実家のマンションを売却するにあたって、いくつか不動産会社に査定をして貰

実家のマンションを売却するにあたって、いくつか不動産会社に査定をして貰ったのですが、どの会社にお願いしたらいいのか初めてのことでよくわからず、ご経験者の方やプロの方などに是非ご意見をお聞きしたいと思います。

今すぐの売却ではなく、できるだけ高く売りたいので、仲介にしたいのですが、査定金額もさることながら、全国展開の大手不動産会社と地元の不動産会社とで迷っています。
8社来ていただいて、数社に絞りました。
?大京、三菱、住友、東急など全国展開企業の支店です。担当者の対応は、資料出しもあり、査定書も持ってきました。そんなに悪い対応ではないものの、スーモなどに広告掲載一切無く、家に入ってくるチラシもほとんど見かけず、広告活動の弱さが少し心配です。担当者は40～50代の男性で中には肩書のある方もいて、それなりに経験はおありのようです。自分の担当でこの辺を探している顧客は居るような話はしていましたが、具体性がなく営業トークのように感じました。壁紙の修繕をしてから売り出すのですが、査定日では40～50万くらいと言われていたのを、後日業者に確認しましたということで、正式な修繕費を連絡してくれました。

?フランチャイズのイエステーションの地区担当の会社です。担当者は30歳くらいのお若い男性、資料をたくさん持ってきました。しかしよくよく聞いているとマニュアル通りの説明でたいした特色もなく、要は地元密着でやっているということを力説したかったようです。質問しても受け答えがちょっと頼りない感じでした。
ただし、地元の会社だけあってスーモにはたくさん物件が載っていて、チラシもよく見かけます。一応地元では昨年とおととしの成約率はナンバー１と言っていました。査定が口頭だったので、別途書面で頂けるように言ったら、うちは現地を見てから査定書を作るようにしているので、持参してこなかったと言っていました。バイク置き場のあるマンションを探していて、うちのマンションが可能なことを確認したらしく、是非自分の顧客に紹介したいと言われました。

どちらも一長一短で決めかねています。どちらが信用おける会社かは個人の判断かと思いますが、素人で全然わからないため、ポイントを教えていただけますと助かります。是非よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： himeichigo17 回答日時： 2010/01/21 20:17

最初に依頼するのは大手にしたほうがいいですよ。

大手の場合はNo1の方が言うように最初は心当たりのある
お客さんに電話をするとか系列の店舗で積極的に紹介するなどの営業をします。
これがだいたい1週間か2週間くらい。
その後でネット広告や近所への折込チラシを行います。
大手の強みは店頭があちこちにあることです。
これは新聞の折込チラシ以上に広告効果がありますよ。

地道な営業活動で売れなそうな場合はまずYahooやHOMESなどのネット広告に掲載し、価格の高い折込チラシや雑誌などは最後の手段になっています。
地元不動産会社の場合、大手のように見込み客を抱えていないし、
店舗数が少ないのでどうしても広告を打たないと客層が広がらないので
広告を見かける回数が多いですが、大手は店舗があるので広告以上に効果があります。

また、大手の物件は、関係会社などに広く出回るので
（住宅情報館や地元の小さな不動産会社など）
大手1社に依頼すれば実質ほとんどの不動産会社に
依頼したのと同じことになります。

それにあまり広く広告を多く出すと買う気もない
冷やかし見学がけっこう多くなります。
店舗で相談に来て内見に来られる方は成約率が高いようですので
広告回数が多いのもよしあしです。

ということで、とりあえず大手に依頼することをお薦めします。
大手の中でも個人的な感覚では三井は成約率が高めですが、
買えるなら買ってというスタンスなので押しが弱いのが不安要素。
住友不動産販売は逆に押しが強めな営業の方が多いですが、
契約した後は値下げ要求がうっとうしいほど強い印象があるので、
住友との専任媒介をするのは避けたほうがいいと思います。
野村不動産は売主の意向を重視していただくことが多いですが、
その後の売り込みが激しいらしく、買い手の方の印象がよくないという噂がけっこうありますね。
有楽土地販売は可もなく不可もなく無難な印象でやや売り手重視。
もちろん営業担当の方によりますが、何度か取引をした際の印象です。

うちの場合、三井で決まったのが3件、1件は住友でした。

専任媒介で不安な場合は、大手に2,3社、
それからもし物件査定額が4千万円を超えるなら
買い手の仲介手数料が安い会社（半額や定額、無料にしてる）
に依頼をすると仲介手数料が安い分、客層が広がり、
値引きなしに買い手がつきやすくなりますのでお薦めします。

このご時勢なので50万円から数百万円単位で値引き交渉がありますが、
値引きしたら売り手の損ですが仲介手数料が安い分値引きをしなくていいのは売り手にとってはメリットがあります。
3000万円くらいまでの物件の場合、大した手数料でないので、
客層が広がらないので意味はないです。

この回答へのお礼

貴重な情報ありがとうございました。
確かに大手の方が信頼感がありました。
よく検討してみます。

お礼日時：2010/01/24 15:52

No.1 回答者： takapiii 回答日時： 2010/01/21 17:22

一般媒介契約をお考えですか？それとも専任媒介契約でしょうか。

私も何度か不動産を売りましたが、大手は脚で買主を見つける手法を多く使います。
一般媒介の場合は、良い物件を他社に取られるのを厭がり、レインズに登録するのは致し方ありませんが、大きな広告を打つことをせず、物件を探している顧客にコツコツと物件情報を流して反応を見ます。
また、大手の場合専任媒介契約を好んで行う場合も多く、その場合でも他社からのアプローチは無いにしろ、大々的な広告は打ちません。
いよいよ買い手が見つからないとなって来ると、広告に載せたりします。

小さな街の不動産屋は、そんな悠長な事はしていません。
ネットや媒体をふんだんに利用して、出来るだけ早く契約に結びつけようとします。

どちらがいいかは分かりませんが、経験則だけで言うと、街の不動産屋の場合は冷やかしが多く、価格交渉も厳しいです。
書類も適当だったり、買主候補への説明もいい加減な時があり、後で買主と揉める原因を作ったりして、個人的には好きではありません。

「紹介したい顧客がいる」「このマンションに興味を持っている顧客がいる」は媒介契約を結んでもらうための常套句です。
売主が「じゃあ連れてきて」というと「媒介契約を交わさないと連れてこれないんです。」といって契約書を差し出してくるはずです。

この回答へのお礼

貴重な情報ありがとうございました。
確かに広告のたくさん打って冷やかしが多くなるのも困りますね。
素人ではわからないことも非常に勉強になりました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2010/01/24 15:54