住宅ローンが厳しく自己破産を検討中です

住宅ローン返済に困っています。
まず、今回の問題に絡んでいる家族構成からご説明した方が良いと思います。

私、妻、妻の兄、妻の兄嫁、妻の両親、妻の兄嫁の父

以上です。

妻の兄嫁の父がバブル時代に8000万の家を建てました。保証人は奥様ですでに他界されています。
残りは3000万で10年、月々30万の支払いだそうです。
そのローンがもう捻出できず、自己破産を考えているとのことで、私素人から考えてもそれしかないと思っています。
しかし、何か策はないかと相談させていただきました。

妻の兄夫婦は、残りの3000万をなんとか用立ててそのローンの残っている家を買い取りたいと考えているようです。
妻の両親は、都内に10坪、22,22坪と一戸建てを2つ所有しています。その家を担保に3000万借り入れて、息子夫婦の為に家を買いたいというわけです。
妻の兄夫婦は子供が一人おり、現在は1歳で2馬力で働くことはできません。妻の兄のみの手取りで18万前後だと思います。
実家（22.22坪）の方に同居しています。もうひとつの10坪の方は私達夫婦が身内価格で住ませてもらっています。
妻の兄は以前200万ほどの借金でブラックリスト入りしているようで、現在はローンが組めません。ちなみにその200万の借金は親が肩代わり（身内から借りたそうです）したとのことです。

以上がとりあえずの情報です。
下記、いくつか個人的な考えを書きますので、何かアドバイスいただけたら幸いです。
当方、あまりにも無知な為、あきれるような質問があったらお許しください。

１）率直にお聞きしますが、何か良い策はありますか？自己破産しかないでしょうか？

２）自己破産した場合、保証人になっている奥様が他界されているので、娘さんには債務は回りませんか？

３）都内（江戸川区）に上記のような持ち家が2つあって、それを担保に3000万という額は借りられますか？（当然両親名義）

４）私の素人的な考えですが、まずローンの残っている家を売りに出して、それを妻の兄が買うことにし、それをSBIネットで住宅ローン（フラット35）で借り入れ申し立てをするというのは可能でしょうか？
この場合、現金で3000万借りて月々返済（18万くらい）していくより、フラット35が金利的にずっとラク（10万くらい）になる計算でした。
こんな簡単な問題ではないでしょうか。

あまりにも無知な質問をお許しください。
よろしくお願いいたします。
何か補足できることがあれば追記しますので、よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2010/01/23 15:25

あなたがた家族の中でその「妻の兄嫁の父が建てた家」をローンで買って

やれる人間がいれば可能かも知れません。

その場合、
・所有権は買受人に移るので譲渡価格は適正な価格である必要がある。
　残債が３０００万だとしても、譲渡価格が３０００万とは限らない。
・その譲渡価格に対してどれだけのローンが付くかは銀行の査定次第。
　譲渡価格に不足するお金は自己資金として別途用意する必要がある。
・別途自己資金は「妻の両親の不動産」を担保に借金できるかも知れ
　ないが、金利は一般ローンで住宅優遇金利対象外。
・また、住宅ローン本体で対象物件以外の不動産（妻の両親の不動産）　を担保拠出してローン増額を頼んでも断られるだけ。
です。

ところで、その物件は現在価値でどれぐらいなのでしょうか？
３０００万に満たない価値であれば、自己破産を選んだほうが正しいか
もしれませんよ。

　

この回答への補足

まずは、当方のトラブルをよくご理解いただき、尚且非常に丁寧なアドバイスをくださり、感謝いたします。ありがとうございました。
図々しいとは存じますが、もしご回答いただけたなら、再度ご教授くださればとても助かります。
＜あなたがた家族の中でその「妻の兄嫁の父が建てた家」をローンで買ってやれる人間＞
は嫁の兄夫婦が希望しているようです。しかし、兄の前歴からローンが組めない状態なので、親の家を担保にお金を工面しようと考えているところです。
【譲渡価格】という言葉をいただきましたが、これは自己破産を考えている債務者が、ローンが残った家を【譲渡します】という何か書面か何かで不動産や銀行などに提出する手続き的なものなのでしょうか？（任意売買とは違うもののようですね）
書類提出後、銀行か検査機関のようなところで譲渡価格の査定が行われるものと理解してしまいましたがいかがでしょうか。
当方無知なもので申し訳ございません。

補足日時：2010/01/23 17:23

No.3 回答者： jkpawapuro 回答日時： 2010/01/24 19:12

ただでさえ個人再生は手続きが難しいのに、代表となると定収入があるかも資産査定がどうなるかも難しいですね。

司法書士や行政書士なら無料相談やっている人もいるので、専門家に相談にしてみてはどうですか？

No.2 回答者： jkpawapuro 回答日時： 2010/01/23 19:31

その妻の兄嫁の父という方は、今どういう状態なのですか？

給料が一切無い状態だと無理ですが、少ないながらも給料があるなら、個人再生の道もあるかもしれません。個人再生は家を失わないまま破産できる制度です。

個人再生の場合”給与所得者再生は?「清算価値」?債務総額の5分の1（最低100万円）?「可処分所得」2年分　で最も多い額を弁済する。”となっています。
定職があり、親族から（借金か贈与かわかりませんが）資金援助が多少なりとも受けられる状態なら、いけるかと思います。

この回答への補足

当方の状況をご理解いただき、ご回答くださって感謝いたします。ありがとうございました。
妻の兄嫁の父の現状ですが、まだ働いており、収入もあるようです。
最初の投稿時に記載いたしましたが、バブル時に月30万のローンを組んだ時の職をまだ続けているようです。（まだ詳しく聞いていませんが、自分で仕切ってやっているようなので、法人登録しており、代表という肩書きがあるかもしれません。）
現状、月給は30万あるかないかだと思います。

補足日時：2010/01/24 00:02