ワンルームマンション投資　継続するしかないですか？

Question

主人が独身時代に新築ワンルームマンションを3件購入し、もう3年ほど経つようですが、ローンは後20数年で6千万円ほど残っています。物件はどれも都内の駅近で、悪くないようなのですが、家賃保証＋修繕積立金などもあり、4万円弱/月のマイナスになっています。

おまけに住宅ローンも35年あるので相当な額になります。。。

このような景気ですし、売るにも売れず、しばらくは継続して所有し、二人でせっせと繰り上げ返済していくしかないのかなと思っています。

ネットなどを調べると落ち込むばかりなので、
会社員でワンルームマンションの投資をされている方など、
希望の持てるような体験談またはアドバイスをいただけないでしょうか？

よろしくお願いいたします。

baystar000 · Accepted Answer

新築マンションへの投資は投資手段として適切とはいえませんが、必ずしも大きな損失が出る状況にはないと考えられます。
理由を申し上げますと
(1)経費が給与所得との損益通算が可能
返済の内、利息部分が経費となります。
特に購入して数年はこの額が大きいです。
他に減価償却費として建物の価値が下がったとみなされる（帳簿上）額が経費となります。
経費が賃料収入を上回ると給与所得と通算できるので節税できます。
これは給与が多いほど効果的です。

(2)20数年後の残存価値
都内駅近（といっても立地・平米数によりますが資産価値があるとの前提で）でRCのマンションであればローンを返済した時点で購入時点の半分弱程度は資産価値が残存すると考えられます。仮に6万/月のマイナスがあったとしても年間72万のマイナス、30年でも2160万のマイナスです。
30年後に2160万以上で売却できれば単純にはプラスになります。（割引現在価値の概念や税金の損得を無視して）

とはいえ返済が終わるまで保有を続けるのは税金面やリスクプレミアムを考慮すれば得策とはいえません。
おっしゃるとおり何年か後、市況の上昇を待って売却を考えるのがよいでしょう。
また、他の方からも提案がありますが家賃保証は解約することをお勧めします。
ワンルームながらも都内新築で賃料は高い水準にあると考えられ、空き室リスクが低いからです。
また管理は自主管理がいいでしょう。家賃保証と同様の理由で滞納者が入居する可能性が低いです。管理といっても賃料管理・事務管理ですので、それだけのために業者に管理委託する必要は有りません。委託するメリットがあるとすれば３，４万クラスのアパートで滞納リスクが高い場合です。

上記の方策により月々の経費を圧縮し、不動産価値の上がった時期に売り抜ければ利益が出る可能性も０ではありません。
ただ、冒頭で申し上げたとおり新築マンションは投資対象として不適当ですし、ご主人の楽観思考は改めていただいた方がよいでしょう。

k63366336 · Answer

Ｎｏ２です。（追記）
駅の近くの優良物件だとします。（今後も２０年程度は収入が見込めると仮定した場合です）
できれば、２０年以内に借金を返せますか？
世帯単位では収入がありますので、希望がないわけではありません。
覚悟を決めて完済するのも良いと思います。
購入時で１件あたり７００万程度の損失、売却になると１件あたり、１２００万程度の損失だと思います。（あくまで大雑把な個人的な感想です）
今後の対策
＊ご主人に生命保険は必要ありません。（加入していたら解約する）
多分、ローンの団体生命保険に加入していますよね？ワンルームマンションが保険です。
＊「家賃保証を外し」「管理会社の変更を変更する」安くなるよう検討しましたか？「ボッタクリ」のさらに「ボッタクリ」はないですか？
＊ローンを完済するときは均等にでなく、３つのなかでも一番家賃が安定して入ってきそうな優良物件に的を絞る。その後順番に完済していく。
＊資産を処分するなら、住宅から処分し、家賃の安い、アパートへ引っ越す。（ワンルームマンションはお金を産みますので残しておく）また買いたたかれないよう、「駄目だとの判断」は早めに決断し、どの資産を売却するにも３年程度の時間をかけて行う。（実際３年程度かかります）
＊上記の段階になると、「任意整理・・・自己破産ではない」弁護士、司法書士などと相談し「銀行に債務の一部免除」の申し立てを並行して行っていく。一部の借金が「帳消し」になる場合があります。

だだご主人を責めないでください。私も投資が好きで、「銀行預金」ではなく株、債券などの「資産運用」のみです、過去には株を購入した会社が倒産し５００万程度損失したことがありますが、家内は「楽天家」なのでそのことを話してもなのでなにも言いませんでした。
人生、良い時も悪い時もありますよ。

k63366336 · Answer

不動産の投資には興味がありいろいろ検討したことがあります。
（当方金融の知識あり）
冷静に考えてみましょう。

株や不動や金「いわゆる投機＝投資」には価格変動があり経済情勢に大きく左右されます。そのためある程度金融の知識が必要です。その知識により資産の「購入」「継続」「売却・・損切り含む」の判断をします。おそらくご主人様はその知識がなく購入してしまったのでしょう。
またはご主人様は「インフレ」や「不動産バブル」が再燃すると考えているのでしょうか？通常新築ワンルームマンションは全額ローンを利用すれば、通常収支はマイナスになります。日本の資産家のなかにはこの収支の「マイナス」を利用したい人がいるそうですが。「マイナス」を利用できる立場なのでしょうか？

どんな投資でも最後は自分で決断することになります。最後は支払いができず失敗と自分が自覚すれば、いやがおうでも行動せざろうえません。

今後の対策は以下の２つしかないと思います。

「ご主人が失敗の自覚のない場合」・・二人で「共稼ぎ」して１年でも早く借金を返済すること。（ワンルームマンションは通常購入しやすく
するため最初の３年～５年は比較的低金利ですが、その後、金利変動の影響をもろに受けますので金利が3.5％前後になることがあります。金利は大丈夫でしょうか？インフレや不動産バブルになれば、通常金利はさらに上昇します）

「ご主人が失敗の自覚がある場合」・・・弁護士に相談し「任意整理」や「自己破産」の手続きをします。金融機関にも「貸して責任」がありますので、「借り手てだけが一方的にいけない」とはならない場合があります。

xs200 · Answer

大家してます。
どう考えても希望は持てません。
ワンルームマンションは資産ではなくて負債です。
ローンを返し終わった頃にはただでもいらないという物件になってしまいます。それなのに管理費や修繕積立金はかかってきます。それを3件も買うなんて正気の沙汰ではありません。
処分できるならした方がいいですが、いい条件では無理でしょう。
また家賃保証をつけているようですが、家賃保証できる物件なら保証はいりません。保証がなくても入居者はつきます。途中で家賃の横どりをされているだけです。

http://www.contract.reins.or.jp/
で最近の取引状況がわかります。都心5区のワンルーム築5年以内でも平均1,000万円くらいだと思います。

3年くらい前で不動産投資したいならREITがあったのに。知識がないのに投資をするべきではありません。

ワンルームマンション投資 継続するしかないですか？

新築マンションへの投資は投資手段として適切とはいえませんが、必ずしも大きな損失が出る状況にはないと考えられます。

Ｎｏ２です。

不動産の投資には興味がありいろいろ検討したことがあります。

大家してます。

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