自宅の売却に関して1000万程価格を下げる勧告をされたのですが…

現在、事情があり「自宅の住み替え」を考え、大阪府下郊外の住宅街にある約230平方ｍの土地と建物（築47年・評価額はナシ）を有名大手の不動産会社を通して売却手続きをしているところです。
そして当初、路線価を参考に5380万という売却提示案を不動産屋から受けました。

しかし、その後、私の家というのは市の都市計画の景観云々で
「土地を半分に割った場合は150平方ｍ以上ないと土地を分割できない」
という決まりがあった事が分かりました。

不動産屋がいうには、230平方ｍで5380万の土地に旧家を取り壊して新たに建物を立てたら8000万から9000万の物件になるので買い手が付かない。
かといって、土地を半分に割ったら150平方ｍないので、2戸の戸建は作れない。
なので1000万程安くないと買い手が付かないでしょう。　との事でした。

私も、このご時世から不動産屋の言う事も十分理解は出来ます。
また、同時に同じ不動産業者で中古マンションも探している最中で売り買い同時に進行している状態で、そんなに時間の猶予もありません。
しかし、私も今事情があってお金が必要な今、1000万ほどの減額は相当痛いです。

因みに、その大手と片を並べている別の不動産屋のキャッチコピーには「即金で買い取ります！」と…
まあ、物件の条件や内容にも依るのでしょうが、そんな業者でもやはり私のケースは同じなのでしょうか？？

環境的には駅から徒歩15分くらいで南西の角地で、不動産屋も土地と環境的には非常に良い条件だと言っていました。
こういった背景なのですが、何か手立ては無いものでしょうか？
やっぱり、一般的にこんな感じなのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2009/09/12 23:12

「１５０m2以下には分割できない」というのは痛いですね。

私の近くにもそういう地域がありますが、なかなか土地が売れず、売れても安いのでみなさん困っておられます。
そのような地域なら路線価よりも大幅ダウンは仕方ないでしょう。
不動産屋が言うように、５３８０万で買って建て替えると８０００万か９０００万になるというのはその通りですが、１０００万下げたところで、単純に言えばそれでも７０００万か８０００万になるわけですから、１０００万下げてもすぐに売れるものでもないと思います。
はっきり言って非常に売れにくい物件です。
「即金で買い取る」という業者になると、半値くらいになってしまうんじゃないですかね。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/09/12 23:21

No.１です。

書き忘れた事があるのでもう一度失礼します。
分割できないという事を不動産屋は知らなかったのですか？
不動産屋が知らなかったとしたらちょっと頼りないですね。
路線価でという値段設定は、あなたの希望ですか？不動産屋のアドバイスですか？
不動産屋が分割できないという事を知っていながら路線価という値段設定をしたのなら、その不動産屋はちょっと甘すぎると思いますけどね。
はっきり言って１０００万ダウンどころでは済まないような気がします。

この回答へのお礼

早速のご回答有難う御座いました。

＞分割できないという事を不動産屋は知らなかったのですか？

まず経緯を申し上げますと、私が売却の相談をして不動産屋が市役所へ行って私の家の地区の状況を調べた所、
3年前に規制が出来ていたとの事で、私も後日役所へ確認に行きましたが事実でした。
その上で、「路線価はこんな感じで、それに対してお客さんの土地の価値はプラス要因としてこれだけあります」
と、路線価格プラスαの価格を提示してきた上限価格が5380万でした。
私も、何軒か不動産を回ったり、ネットで検索してみたりして私の家周辺の路線価格で大体5000位かな…
という感覚でした。

しかしその時、土地が分割出来ないので今後売りにくい物件になりそうです…」という話も受けました。
しかしその時は「では、実際にいくらに設定するのか？」という話まではいきませんでした。
「一応のこの価格で出してみましょう」という感じでした。
そしてその話は今年6月の話でした。

それから3ヶ月ほど経ったつい最近、不動産屋の担当が代わって新しい担当になった時に、
「価格の件ですが実際には4300～4500万でないとキビシイのでは？」と言われました。

私も、それなりの静かな環境でそれなりの広さと角地で評価が出る土地でありながら、
あと僅かの広さが無かった為に予想以上の減額というのは、今回の売却も家族に想定外の事が
立て続けに起こって急にお金が必要になった私には結構ショックだったのでした。
＜私情の話をしても仕方ないですが…（汗）＞

やはり0621pさんの仰る通り、
普通に売りにくい物件と考えたら「1000万ダウンでは済まない」
というのも理解できる一方で…
今のご時世で8000万前後の物件を買える購買層というのは1000万に対してどう影響があるのか？
と一瞬思ってみたり…。
でも、そのターゲットは中々居ない…、という事でしょうね…。

今、お返事を書いている中で、ふと思ったのですが…
私はお金の計算は得意ではないのですが、
仮に5380万で売却して3000万控除を使って税金や手数料を引かれて受け取る金額と、
仮に4300万で売却して結果的に受け取る金額の差というのは
大体どのくらいなのでしょうか？
ご意見、お返事頂けましたら幸いです。

お礼日時：2009/09/13 11:37

No.3 回答者： hatijyuuhatiya 回答日時： 2009/09/13 21:18

即金で買い取る業者はマージンを乗せて売らなければならないですから、すごく安く買いたたかれるでしょう。

とりあえず高く値付けをして様子を見るという手もありますが。時間のない場合は難しいですし、余り長い間売れないとかえって敬遠される理由にもなりかねません。値段については有名大手で信用の置けそうなところならアドバイスに従ったほうがいいとは思います。
また早く売るなら更地にしないとダメでしょう（解体費用、産廃の問題、引き渡し時期の問題など）。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座いました。
やはり、そのような感じかもしれませんね…。
その上、恐らく仰る通り更地にする結果になりそうですしね…。
(´～｀;)

お礼日時：2009/09/14 09:16