親の持ち家を二世帯住宅に立て直す場合・・・

Question

カテゴリーは迷いましたが、こちらでお世話になります。
そうなればいいなぁ～って感じなのですが・・・

私は主人と娘と私の実家に暮らす主婦です。
後々（５年後くらい）は家を出ようと考えてはいますが、昔からそこそこ立地条件の良い所に住んでいた事（駅徒歩数分圏）、金銭面の事からなかなか良い物件が見つかりません。

そこで思いついたのが、ここに完全二世帯住宅を建てて住むということ。
17歳の弟がいますので、弟の将来も考えつつ、三階建てにして、１階、２階の半分を両親（56歳）と弟の、２階の半分と３階を私達の物と考えています。
母に話したら、建築の際に掛かる費用を全て持ってもらえればＯＫとのこと。

●土地（約50坪）は親の持ち物なのですが、税金・相続税・土地の名義等はどうするか？

●三世帯で暮らす場合、何か金銭面で気を付ける事がありますか？

●家の脇に細い道路がありますが、新築を建て直す場合には家の土地を１ｍ道路に取られると聞きましたが本当ですか？（救急車や消防車が通れるように、らしいですが。）

●１階の約半分を駐車スペース３台分にして、２階・３階はその上にかぶせる？感じにしたいのですが、できますか？（木造建築でも可？鉄筋にするほうが良いのか？）

判りにくいかもしれませんが、その都度補足致します。
何も判らないので、どうか教えて下さい！

宜しくお願いします！

2000tk · Accepted Answer

一級建築士です　ご質問の件ですが、以下のように考えます

１税金については、
　・土地の固定資産税（場所により都市計画税も）
　　これは、いままでにも年額で支払っているはずです
　・新築建物の取得時のみにかかる不動産取得税
　・新築建物の固定資産税（毎年）
　　（ただし、住宅取得の減税があると思います）　
　　土地はお父様名義で、建物を他の方の名義で
　　登記はむろんできます

２道路について
　・敷地に接している道路幅は、建築基準法上、４ｍ以上必要ですので、４ｍ未満の場合は、建築する上では、通常、現況の道路中心線から、２ｍ後退する（現況道路が３．６Mであれば、敷地側に２０ｃｍ分後退）ことにます
かならずしも１ｍではないです
東京都内では、場所によりますが、こうした狭い道路の拡幅整備を推進している区部もあり、一部ですが整備助成金がある場合もあります
（以前、私が関わった板橋区内の分譲マンションの建築の際にこの助成金を受けました）

３．建物の形態、構造についてですが、
もちろん、１階を一部ピロティにして、駐車スペースにする（ちなみに、駐車・車庫部分は建物の容積緩和があります）ことは、木造でも、鉄骨でも可能ですが、構造方式を決めるのは、敷地や、建物全体の計画、予算等により、判断しなければいけない、と思います
（木造３階建は、通常の２階までの木造にくらべ、仕様等の制約や規制がありますので、割高にはなると思います）
木造、鉄骨造、コンクリート造のそれぞれに、長・短所がありますので、計画にあった構造を選択することが大切と思います

pikakoma · Answer

No.3 pikakoma です。また失礼します。補足です。

エレベーターは一番小さいもので約100万円、太陽光発電は約300万円でした。（新エネルギー財団から、補助金をいただきましたが、それでも200万円以上かかってます。）床暖房はごめんなさい覚えてないです。（今はまた種類が増えたので、変わっていると思います。）

エレベーターとリビングの床暖房はつけてよかったです。エレベーターは今のところ日に2回くらいしか乗りませんが、重い荷物を運ぶときは、本当にうれしいです。（引越しの時、業者さんにも喜ばれました。）年よりもいますし、私もぎっくり腰で苦しんだ経験があるので、将来への投資と考えています。ただし、年に一度メンテの必要があって、4万円くらいかかるのがネックですね。もし賃貸にする計画があるのでしたら、設置場所も考えないといけないですしね。
床暖房は足元が冷えないので快適です。寒い日はエアコンと兼用ですが、どちらも設定温度はうんとひくくて十分です。今年は風邪を引きませんでした。

太陽光発電は、主人の仕事の関係もあってつけました。うーん、環境に貢献しているという自己満足はあるのですが、実際的な利点は多くないです。冬は日照が少ないので発電量は使用量の3割くらいという月もありましたし。冷暖房を使わない4-5月が効率がよくて、8割くらいでしょうか。屋根の形状によって設置するパネル数が変わり、総発電量に影響しますから、これは資金に余裕があったら、ということでしょうか。

相談にお金がかかるかということですが。
住宅メーカーさんに見積もりを出してもらうまでなら、無料です。うちは、メーカーに依頼して建てる方針でしたので、雑誌とかサイトとか人の話とか建築中の家とかである程度メーカーを絞り込んでから、展示場に話を聞きに行って、調査と見積もりを頼みました。敷地の条件などについても詳しく調べてくれました。

満足のいく家が建つといいですね。

giki · Answer

#1のgikiです。
再度ご質問のようなので、遅くなりましたが解る範囲でお答えします。

土地の固定資産税は、固定資産税評価額×1.4％です。固定資産税評価額はだいたい売買した場合の金額の70％くらいを目安にして下さい。ただし、住宅用地の場合にはかなり減免されます。年に1度だいたい春過ぎに役所から通知が送られてきて1年分をまとめて払っていると思います。その通知をご覧になるのが一番解りやすいかと思います。

都市計画税は、市街化区域内の土地にかけられます。税額は固定資産税評価額×0.3％です。こちらも同じように通知に記載されていますのでご確認ください。

セットバックした場合にもその土地は個人の所有になりますので、市町村からお金をもらうことはできません。
なお2方向に接道している場合にはそのどちらの通に対してもセットバックしなくてはなりません。（もしかしたら自治体によって多少の違いが出るかも）
ただし、そのわき道が道路指定されていなければそれは道路とみなされませんので、わき道に対するセットバックは必要ありません。一度役所にてお調べください。

鉄骨造の方がやはり多少は単価が上がります。しかし、ご計画の内容によっては逆に木造の方が高くなることもあります。そのあたりは土地形状やお考えの建物の形など、そして内部の使用などによって代わってくると思います。
ただし、木造でもエレベーターをつけることは可能です。
そして鉄骨と木を組み合わせることも可能ですが、あまりお勧め出来ません。
ちなみに駐車場に鉄骨の柱（コラムといいます）が出ている場合にはほとんどが鉄骨造です。


役所に行って調べる時には、特に何も持っていく必要はありません。強いて言えば、聞いたことを書き留めておけるようにノートと鉛筆くらいでしょうか。
ただし、向うからの質問に対して答えられるように土地の住所やどのようなご計画かを明確にしておいた方が良いでしょう。
聞く時にも、とにかく解るまで何度も聞き直しながらしっかりと理解してください。結構ややっこしいことをいろいろと聞く羽目になると思います。

rrrrr · Answer

No2です。役所である程度関係がある部署で仕事をしていました。
車が２台通れる（すれ違える）道路だとすれば、間違いなく４ｍはあるので道路後退の必要はありません。ただし建築基準法上の制限等はありますので、斜線制限等で建てられない部分というのは出てくると思います。
脇の道にしか接していない家を建て替える時は、２ｍ幅の進入路を確保出来なければ建築不可能となりそうです。（脇道が１．８ｍ幅以上の公道の場合を除く）

pikakoma · Answer

一昨年３階建てにしました。jorkさんと似ていて、姑と同居しており、そこを立て直しました。
土地は姑のものですが建物は主人と私で半分ずつの所有ということになっています。

法的な部分は詳しくないので、３階建という建物のことだけでお話することになります。
お住まいの土地が「住宅地」なのか「商業用地」なのかによって、建てられるものの高さや大きさにかなり規制があります。
うちは高度規制が厳しいところで、建物の北側は裏側の土地に対する配慮ということで、３階部分は壁が斜めになっています。
そのあたりは、専門家に相談するか周囲に建っている建物をよく観察するとわかってくると思います。３階建てはかなり大きくなりますので、周囲にそういった家が少ないようでしたら、事前にお話をするなどかなり配慮が必要になると思います。
また、土地によっては、３階にお風呂などを設置しようとすると、水圧が弱いところだとタンクの設置が必要なることもあります。

１階部分を駐車場にということでしたら、やはり鉄骨がいいのではないでしょうか。ご両親の将来のことを考えると、エレベータの設置なども検討した方がよいかと思いますので、鉄骨でないと設置できません。
最近、低価格で木造３階建てがでていますが、建築現場を見ると、とても将来的には住めないなと思うものが多いです。家は鉄骨ですが、本が非常に多く、主人の書斎を３階に考えていましたので、最初から鉄骨で検討しました。通気性については、今の家はほぼ２４時間換気システムが設置されるので、ご心配はないと思います。ただし、空気の入れ替えなどはこまめにするようにしています。
残念ながら、費用はかかります。１０年くらい前は5000万円と言われました。さすがにそこまではかかっていませんが、仮住まいの費用や引越し、元の家の解体、諸費用など全部まとめると近いかもしれません。木造でもしっかりしたものを立てれば3000万円台になるはずです。マンションを買った方が安いわと思いました。（床暖房とか、太陽光発電とかつけたので多少贅沢とをしているわけですが。）

２世帯というと、親所帯が下で子所帯が上を考えますが、玄関を1つしか付けられない場合は、逆も考えられます。（エレベータが必要ですが。）ご主人の帰宅が遅いような場合は、下の方が余分な気を使いませんよね。また、お子さんの友達の出入りが多い場合もしかりで、親所帯が上の方が静かです。

部屋の配置などなかなか難しいのですが、これは具体的になってから、相談された方がいい意見をもらえると思います。

あと、妻側の両親との同居では、どうしても金銭面で双方に甘えが出てしまうので、電気やガスの公共料金は別払いになるように、メーターを２つ設置するなどの配慮があった方がよいと思います。（先々賃貸にする場合にも便利だし。）

具体的なことは後から、といいながら矛盾していますが親所帯のキッチンは「IH」の電磁調理器などを考えられた方がいいかもしれないですね。年を取るとどうしても忘れっぽくなったりしますから。（痴呆老人と暮らしているのでどうしても、その点気になって）
長々と失礼しました。

rrrrr · Answer

>家の脇に細い道路がありますが...

別に４ｍ以上の公道に接していれば（２ｍ以上）脇道はセットバックの必要がないと思いますが。

giki · Answer

土地はそのままお父さん（？）の名義にしておいて大丈夫です。親の土地に子供名義で住宅を建てても相続税等は発生しません。ただし、土地の固定資産税についてはお父さんにかかってきますので、その支払をどうするかは話し合っておいた方が良いでしょう。

弟さんが17歳ということでまだ将来の設計が定まっていないかもしれません.当然あなたと弟さんの両方に等しく相続する権利があり、今回の土地に関しましても、本来少なくても1／4は弟さんの相続になるはずです。今住宅を建築した場合、相続時に弟さんが自分の権利を主張しづらくなり、後にもめる原因ともなりかねません。そのあたりも事前に話し合われた方がよろしいと思います。

接面道路の幅が4ｍに満たない場合、新築時にセットバックしなくてはいけないということが法によって定められています。実際にはその道路の中心から2メートルの位置までは自分の土地でありながら、建物はもちろん塀や植栽も禁止されています。理由はかかれている通りで、緊急車両の通行の妨げにならないようにということです。

1階に駐車場を設けるということですので鉄骨造にしたほうが良いかと思います。木造では柱を設けずに梁を飛ばす距離に限界があり、駐車場のどこかに柱を設けなくてはならない可能性が高いのです。駐車時に邪魔な柱を作らないために鉄骨造で考えられた方が良いでしょう。

技術的には可能だと思われるお話ですが、法的な事を細かく確かめてみてください。ご計画を見ると、かなりの建物になりそうですが、その地域の建ぺい率や容積率。高さ制限や北側斜線制限。消防法。その他建築協定など、いくらご自分の土地に建てるのであっても建築にはかなり厳しい規制があります。まずはそれを調べて計画が可能かどうか確認してみてください。建築屋さんに聞くか、市役所の都市計画課に行って現況と計画を話せば教えてくれると思います。

親の持ち家を二世帯住宅に立て直す場合・・・

一級建築士です ご質問の件ですが、以下のように考えます

No.3 pikakoma です。

#1のgikiです。

No2です。

一昨年３階建てにしました。

>家の脇に細い道路がありますが...

土地はそのままお父さん（？）の名義にしておいて大丈夫です。

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