貸条件の指導お願いします。

この度コンビニに賃貸で私有地を貸そうと考えております。コンビニに貸す場合の条件をこの度コンビニ側と協議します。

◎ 地主側から、是非コンビニ側に盛り込んで提案する要望は有りますか?有れば良い提案に入れたいので教えて下さい?

 宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

入れた方が良いと思われる条件、条項

・又貸しの禁止
⇒コンビニのFC本部に貸す場合の条件として必要かも。FC本部が、実際に店舗を経営する店主に又貸しして、店主が廃業する時になって揉め事になる場合があります。

・賃貸契約終了時の現状復帰
⇒コンビニが潰れた時の事を考え、賃貸契約が切れて更新しない場合(貸し主又は借り手が一方的に契約を打ち切る場合も含むと明記しておきましょう)は、土地を元に戻して、つまり、更地に戻してから返せ、と言う条項が要るでしょう。更に「更地に戻せない場合は、相当分の費用を徴収する」と付記しても良いかも。
すぐに別系列のコンビニの借り手が付けば良いですが、そうじゃない場合に解体費用を被る事が無いようにしておいた方が良いです。

・騒音等の迷惑行為の防止処置義務の特記、特約
⇒コンビニだと、店舗駐車場で夜中にコンビニ客に騒がれるかも。借り手が騒音等の迷惑行為の防止処置をせずに放置した場合、一方的に賃貸契約を解除出来るような条項を入れておいた方が良いかも。
もし貸す土地が自宅に隣接してる場合、夜も寝られない状態にされたら困りますからね。

入れた方が良いと思われる条件、条項

・又貸しの禁止
⇒コンビニのFC本部に貸す場合の条件として必要かも。FC本部が、実際に店舗を経営する店主に又貸しして、店主が廃業する時になって揉め事になる場合があります。

・賃貸契約終了時の現状復帰
⇒コンビニが潰れた時の事を考え、賃貸契約が切れて更新しない場合(貸し主又は借り手が一方的に契約を打ち切る場合も含むと明記しておきましょう)は、土地を元に戻して、つまり、更地に戻してから返せ、と言う条項が要るでしょう。更に「更地に戻せない場合...続きを読む

Q高齢者は、賃貸マンションを借りることが出来ないの?

70才以上の高齢者が、単身で賃貸マンション(マンションに限らず、アパートやハイツなどのいわゆる賃貸物件のことを指しています)を借りることは、不可能ですか。
不可能だとしたら、その理由は何ですか。
高齢者だから、何か面倒なことをされたら困るからですか。
それとも、経済的な要因でしょうか。

内の母が、一人で住むことを考えているので(まだ迷っている段階ですが)。
母は、経済的には全然困っていません。
また、いまのところ病気もなく元気です。

それでも、高齢者が単身でということ自体が嫌がられるのですか。
私(長男)が、保証人になってもダメですか。

ご存知の方がおられたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

どの賃貸物件でも高齢者に貸し出すというわけにはいかないようです。
理由の一つとしては今は元気かもしれないけど、数年後には何があるかわからないというのがあります。実際に高齢者による自宅での事故は多く、単身者だと発見されることなく死亡というケースもあります。
お風呂での転倒やガス火からの火事など、さまざまな事故があります。

その代わりに高齢者向けの賃貸マンションがあります。そういうところは大体が居住階が1階で、調理は電気式、室内はバリアフリーになっています。また病院とすぐに連絡が取れるシステムが備えてあるマンションもあり、内容が充実しています。
ただし一般の賃貸マンションに比べると賃貸料が割高で狭いことが多いです。老夫婦2人暮らしを想定しているので、広い間取りは少ないようです。
そういうマンションでさえも『高齢の単身者は不可』となっている場合があるので、条件をよく読まれたほうがいいです。

もし経済的に困っていなければ、マンションを借りるのではなく、買うことをおすすめします。買うならば年齢制限がなく、好きな条件で選べますから。
最近は高齢者を視野に置いた分譲マンションが売られております。親戚が買った新築マンションだと全室バリアフリーでトイレには車椅子で入れます。すぐ近所に大きな病院があり、何かあればすぐに連絡が取れるシステムになっています。
わざわざ買った理由を聞いてみると、20年経てば賃貸でも同じぐらいの金額が必要だし、いざとなればマンションを子供の名義にしてしまって自分達は施設に入ればいいからということでした。
ただし年齢が高いので、ローンが組めません。現金で一括払いをなさるか、子供の名義でローンを組むかです。

どの賃貸物件でも高齢者に貸し出すというわけにはいかないようです。
理由の一つとしては今は元気かもしれないけど、数年後には何があるかわからないというのがあります。実際に高齢者による自宅での事故は多く、単身者だと発見されることなく死亡というケースもあります。
お風呂での転倒やガス火からの火事など、さまざまな事故があります。

その代わりに高齢者向けの賃貸マンションがあります。そういうところは大体が居住階が1階で、調理は電気式、室内はバリアフリーになっています。また病院とすぐに連...続きを読む


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