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今住んでいる家は擁壁が2メートル以上あるのにブロックで積み上げられており、水抜きもない状態です。この補強工事をしたいのですが、建てた建築会社に補修工事を要求することは可能でしょうか?
経緯ですが、6年前に分譲住宅を購入したのですが擁壁については裏側だったのと、その時は住宅が建っていたので確認はしていません。
このたび隣接する空き地に3階建ての住宅を建てることになり、工事の振動などで擁壁のブロックにヒビが入るなど心配だったので、施主と工事業者にその点の補償をお願いしたところ、擁壁が2メートル以上あるのにブロックで積み上げられており、確認申請もされておらず違法であるとの指摘を受けました。よって、工事中の振動などで破損があっても補償できない旨とできれば補強工事をするよう提案されました。このまま擁壁を補強せず何かあった場合はあなたが補償しないといけないと言われてしまいました。
そう聞くとこちらも不安になってしまいます。私の住宅を建てた建築業者に話しても逃げられてしまいそうで、どのように対処すれば良いか教えてください。よろしくお願いいたします。

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A 回答 (2件)

それは瑕疵に当たるのではないでしょうか。


契約書を確認し、瑕疵担保責任に関してどのように記載されているか確認してみてください。
責任が免除されていると難しいですが、免除されていなければ瑕疵を知ってから1年以内であれば、売主に損害賠償請求が起こせるとあります。
(もっとも中古の場合で売主が個人ですと、免責となっている場合がほとんどのようですが…私も同じように瑕疵担保の免責で痛い目に会いました)
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この回答へのお礼

早速、ご回答ありがとうございました。
契約書を確認してみます。

お礼日時:2009/10/26 12:01

当初はどの様な土地だったのですか?


更地を造成し、新築したのでしょうか?それとも建売?
また、そのブロック積みは住宅を建てた業者が施工(元請)したのですか?

ただね、その業者、言ってる事がずいぶん無責任だと思いませんか?
たとえ違法構造物でも誰が壊したかって話です。
壊した人が直すのが筋でしょう。
たとえ違法駐車した車をぶつけても違法駐車が悪いとはならないでしょ?壊した人が直すのは当たり前です。

実際壊れるかどうか解りませんけど、なんか話をすり替えようとしているように聞こえます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
私の購入したのは土地付きの自由設計という、いわゆる売建てです。
元々は駐車場になっていたのですが、そこを造成して分譲地にしたものです。

隣地の業者はこのまま工事をしたら破損しかねないのでおっしゃるとおり話をする変えているように感じます。

とはいえ、今後のことも考えると今空き地の時に直せるなら擁壁を補修した方がいいのかなと・・・

補足日時:2009/10/27 12:46
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Q擁壁がある土地を購入した方

新築を建てる土地を探しており、
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南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもできる限りの自己チェックはしましたが、大きな亀裂やズレなどは見当たりませんでした。
土地の広さは100坪ほどあり、擁壁から離して家を建てれば建てることは出来るのですが、将来的なメンテナンス費用を考えると踏ん切りがつきません。
擁壁がある分、周囲の平地の地価より300万ほど安いです。建築家と擁壁の施工経験者に現地を見てもらいましたが、地盤が強ければ、擁壁は古いがやり直すほどではないと言われました。
実際に擁壁のある土地を購入した方に、購入して後悔などしなかったか?
また、メンテナンスに予想外の費用がかかったなど、購入に踏み切る点で注意点などありましたら教えていただきたいです。
また、購入して良かったという意見もありましたら聞かせてください。

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもでき...続きを読む

Aベストアンサー

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出るかもしれないし、ま、その時考えればいいか、っていうのんきな考えで決めてしまいました。
他にいい土地が見つかりそうになかったし、その他の条件が希望にかなっていましたので。

そして、今の感想ですが、とても満足しています。
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価格も安いようですし、場所に後悔がないのなら購入してはいかがですか?
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でも、きっと盛土なので柱状改良はまず必要でしょうね。
当方も地盤は強いエリアですが、うちは100万位かかりました。

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

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Q家の擁壁をDIYで簡単格安に作る方法を教えて下さい。

宅地の前に高さは約1m、長さ約30m法面があり、年に数回草刈りをしています。この作業を止めたくて石やブロック積みの擁壁工事を見積もっていただきましたがかなりの額(100万程度)になってしまいます。

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[補足]
予算は20万円以内。出来ましたら半永久的に維持管理の手間が要らない方法。
パワーショベルやコンクリートミキサーなど機械、建設資材等全く持ち合わせていません。

ちょっと無理があるでしょうか・・・。よろしくご回答のほどお願いします。

Aベストアンサー

建築関係の者です。
ブロック積みが理想でしょうね。

まずは人力で掘り返し、ブロック積んで、鉄筋挿して、
コンクリ-トを流しながら基礎作り。
あとは地道に積むだけです。
完全に「ブロック塀」ができたら土をならさないといけませんね。
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Q宅地造成のコンクリートブロック擁壁

宅地造成の設計を行うことになりました。
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(1)コンクリートブロックの擁壁でいいのでしょうか?
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お願いします。

Aベストアンサー

「空洞コンクリートブロック(以下「空洞CB」と略します)」については,とんでもない勘違いをされている専門家が多いようです。町の至る所で,高さ1m前後の空洞CBの擁壁を,それも,一目見ただけで,傾いているのが分かるようなものを見かけます。

(1) 空洞CB,土に接して施工してはいけません。つまり,擁壁に使ってはいけません。土に接しない部分,即ち,塀ならば使えますが・・・
確かに,擁壁に使用したものをよく目にしますが,あれは全部,規準違反です。宅造法に出てくる「間知石練積み造・・・」には,空洞CBは含まれません。#2さんの言うブロック積み擁壁は,「天端の巾が大きく・・・」という文言から判断して,間知石等を念頭におかれた発言であろうと思います。(たぶん,土木系の専門家にとって当たり前な事だから。)

(2) 擁壁の構造については,宅造法に規定されています。URLを参照してください。
http://homepage2.nifty.com/kekkanzenkokunet/4-5-5=takuzoho&rei.htm
土木系では道路や鉄道などで別々の標準図集があり,用途が異なると適用できないことが多いようですが,建築系では何でもかんでも,節操なく準用してしまいます。それでも,空洞CBに関しては,準用する規定がないので,準用もされていません。
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(3) 「よって,正式な参考図や標準図は存在しません。もしあるとすれば,無知な業者又は誰かが勝手に作ったものであって,正式に認められたものではありません。

この場合は,#1さん,#2さんのアドバイスを参考にして,既製品を使用される方が良いと思います。

空洞CBは,擁壁やブロック塀に関する限り,日本全体の約80%程度が間違った使い方をしているというのは,学会の論文などでもよく目にする数値ですが,CBの下敷きになってOO人がなくなったと言う地震等の被害報告や報道があっても,それを真剣に受け止める人は少ないようです。

参考URL:http://homepage2.nifty.com/kekkanzenkokunet/4-5-5=takuzoho&rei.htm

「空洞コンクリートブロック(以下「空洞CB」と略します)」については,とんでもない勘違いをされている専門家が多いようです。町の至る所で,高さ1m前後の空洞CBの擁壁を,それも,一目見ただけで,傾いているのが分かるようなものを見かけます。

(1) 空洞CB,土に接して施工してはいけません。つまり,擁壁に使ってはいけません。土に接しない部分,即ち,塀ならば使えますが・・・
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Q土留めの価格が適正か教えてください。

 家を新築をするにあたり土を盛り上げて地面を高くする予定です。下記のとおりの見積書をいただいたのですが、この金額は妥当ですか?教えてください。
           記
土留め工事 ブロック積みH400 3.7m2 単価12,000   44,400
ブロックベース          9.2m 単価3,500    32,200
土留め工事 L型擁壁 既設品H=800 9.1m 単価23,000  209,300
土留め工事 現場打ちH=800  22.0m 単価 26,000  572,000
掘削             一式         56,000
埋め戻し           一式
  56,000

  

Aベストアンサー

No.1です。

なるほど、既設品と現場打については判りました。
おそらく基礎の形状による使い分けなのでしょうね。安いほうを使えばいいのにと思ったものですから。

経費とは単価以外に計上される金額のことです。消費税のように全体の金額から数%上乗せされることがあります。質問者さんは「100万円位だった」と書き込まれていますから今回の場合は無いのでしょう。

構造は確認しておくことをおすすめします。通常の工務店なら構造図を持っています。念のため「地耐力にあったものか?」も聞いておくと良いでしょう。
土留が安全であるかどうかの根拠になります。

>基礎がある部分をそのまま使い、基礎のない部分について・・
恥ずかしながら建物について詳しくないのではっきりしたことは云えませんが、手続き上は難しいと思います。
建物の基礎が露出していると平均GL(建物はここの標高に建てますよという基準になる高さ)が下がります。そうすると建物自体も建てられる高さが下がってしまいます。
既に立ち上がっている建物が設定したGLからの制限高さいっぱいまで作られていると、平均GLが下がった途端オーバーしてしまいます。
これが理由で作る必要も無い土留を作ったことが何度かあります。

これは想像なんですが、もしかすると工務店も簡単なブロック積で済むと思っていたところに行政の指導でしっかりした土留を作らざるを得なくなったのかも知れません。

金額に関してはNo.2さんの仰るとおり妥当とみていいのでしょうが、それにしても着工してから見積提出って「ありえなくない?」という声が聞こえてきそうです。
「そんなに値段はかからない」って、「じゃあオマケしておいてください」って云いたいですね。普通100万円は大金ですから。

No.1です。

なるほど、既設品と現場打については判りました。
おそらく基礎の形状による使い分けなのでしょうね。安いほうを使えばいいのにと思ったものですから。

経費とは単価以外に計上される金額のことです。消費税のように全体の金額から数%上乗せされることがあります。質問者さんは「100万円位だった」と書き込まれていますから今回の場合は無いのでしょう。

構造は確認しておくことをおすすめします。通常の工務店なら構造図を持っています。念のため「地耐力にあったものか?」も聞いてお...続きを読む

Q擁壁が崩れた場合について

擁壁が倒壊して自宅に被害が出た場合、擁壁の持ち主に損害を保証してもらえるのでしょうか?
他人の擁壁が壊れて自宅に被害がでた場合、保証してくれる保険とかあったら教えて頂けますか?

Aベストアンサー

>擁壁が倒壊して自宅に被害が出た場合、擁壁の持ち主に損害を保証してもらえるのでしょうか?

原因によりますね。
老朽化などなら管理上の問題ですので、損害賠償を請求することはできるでしょう。

大地震など自然災害により発生した責任は原則として、持ち主に賠償を求めることはできませんので。
もっとも、擁壁の設置・管理などについては所有者などに過失があれば請求することはできますが、過失の存在の証明は質問者側にありますので、非常に困難です。

こんな質問をするのは、その擁壁に何か問題があるのでしょうか?
問題があることを知っていて放置すればそれは管理責任の問題となりますので、問題があるようなら持ち主に連絡しておいた方がよいでしょう。

Q高さ5m近い塀を設置されました。対策は?

隣地の所有者が境界に沿ってブロック塀を設置し、更にその上にプラスチックの囲いを上に載せて約5m近い高さの塀を設置してしまいました。
私の敷地は自宅を建て直すために解体して更地になっていますが、改築が完成した後のことを考えるとうっとうしいし、採光も問題です。大きな地震などでブロック塀が倒壊する可能性も心配です。塀を高くすることに関して隣地の所有者からは何の話もありませんでした。
法的な対応方法はあるのでしょうか?

1.ブロック塀は10段で、高さは2.0m。基礎からの高さは2.2m。ブロックの厚さは12センチメートル。
2.その上のプラスチックの塀はそれ以上の高さがあり、合わせると4.5m以上の高さです。
  この陽は非常識は塀は見たことがありません。
3.外部から見える限りでは、控壁はまったくありません。
4.ブロックに鉄柱を固定して、その上にプラスチック壁を張ってあるようです。
5.両脇の建物が高いため風の通り道となっており、台風時にプラスチック塀の部分が壊れて落下したことがあります。
6.当方の敷地の北側と西側にできており、写真は南側から北を見た構図です。
(以上、写真を参照してください)

○ 建築基準法施工令第六十二条の八によれば、高さ2.2mのブロックを積むにはブロックの厚さは15センチ以上必要なのではないか?
  12センチでは違法のはず。
○ 高さが2.2mを越えた塀は、塀ではなく建築構造物となり、建築確認が必要になるのではないか?
○ であるなら、民法の規定により、境界より50センチ離して設ける必要があるのではないか。
○ 構造計算により強度が確認できていれば、上記の制限は適用されないと思うが、それには建築確認が出ているはず。
○ 控壁が無いという点でも違法建造物では?

対応方法について
行政の建築指導課などにこの事実を指摘して行政指導をお願いすること及び塀の取り壊しを要求することはできるか?
住民からこうした要求があった場合、建築指導課は何らかの対応をする義務があるのか、あるいは民事として当事者間で解決するように言われるだけなのでしょうか。

以上ですが、どうかよろしくお願いします。

隣地の所有者が境界に沿ってブロック塀を設置し、更にその上にプラスチックの囲いを上に載せて約5m近い高さの塀を設置してしまいました。
私の敷地は自宅を建て直すために解体して更地になっていますが、改築が完成した後のことを考えるとうっとうしいし、採光も問題です。大きな地震などでブロック塀が倒壊する可能性も心配です。塀を高くすることに関して隣地の所有者からは何の話もありませんでした。
法的な対応方法はあるのでしょうか?

1.ブロック塀は10段で、高さは2.0m。基礎からの高さは2.2m。ブ...続きを読む

Aベストアンサー

>4.ブロックに鉄柱を固定して、その上にプラスチック壁を張ってあるようです。
  これだけでも強度不足によりブロック積が経年劣化でいずれ倒壊するかもしれませんね。
 風圧計算をさせてみればすぐ答えがでるはずです。

 コンクリートブロックはそれだけで安定性が保たれるように設計されてます。 宮城沖地震のブロック倒壊による死亡事故からブロック積する場合の規制があります。
 そのブロックに鉄柱とかをもたせてさらに高く遮断すればもろに
風圧がかかります。
 相当な風圧のはずですよ。 プラスチックというのは写真でみるかぎりでは一般の塩ビ波板なら耐久年数は7年以下でしょう。
 役所の建設課さんに電話して見させたほうが良いですね。

>行政指導をお願いすること及び塀の取り壊しを要求することはできるか?
  取り壊しは無理だと思いますよ。 実際に被害が発生する可能性が
あるかまたは発生したときは動くでしょうが何もないうちから
危ないから壊せとは行政指導は出来ませんよ。
 精々改善策(強度を上げさせるか、高さを抑えること)を要求する程度です。 役所なんてそんなもんですよ。
 

>4.ブロックに鉄柱を固定して、その上にプラスチック壁を張ってあるようです。
  これだけでも強度不足によりブロック積が経年劣化でいずれ倒壊するかもしれませんね。
 風圧計算をさせてみればすぐ答えがでるはずです。

 コンクリートブロックはそれだけで安定性が保たれるように設計されてます。 宮城沖地震のブロック倒壊による死亡事故からブロック積する場合の規制があります。
 そのブロックに鉄柱とかをもたせてさらに高く遮断すればもろに
風圧がかかります。
 相当な風圧のはずですよ。...続きを読む

Q既存不適格擁壁の下に立つ家について

現在、建築予定の自宅裏側に約3mの擁壁があります。不動産会社から、この擁壁と建物との間にスペースを設けるとともに、擁壁に面する側の基礎を高くすることで、建築の許可は降りるという説明を受けました。擁壁の上は平地になっており、擁壁の近接した位置に2階建ての家が建っています。おそらく、擁壁が崩れても安息角に対応する領域を高基礎で保護しているので、安全上の問題は少ない、ということではないかと思っておりますが、基礎(鉄筋コンクリート)の強度で擁壁の崩落に耐えられるのでしょうか?また、建築予定地は東京都港区ですが、建築許可が降りたということは、擁壁崩落のリスクが低いということなのでしょうか?崩落に備えて、基礎と擁壁との間に土嚢等を積んでおいたほうがよいのでしょうか?擁壁は上の住人の持ち物であるため、当方が自由に補強することはできません。

Aベストアンサー

XNK66169さん、こんばんは。
場所が港区ということで、まずこのケースの対象法令である東京都安全条例を覗いてみましょう。
第6条を引用します。
-------------------------------------------------------------
(がけ)
第六条
この条にいうがけ高とは、がけ下端を過ぎる二分の一こう配の斜線をこえる部分について、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。

2 高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

一 斜面のこう配が三十度以下のもの又は堅固な地盤を切つて斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合

二 がけ上に建築物を建築する場合において、がけ又は既設の擁壁に構造耐力上支障がないとき。

三 がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。

3 前項の規定により設ける擁壁の構造は、令第百四十二条第一項の規定によるほか、土の摩擦角が三十度以下(土質が堅固で支障がない場合は、四十五度以下)であつて、基礎と地盤との摩擦係数が〇・三以下(土質が良好で支障がない場合は、〇・五以下)の場合にも安全でなければならない。

4 擁壁等には、次の各号に定める排水のための措置を講じなければならない。

一 擁壁には、壁面の面積三平方メートル以内ごとに耐水材料を用いた水抜穴を設けること。

二 擁壁には、水抜穴の裏面の周辺その他必要な箇所に砂利等の透水性の層を設けること。

三 擁壁の上部の地表面(傾斜面を含む。)には、雨水及び汚水の浸透を防ぐための不透水性の層又は排水施設等を設けること。

-------------------------------------------------------------
これは通常「がけ条例」と呼ばれる条文で、ほとんど全国の都道府県で条例化されています。
ちなみに私の住所地の県条例と内容はほぼ同じです。
で、以下に順番に回答します。

>不動産会社から、この擁壁と建物との間にスペースを設けるとともに、擁壁に面する側の基礎を高くすることで、建築の許可は降りるという説明を受けました。

手法の1つに、高さの2倍の離れ距離を確保することがあります。
基礎を高くする、とは、がけ側の地盤を上げるということでしょう。
少しは高低差が少なくなりますので。

>おそらく、擁壁が崩れても安息角に対応する領域を高基礎で保護しているので、安全上の問題は少ない、ということではないかと思っておりますが、基礎(鉄筋コンクリート)の強度で擁壁の崩落に耐えられるのでしょうか?

これは上の土地の建物についてですよね。
まず「安全」の意味を考えてみましょう。
建築基準法の第1条を引用。

(目的)
第一条  この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

ね?
条文中に、
「最低の基準を定めて」
とあるでしょ?
がけが崩壊しても上の建物が無傷であることを保証するものではありません。
たとえば今回の台風の集中豪雨でがけが崩れたとしましょう。
安息角まで基礎を入れておけば、建物が一気に崩壊することは無いだろう、という机上の空論で成り立っています。
そして、実際にがけが崩壊しても、異変に気付いた住人が外へ脱出できる時間が数分でも稼げればいいんです。
脱出したあとに建物がゆっくりと崩壊すれば、法の趣旨は守れられたことになります。
法の趣旨は最低限の基準とともに、生命を守ることなので、家がつぶれても脱出して死ななければいい。

>建築許可が降りたということは、擁壁崩落のリスクが低いということなのでしょうか?

違います。
がけ崩れが起きても、たぶん死者が出ないだろう、という見込みです。
それと、根本で勘違いされているのは、確認の手続きは許可ではないということ。
あくまで建築主、つまり代理の設計者である建築士が設計し、
「私は建築士としてこの設計の内容で法令に適合していると判断する。あなたはその内容を確認してくれ。」
という「申請」を受けて、行政の建築主事や指定確認検査機関の資格者が内容を「確認」しただけです。
あくまでも設計責任は建築士であり、その希望を建築士へ伝えたのは施主なんですよ。
つまり施主という申請者のオウンリスクなんです。
仮にがけが崩壊して被害が出ても、確認処分をした機関は一切責任は負いません。
安全でない、言いかえれば危険な設計をしたのは建築士であるということ。
場合によっては、確認申請を通すのが目的で、安全の検討など一切せずに虚偽の申請さえする建築士もいますので。
ウソにまみれた姉歯事件を思い出してください。

>崩落に備えて、基礎と擁壁との間に土嚢等を積んでおいたほうがよいのでしょうか?

がけの高低差を少なくする効果はあるかもしれませんが、ただ土嚢を積んだだけではダメでしょう。
建物が建ったあとに地盤を上げると、基礎の高さが不足となって違反建築になりかねませんしね。


あとは他の回答者へのお礼から引用します。

>区から、擁壁の上端と基礎垂直部の上端とを結ぶ線が45度となるように擁壁側の基礎を高基礎とすることが建築条件であるとの指導があったそうです。
>この建築条件は「たとえ擁壁が崩落しても家を守る」という趣旨かと思われますが、垂直部には崩落に抗するほどの強度がなく、防護壁としての体をなさないという意味でしょうか?
>であれば、建築は許可すべきでないと思うのですが‥

区の指示は解せない内容ですね。
安全条例を読んでいただければわかると思いますが、6条2項で離れ距離を高さの2倍と規定していますね。
こうなると本来は基礎の高さは関係ないんですが。
6条3項から引用しているか、宅造規制法から引用しているのかもしれません。
で、先にお答えしたように、区が許可すべきでない、ではなく、施主(つまり建築士)側がこのような設計をすべきではないんです。
確認処分をしない(できない)、と判断するのは、建築基準法とその審査対象法令に確実に違反している場合です。
明確な違反の根拠が無いのに確認処分をしないと不作為などで訴えられ、主事側は必ず敗訴し損害賠償まで請求させかねませんので。
ここで気を付けていただきたいのは、確認がらみでは自治体ではなく建築主事「個人」が賠償含めすべての責任を負います。
確認をおろさない、というのは主事側にとって大変なリスクなんですよ。

長文失礼しました。
最後まで目を通していただけたのならありがとう。

XNK66169さん、こんばんは。
場所が港区ということで、まずこのケースの対象法令である東京都安全条例を覗いてみましょう。
第6条を引用します。
-------------------------------------------------------------
(がけ)
第六条
この条にいうがけ高とは、がけ下端を過ぎる二分の一こう配の斜線をこえる部分について、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。

2 高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを...続きを読む


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