住宅増築の違反について

18年前、2階建て木造の建売住宅（24坪）を新築時に購入しました。
その住宅が手狭になってきたので、増築（1,2階に6m2づつ計12m2）を考えておりました所、あるリフォーム会社から、容積や建ぺい率などの法規は問題ないが、法改正による「既存不適格？」に加えて、「検査済み証？」がないので、増築以外の工事が必要ですごく費用がかかるといわれ、最近では増築工事の許可をとるのは難しい！と言われました。
どういうことなのか詳しく教えてください。
建築するには、どういうやり方があるのでしょうか？　
今諦めかけているのですが、いい方法があれば教えてください。
というのも、実は近所の同じ時期に同じ不動屋さんの分譲住宅のお宅で同じような増築工事が始まりました。検査済み証は多分ないはずです。

なぜ工事ができるのか、それとも違反工事なのでしょうか？　その工事をしている業者さんに一度相談しようと思っているのですが、建築工事で見るような看板がでていないのでわかりません。
このような場合は、違反建築の可能性があるのでしょうか？
違反の場合はどうなるのでしょうか？　違反かどうか、素人が外から見て分かりますか？

No.2 ベストアンサー 回答者： smilemate 回答日時： 2009/06/13 15:36

結論から言うと、原則不可能です。

いくつかの説明をします。

まず、確認申請という届け出を行わなければなりません。
これは、防火・準防火地域以外であれば、１０m2以内提出不要です。
　→要するにダマテンで出来るってことです。

既存不適格建築物とは、
当時の法律には適合しているが
現在の法律には適合しませんって事です。

たとえるなら、昔の住宅基礎は、鉄筋が無くてもOKでした。
その建物に、増築をして地震で壊れてしまったら誰が責任を取りますかってことです。
当然、建築の許可をした行政にも責任の追及をするでしょう？
よって、役所は各証明をしないと許可はくれません。

そこで、現在の法律に適合させる是正処置を条件に
申請を受け付けてくれるケースがありますが、
よく相談をしてください。
まず、検査済みが無いって事は、設計図の通りになっている事を
証明する必要があるのです。
基礎に鉄筋が入っている事を証明するのですよ。
壁の中に筋交いが入っている事を証明するのですよ。
これが何ともばかばかしい費用がかかります。
証明が出来たら初めて、現在の法律に合わせた耐震性を持たせるようにします。
設計をして、補強をして・・・
ついでに、増築をやりましょう・・・・って
どちらがメインか判らないくらい費用がかかると思います。

結構長い説明になりましたが、
簡単に説明すると、こんな感じです。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。

＞役所は各証明をしないと許可はくれません。
　立場上　当然　そうですよね・・・

＞現在の法律に適合させる是正処置を条件に申請を受け付けてくれるケースがありますが、よく相談をしてください。
　許可が取れても、目的の工事以外の費用が、かかるということですね。
＞・・・結構長い説明になりましたが、
いいえ、とても参考になりました。　

ところで、検査済み証がない建物を知らずに購入してしまった場合は、こちらの責任ということなのでしょうね？
・・・でも、いまも存続している　その不動屋さんに対しては、文句の一つも言ってやりたい心境です。それも無意味なものなんでしょうね・・　
建売なので、当時の建築主としては、販売した不動産屋の当時の代表者名が、建築の書類に書いてありますが・・・。





簡単に説明すると、こんな感じです。

補足日時：2009/06/13 16:27

No.5 回答者： n-space 回答日時： 2009/06/13 21:58

現在の建築基準法は18年前に比べ法改正でだいぶかわっています。

たとえ、18年前は合法に建てられていても、現行法にあてはまらない場合、既存不適格建築物になってしまうのです。
木造在来工法の場合、一番変わったのが接合部の金物です。
耐力壁の位置も、以前はトータル数量のみクリアしていればよかったのですが、現在はそのバランスに規制があります。
業者ができない、と言ったのは、12m2の増築のみの予算ではできない、ということなのでは？
ですが、離れとして別棟増築であれば既設の建物をどうこうする必要は無いと思います。（全体で建蔽率などの集団規定にかなっていれば）
離れでは意味が無い（使いにくい）とうことであれば、
増築部分と既存の建物をふくめ、全体で現行法に合わせる必要があります。つまり、不足部分の耐力壁や接合金物の追加などをしなければ確認が降りないのです。
床に潜ったり、一部壁をめくったりして現況を把握し、その上で増築部分と全体の設計をしなければなりません。
工事も、めくった壁、追加した壁があれば、床・壁・天井の内装工事にも及びます。（あるいは基礎も）
結局、既設部分もリフォームする羽目になってしまうのです。
設計施工を行っている工務店や、設計事務所に依頼しなければ進まないと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

増改築工事をしようとすると、
法改正前の建物は、今の法規制に
合わせるための既設部分の工事や調査が
必要のために余計な費用がかかるという
ことですね。

増築は、予算含めて、簡単には出来ない
ということがわかりました。

お礼日時：2009/06/15 09:06

No.4 回答者： explicit 回答日時： 2009/06/13 18:12

検査済証が無いと建てられない訳ではありません。

単純に既存の建物が合法な建物かどうか判断する方法のひとつとしてポピュラーなだけです。例えば、破壊検査・非破壊検査をすれば合法を証明できます。
また、既存不適格建物は絶対増築できない訳ではないことはお分かりだと思います。耐震基準のことだとは思いますが、工法やジョイントの仕方によって、様々なケースが想定されており、諦めきれないのであれば、複数の会社に当った方がいいと思いますよ。ケースによるので、こちらで質問されるより具体的に複数の業者と相談された方が可能性は増すと思います。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。
いくつか業者にあたってみてから、
良く考えてみたいと思います。

お礼日時：2009/06/13 18:45

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/06/13 17:37

補足１

＞許可を取っているか

建築確認と言うのは
一般的に
「許可」でなく
建築主事の「確認」と言います。
↓
http://www.icba.or.jp/shinprodl/dl/shinsei/2.doc
建築基準法第６条第１項又は第６条の２第１項の規定による確認を申請します。この申請書及び添付図書に記載の事項は、事実に相違ありません。
建築主と設計者が
事実に相違ない旨申請するもです。

＞文句の一つも言ってやりたい心境です。

基準法の改正時期が
購入前であるかどうか
購入後であれば
相手に責任はありません。

この回答への補足

ありがとうございます。
「確認」ですね。
文句というのは、
相談した業者の方に、検査済み証がないと難しいと言われていましたので、不動産屋さんに、検査済み証がない建売住宅を買わされた・・・という被害者意識がありました。言葉が足りませんでした。

補足日時：2009/06/13 18:59

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/06/13 15:29

＞建築工事で見るような看板がでていないのでわかりません。

確認表示板がでていないと言うことですね。
http://www.city.toyama.toyama.jp/division/toshis …

＞違反建築の可能性があるのでしょうか？

出し忘れかもしれません。

＞違反かどうか、

外見では判断不能
閲覧制度確認します。
http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachi …

＞違反の場合はどうなるのでしょうか？

最悪工事停止の
「赤紙」が貼られます。
よって、工事続行不可能です。
http://www.city.hyuga.miyazaki.jp/reiki/reiki_ho …

この回答への補足

ご回答　ありがとうございます。
許可を取っているか閲覧できるのですか・・。
多分、その近隣の方は、違反を知らないで
その業者にお願いしているかもしれません。
というのも、私も、最初に相談した業者に
言われなかったら、普通に建てられるものだと
思っていました。　
調べてみると、建築主や所有者にも罰則が
あるようですね。そう思うと、少々怖いこと
です。

個人的に、その近隣の方にどうのこうのはないの
ですが、その工事をやっている業者を懲らしめる
方法は無いのですか？
でも余計なトラブルに巻き込まれるのは嫌ですし・・・。

もちろん、違反をしていると判明した場合ですけど・・・。

バレないことが前提で工事をしているのでしょうね。
その業者が、先程わかったのですが、地元ではよく
知られている業者です。

補足日時：2009/06/13 16:48