競売によるテナント立ち退きについて

お店（美容室）をオープンして４ヶ月
順調な滑り出しですが競売になると管理会社に言われました

競売になると保証金も帰ってこないと聞いています

まだ競売の公開にもなっていない状態で
先日執行官が写真等調べにきた状態です

いろんな方に相談にのって頂いていてその中で
これからのテナント料を保証金が帰ってくるかどうか分からないので
払わずに裁判に訴えて
保証金の補填として一時預かるという事も
過去の判例で認められたと聞きましたが
どうなのでしょうか？

最悪、立ち退きになるとして今からでも出来る事はありませんか？

執行官に聞いた所、内装にお金をかけているので
価値を高めたという事で落札者に請求できるのでは・・・？
とも言われました

立ち退き料なども貰えないのでしょうか？

私にとってベストなのは大家が変わるだけで
これからもやっていけたらと思いますが
相手次第です

とても困っています
どなたか知恵を情報をお願いします

弁護士にも何人か聞きましたがつけたほうが良いのでしょうか？

教えて下さい！

No.2 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/07/21 04:50

一番重要な事は、いつそのお店に抵当権が設定されたのか？そして質問者さんが賃貸契約したのはその前か後か、ということです。

抵当権の「設定前」に賃貸契約したのであれば、質問者さんは新所有者（落札者）に賃借権を主張できます。

主張できるというのは交渉などしなくても、新所有者から今までと同じ条件で借り続ける権利がある、ということです。

敷金は新所有者が引継ぐことになりますが、保証金は引き継がれない場合があります。

これはその保証金が営業保証金のような不動産とは関係のない性質のお金である場合は競売には関係せず、それは前所有者と質問者さんの単なるお金の貸し借りということになり新所有者は関係ありません。

ただし保証金の返還期日が建物賃貸借終了日と同じになっている場合は、敷金に準じるものとして保証金も新所有者が引き継ぎます。


抵当権の「設定後」に賃貸契約したのであれば、賃借権は主張できません。敷金も保証金もすべて前所有者と交渉することになります。

今回の契約が不動産業者の仲介であれば、契約前の「重要事項の説明」において「すでに抵当権が設定されている」という説明があったことと思います。

質問者さんは抵当権が設定されていることを承知で（今回のように競売になったら、出て行かなければならないことを覚悟の上で）借りているということになります。

＞最悪、立ち退きになるとして今からでも出来る事はありませんか？

「設定前」＝立ち退きにならない。から心配なし。
「設定後」＝前所有者に敷金などの返還請求する。競売になるくらいだから踏み倒される可能性大。

＞執行官に聞いた所、内装にお金をかけているので
価値を高めたという事で落札者に請求できるのでは・・・？

造作買取請求権のことなのかも知れませんが、落札者に請求できる、というのが？です。いずれにせよ「設定後」ならば落札者は関係ないと思われます。


＞立ち退き料なども貰えないのでしょうか？

「設定前」＝立ち退きにならない。もし立ち退きを要求されたら新所有者に立ち退き料を請求できる。
「設定後」＝新所有者からは貰えない。請求するなら前所有者になります。

＞私にとってベストなのは大家が変わるだけで
これからもやっていけたらと思いますが
相手次第です

「設定前」＝大家が変わるだけでこれからもやっていける。
「設定後」＝新所有者にお願いするしかありません。まさに相手次第です

つまり「設定前」と「設定後」で雲泥の差ということです。抵当権設定日を確認しましょう。

No.1 回答者： areresouka 回答日時： 2009/07/20 08:01

特定の債権の強制執行として競売にかかるのか、破産する過程で競売にかかるのか、事案の性質・内容にもよりますね。

そもそも退去が当然ではなくて、あなたが入居していることを承知で競落するわけですから、入居の継続もありえますし、保証金も破産の過程で配当される可能性もあり、事態をもう少し確認して冷静な対応が必要でしょう。

弁護士にもお聞きとのことですが、十分なコミュニケイションができていないように思います。代理してもらうかどうかは別にして、相談料だけなら大した金額ではないですから、じっくり時間をとって、事態をよく説明して対応についてアドバイスしてもらったらどうでしょうか。