市街化調整区域の土地・建物の扱いについて

市街化調整区域の土地・建物を相続しました。
父の介護のため家族とともに実家に戻り生活していましたがその父も昨年他界し、今は我々だけで生活しております。しかし、今度遠い地方へ長く転勤することになり、戻ることも当分なさそうです。
この家が長期間空き家になるわけですが、その扱いについて悩んでおります。
というのも家全体がかなり老朽化がすすみ、床は上下に揺れるし、窓枠はかなり腐ってぼろぼろ。でも、家を壊すといざ建て替えという時に市街化調整区域ではできないと。現状のまま残していくべきか、それとも今後また誰か（私たちか子供）がいつでも入居できるようにある程度直して残していくべきか。
無人だと家は傷むというので直しても無駄になってしまうのか。（一応数ヶ月に１度程度で窓開け・水通し・草刈をする予定）
私としてはこの家をいずれ子供に譲りたいと思っているので、直したら費用がどのくらいかかるかが分かれば判断の材料になるかなと考えております。
ちなみに建物は２階建て、家の前の道は３ｍ強で、建物の端までだとぎりぎり４ｍあります。
直したい床面積は３０㎡位（１階）、窓枠は１階で１箇所。
詳しい方のご意見や私ならこうするとか、大体の修理費用の分かる方よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/12/14 11:00

悩ましい心中をお察し。

まず建物を建て直すことが可能かどうか。
調整域内の土地・建物については、既存宅地制度によって建て替えなどができたんだけど、それは2001年頃に廃止。
その後、自治体等ごとに特例臨時既存宅地などの制度を施行していたけれど。
茨城県についてもそういった制度があったはずなので、自治体に問い合わせてみるといいと思う。
なお既存宅地というのは、調整区域の線引きの以前から家が建っていた土地のこと。
本件土地がそういう宅地かどうかも自治体で確認できるよ。
”今現在”の法制度だけではなくて、近い将来の法制度がどうなっていくのか、よく確認したほうがいいと思う。
また、家の前の道路が４ｍ（セットバック後）以上じゃないと建物は建てられないので、前面道路も自治体で調べることをおすすめする。
質問文にあるような「建物まで4ｍ」ということではなく、既存道路の中心線から２ｍずつバックして４ｍ幅を確保、川などのため一方にしか下がれない場合には一方にだけ４ｍだけれど、本件のように４ｍのあたりに建物があると、調整区域ではなくて道路にひっかかることで建てられない可能性も。

本件の場合、将来のために最低限の手直しをしておくといいと思う。
最低限とは構造部分である屋根や外壁、床下の基礎や柱の痛みなど。
そういう構造的な部分の点検をしてみると判断材料になってくるはず。
点検した結果、多額の維持修繕費がかかるようなら、その時点で改めて考えることになるだろうし。
構造部分がしっかりしているなら最低限の手直しだけで維持しておけば、入居するにも簡単な内装フォームだけでもいける。
窓枠については侵食がひどいようなら当面は雨風の入らないように板でふさいでしまっても、お金が余りかからなくていいしね。
将来的に誰か住むなり貸すなりするようになった時点で内容に応じてリフォームすることにしておく。
これで将来的な選択肢が広く用意できるだろうから、総合的には安定するんじゃないかな。

少し前まではボロ屋でも空き家が存在することで税金も安くなっていたけれど、今後はそうでもない。
茨城あたりでも民泊の動きはあるだろうから、質問者のご実家のある地域の動向をチェックしておくといいかもね。
民泊による収入というよりも、節税と建物維持（誰かが使うことによる）を主眼に。

窓と床の修繕は、質問文から察するに、窓枠交換や床材の張り替えだけの表面上の修繕だけではすまないと思う。
交換だけなら床と窓で20万円前後くらいでできるだろうけれど、壁や床の内側というのかな、そちらまでいっているとその倍かかるかもしれないね。
前述のように将来のために点検をすることになるので、その際の見積もり次第かなぁ。

本件では、第一歩は自治体でよくよく確認。
その結果を受けて業者に点検と、修繕の見積もりかなぁ。

この回答へのお礼

詳しいご説明ありがとうございます。
市役所で聞いてみないとなんとも言えませんが、やはり建て替えは難しそうですね。
となると後々リフォームをする、それまでは壊れないように基礎的なところを手直しし残すということになりそうです。
ご意見伺えて助かりました。本当にありがとうございます。

お礼日時：2015/12/14 20:41