20年分の賃料一括前払いは可能ですか？

一軒家を賃借しようとしています。知人が使わなくなったが売りたくないということで話があり20年分の家賃をいっかつで前払いしてくれるなら安く貸してやると言われているのですが、そういう契約は法律上問題ないですか？具体的に言うと相場では15万～20万くらいで貸せそうな家を、敷金300万円、20年分賃料900万円、合計1200万円を支払ってほしいと言っています。彼はその金でワンルームマンションと車を買いたいそうです。私は相続で2000万円ほどのお金が入ったので、無駄使いをしないため、またほかに運用や使い道がないので20年間分の家賃を心配しなくて済むなら、悪い話ではないと思っています。実際15万を毎月20年間支払えば単純計算で20年間に3600万円支払うことになり一括で900万なら4分の1ということになるのでかなり有利な話だと自分的には思っています。どなたか詳しい方教えてください。

No.1 回答者： RosaCanina 回答日時： 2009/10/30 00:58

求める回答ではありませんが、

法的なご心配だったら、率直に、下記へご相談をどうぞ。

http://www.houterasu.or.jp/

No.2 回答者： localtombi 回答日時： 2009/10/30 01:10

専門的な話はよく分かりませんが、その彼が１２００万円を他の用途に使った場合、家主負担で家の修繕費用はまかなえるのでしょうか？

例えば台風が来てどこかが壊れたとか何かがあった時に、直す費用を工面してもらえるか、というのが心配です。

それと家賃は、賃貸物件の経年によって段々と下がっていくのが普通です。
即ち１０年、１５年、２０年となったらそれなりに物件自体の価値が下がりますから、家賃も連動して下がります。
１／４で有利というお話ですが、その点も考慮された方がいいでしょう。

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2009/10/30 01:28

大家をしています。

この場合は民法が適用されるでしょうから、恐らく最長20年の賃貸借契約が出来そうですが…。
２０年間、他に移る気もなく、家を購入する気もないのであれば、金額的には確かに魅力ですね。
一応、以下のリスクも認識しておいてください。

１）貴方が戸建を購入するという場合の足かせになる
２）家賃を別の用途に使用するため経年劣化の修理費用が捻出されない
３）家賃相場の変動に対応できない(経年劣化で家賃は下がるはず)
４）友人が破産し競売にかかると退去を求められる可能性がある
５）売却したいために契約の解除を求めてくる可能性がある
６）所有者が変わった場合、契約の見直しを迫られる

結局、その家賃で納得しているのは友人だけで、所有者が変われば一応契約書上は守られていますが、実際には立ち退きや契約の見直しを迫られる可能性があるという事ですね。

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/10/30 01:50

＞20年分の家賃をいっかつで前払いしてくれるなら安く貸してやると

　そのような態度の人間からは借りないほうが無難でしょう。最低限大手の不動産屋をかまして契約してください。

＞15万～20万くらいで貸せそうな家を、敷金300万円、20年分賃料900万円、合計1200万円を支払ってほしい
　内訳の根拠が不明です。相場も本当かどうかわかりません。２０年間同一の家賃が取れるわけではないので、あなたの計算も間違ってはいます。

　そもそもその物件の真の所有者が本人かどうか分かりません。借金のカタになっているかもしれません。登記を調べてもこのあたりの真相は分からないことがあります。

　大手の不動産屋にきちんと査定をさせ、安全も確認できるのであれば良い話しなのかもしれませんが、知人が仲介手数料惜しさに個人での取引にこだわるのであればやめておくことをお勧めします。抵当権の設定があるのならばやはりやめておいたほうが良いでしょう。住宅ローンなどを借りているのならば、賃貸しすることはそもそも禁じられていますし、知人が破産などすれば、あなたは預けているお金全てを失います。

　２０年はさすがに長い年月なのでその間に一体何が起こるか分かりません。メンテについての費用も不明です、契約の仕方が乱暴なだけに修繕の際に素直にその知人が修繕費用を出すことに応じるとも考えにくいのですけど。

No.5 回答者： happeanuts 回答日時： 2009/10/30 04:11

皆さんの回答に更に加えて考える必要があることは、あなたが20年以内に亡くなることだって有り得ますよ。

No.6 回答者： toteccorp 回答日時： 2009/10/30 07:51

リスクを小さく出来るような契約が出来れば、良いと思います。

私なら前向きに検討するかもしれません。
契約するならプロにお金を払い相談したほうが良いと思います。

No.7 回答者： poolisher 回答日時： 2009/10/31 08:02

不動産の登記簿取って確認してください。

抵当権がついていたら、長期契約は反故になる可能性がありますから
避けたほうがいいと思います。

抵当権がついていなければ、契約をきちんと交わせば、賃貸は保護され
ます。

敷金については、抵当権設定して担保を取っておいたほうがいいかも
知れません。

No.8 回答者： katyan1234 回答日時： 2009/11/02 09:14

もしね。

その方が後から抵当物件にしてさ。その物件が売られ金がないと言う場合どこに求めますか？ない袖は触れない。登記簿に何か書ければ多少の混乱は防げますね。
　つまり賃貸じゃなくお金を貸して抵当にいれてもらう。その代わり借金の変わりに家賃と相殺する。
後から損害賠償なんていっても金はないんだよ。
弁護士、司法書士に相談ですね。

２年更新の契約でも同じ事ですね。

No.9 回答者： noname#104276 回答日時： 2009/11/03 04:20

つりの質問？

2000万円あれば2ＬＤＫのマンションくらいは簡単に買えますけど。

賃借と所有権、まともな感覚からすれば、排他的に支配権のある所有権の方を選びますけど。

賃貸借で20年分一括して支払う、と言う方の神経が理解できません。

もし、20年借りるなら、譲渡担保契約や所有権仮登記担保契約結んで20年後に物件を返す、と云う契約形態の方が無難だと思うが・・・・・

皆さんの仰られるとおり、弁護士や司法書士と相談ですね。