住宅ローンの審査について

Question

40代のサラリーマンですよろしくお願いします。
妻には内緒で独身時代より借金が現在250万円（銀行系ローン会社）あります。
現在借家（家賃16万円強）を毎月払っていますが、子供も大きくなり手狭になってきたため、最近妻がマンション購入を希望しはじめました。

借金があると住宅ローンの審査でひっかかると思いますが、残りの借金を全て、独力で返済するには半年ぐらいかかりそうです。（妻に内緒の副収入が毎月10万円～50万円あります！それを全て返済に充てようと思っています）

いくらぐらいまで借金を減らせばよろしいでしょうか？

又VISAなどのカード残も60万円ほど残っていますが、カードも住宅ローンの審査対象となるのでしょうか？

年収780万円
勤続18年
住宅ローン希望金額3500万円（30年返済）

我が家の（妻が管理しています）貯蓄金額1000万円弱

又、ネットなどで「住宅ローン審査必勝マニュアル」等の、怪しげな物が出回っていますが、私のような条件（借金がある）でもOKな必勝法なる「裏技」は実際、存在するのでしょうか？

妻が直ぐにでも契約しそうな勢いで、私は慌てふためいています。

以上、よろしくお願いします。

atom7788 · Accepted Answer

返済比率が18％になるならいける気がします。

まずはVISAから消しましょう。
こういう場合は借り先をひとつ減らすほうが先決です。

最後に気になるのはVISAとモビットの返済履歴です。
ちゃんと毎月の引落日に口座から返済してますか？

審査では延滞の履歴も調べてるので、そこは大事です。
もし過去に延滞があるなら、借金を返しつつきちんと返した実績も残してください。


一年くらい毎月の引落日に延滞なしで返済しているなら、
VISAを返した２ヶ月後くらいにUFJで借入申込しても良いと思います。

モビットがUFJ系列なのでい住宅ローンとモビットをまとめて考えてくれたら、
住宅ローン＋モビットの返済比率が30％くらいになればOKでそうです。

返済比率や勤続年数などから上手くいけば審査OKの確立は高いと思います。

atom7788 · Answer

もと行員です。

ポイントがいくつかあります。

(1)２５０万の借金の中身
遊びのためにアコムとかで借りたか、
車のローンかではまるで評価が違います。
＊私なら前者には貸しません。後者でも身の丈以上の車なら△評価です。

(2)クレジットも妻に内緒？
内緒でないなら払ってしまいましょう。

(3)ご自身の年齢
返済比率を出すのに必要です。４１歳か４９歳かではかなり差がでます。

単純に・・・。
７０－年齢で返済可能年数を出しましょう。

次に3500万÷返済可能年数を計算。

その額は今の年収の30％以内になっていれば、望みありです。

あとは(1)と(2)の実情によります。

ＰＳ：管理費を忘れないでね。
以外と負担になってきますから。
マンションの管理費含め30％以内なら、お金にこまらずマンション住まいができるのではないでしょうか？

ma_h · Answer

＃２の元業者営業です

＞全額完済完了だけでは駄目なのでしょうか？

だめではないんですよ。普通は「完済すればそれで終了」ですから。
では、なぜ「完済証明書」が必要かともうしますと・・・。

仮に完済が２１年１２月と仮定します。
ご質問者様の住宅ローン申し込みが２２年３月以降なら殆ど問題ないんです。なぜなら「完済後３か月以上経過」しているから。

完済していても、完済直後の審査ですと借入先の事務処理状況によっては「未だ借入が残っていると出てしまう場合」があるのです。
前述のように借入が残っていると「それだけでＮＧ」になる可能性があるんですね。まともな金融機関は。
しかし、過去に事故（返済滞納）等が無ければ通常完済後３か月で完全に借入履歴は無くなります。
つまり、「きれいな身体（笑）」で審査に臨めるんです。

ただ、時間的にどうしてもそれだけの期間を開ける事が不可能な場合、「万が一の為」に予め審査時に「完済証明書」を添付して審査の申込をするのです。

この話をするとお客様によっては「黙ってたらバレないかもしれないのに、自分から借金があった事をカミングアウトしなければならないの？」などどピントのずれた発言をする方が時折いらっしゃいますが、前回の回答にも書かせていただいたように相手は「金貸しのプロ」です。
そのような「素人の小手先の操作」なんて全く通じません。

それで落ちるようなら「それまで」です。

＞「完済証明書」なるものは、私がおつきあい？している銀行系ローン会社より「発行」してもらうものなのでしょうか？

仰る通りです。

oyazi2008 · Answer

不動産業者です。
貯蓄があるなら、何とか上手い口実をつけてでも奥さんから出してもらい（怒られたりしても我慢です）キャッシングの分はまず完済しましょう。その後奥さんに返せば良いじゃないですか？
ＶＩＳＡは物品の購入なら利用自体は問題ありません。が返済比率には勘定されます。
しかし銀行の住宅ローンが通る可能性は低いですよ。250万という借入額は多すぎです。自己資金がそれなりにありキャッシングの利用額が大きい場合、ご主人の遊行費に消費したと解釈されます。非常に印象が悪いです。通った経験もありますが、親の入院費用など致し方ない事情でそれが証明できる場合に、否決されなかった経験はあります。
完済すると翌月末には信用情報に反映されますから、それから3ヶ月以降にフラット35を利用するなら通ると思います。
現状は公務員さんでないなら、会社の現状が先行き不安で・・・とか何とか誤魔化し、もう少し先には絶対に購入するという意思を告げて、今すぐの購入はあきらめてもらい、一括返済をすれば、フラットの承認は大丈夫でしょう。
固定金利で高いですが、5年も返済してその間延滞やキャッシング暦がなければ借り換えすれば良いのです。
とにかく近い将来で貸してくれるのはフラット35以外はむずかしいでしょう。1000万貯蓄された奥さんには感謝ですよ。

manno1966 · Answer

もう一つ別の観点から。
２年前に成立し、今年の年末から施行が噂され、来年６月までには施行される法律に借金の総量規制が明記されたものがあります。
この法律により、年収の1/3を超える無担保融資は違法となるので、今のままなら法律の施行と同時に現在の融資は無条件ストップとなります。
融資枠が有っても、借りる事が出来なくなるわけです。(借り入れが出来ないだけで、返済は今のままの分割が認められる可能性が高い)

> 年収780万円
1/3は190万円ですが、現在の借入残高は310万円ですよね。
各金融機関は、施行間じかの法律の基準を先取りしつつありますから、もう直ぐ違法となるような残高を持つ者への融資は控える可能性があると思います。
また、融資ストップは法律に基づく無条件自動実行ですから、ストップした途端に金が回らなくなり、返済に支障が出る可能性を危惧すると思いますから。

ma_h · Answer

元業者営業です

＞借金が現在250万円（銀行系ローン会社）あります。

この時点で「まともな」金融機関は「門前払い」です。
つまり、「審査の土俵」にも乗りません。
金額の「多い・少ない」ではありません。「借り入れの事実」がＮＧなのです。

故に、以降の「カード残６０万円」「いくらぐらいまで借金を減らせばよろしいでしょうか？」等はご質問者様の場合、全く関係ありません。これらの事は「審査の土俵に乗ってから」関係ある事です。

＞住宅ローン審査必勝マニュアル」等の、怪しげな物が出回っていますが、私のような条件（借金がある）でもOKな必勝法なる「裏技」は実際、存在するのでしょうか？

ありませんよ（笑）そんなもの。
相手は「金貸しのプロ」です。素人の「浅知恵」が通用するはずがありません。

結論
借入審査までに「全額返済」し、「完済証明書」を取り寄せる。

以上です。

なお、一部地銀・ノンバンクなら可能性はありますが、当然「高金利」になります。

ご参考まで。

adobe_san · Answer

＞借金が現在250万円（銀行系ローン会社）
と
＞VISAなどのカード残も60万円ほど残っています
で
＞住宅ローン希望金額3500万円（30年返済）
は無理です。
収入に対しての返済は可能と思われますが、借入金で引っかかります。
それに
＞40代のサラリーマン
で
＞30年返済
出来ません。
支払い終了時点で満年齢70歳でないと駄目ですので。

一度ダメ元でお付き合いしてる銀行で相談されてみては？

住宅ローンの審査について

返済比率が18％になるならいける気がします。

もと行員です。

＃２の元業者営業です

不動産業者です。

もう一つ別の観点から。

元業者営業です

＞借金が現在250万円（銀行系ローン会社）

この回答への補足

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