住宅ローンのペアローンについて…

住宅ローンのペアローンについて…
先ほど同じカテゴリーで質問させていただいた者です。
（主人が独身時代名義貸しをしていた）
詳しくペアローンについて聞きたかったので再度質問させて
もらいました。

ペアローンは一方の住宅ローンの残債があっても借り入れ可能と
判断されれば、借り入れは可能ですか？

先ほども記入しましたが、現状として
主人の実家ローンが1,300万
主人の年収410万　勤続5年　私の年収260万勤続4年で共に正社員です。
ただし、私は中小企業で今年度より業績悪化。夏のボーナス半減されました。
頭金1,000万は用意できていて、借り入れ希望は2,000万です。

私と主人でペアローンを組むことはできますか？

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/07/26 18:27

不動産業者です。

先日同様の案件を扱い地銀で融資を受けました。（合算年収700万、実家月6万支払公庫、新規2500万35年返済借入、自己資金600万、30代中盤のご夫婦）
奥さんとご主人さんの連帯債務で、実家の支払分も含め返済比率が30％程度以下ならば扱う銀行はあるでしょう。数字からすれば可能だと思います。
条件は実家の住宅ローンの返済に遅延が無いこと（引き落としの通帳の写しなどは要求されるでしょう）が絶対条件です。
事前相談の段階で、購入物件や申込人の必要所類のほかに実家の返済表、住宅地図、公図、土地建物登記事項証明書、引き落とし口座の通帳などはご用意の上、相談してください。
何処でも扱うわけではありませんが、現在は返済比率重視の融資スタイルですから、ご主人さんの勤務先の評価も良いでしょうし、自己資金もおありなので借入できると思います。
購入先が決まっていれば、売主なり仲介人が貸出先は探してきますよ。
＞ただし、私は中小企業で今年度より業績悪化。夏のボーナス半減されました。
これは昨年度の年収で審査するので、影響ありません。
良いマイホームを！

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2010/07/26 11:24

（その２）

> 詳しくペアローンについて聞きたかったので再度質問させてもらいました。
> ペアローンは一方の住宅ローンの残債があっても借り入れ可能と判断されれば、借り入れは可能ですか？
「ペアローン」というのは、住宅ローン関係の一般名詞ではなく、「商品名」のようなものなんです。
ですから、その金融機関の「ペアローン」の「商品概要説明書」を見なければ判断できません。
「ペアローン」という「商品」は扱っていないところもありますから。

> 私と主人でペアローンを組むことはできますか？
「ペアローン」については、何とも言えませんが、ご質問者さまのお考えに近いのは、
１．ご主人を主債務者とし、ご質問者さまを連帯債務者とする１本の住宅ローンを借りる
２．ご主人とご質問者さまがそれぞれ住宅ローンを借り、お互いがお互いの連帯債務者となる２本の住宅ローンを借りる
３．ご主人が債務者となり、ご質問者さまを「収入合算者」とする。ご質問者さまは「連帯債務者」か「連帯保証人」になる。
のいずれかだと思います。

ご質問者さまが「主」になってしまうと、ご質問者さまの方がご主人よりも収入が少ないので、「合算年収」が低くなってしまい、意味がないのでＮＧです。

ただし、ご主人に既に「住宅ローン」契約があるのであれば、
・実家の「住宅ローン」を完済させる
・実家の「住宅ローン」はそのままにして、ご質問者さまたちの新居のローンを「セカンドハウスローン」で借りる
・実家の「住宅ローン」を「セカンドハウスローン」に契約変更し、ご質問者さまたちの新居のローンを「自己居住型の住宅ローン」で借りる
のいずれかを選ぶことになります。

３番目は現実には難しいと思いますが、何にせよ、「自分たちの家」について「住宅ローン」を利用したいのであれば、実家の住宅ローンを借りている金融機関に、相談が必要になると思います。

年齢もわかりませんし、ご主人のご実家の住宅ローンの契約内容も分からないので、返済能力についても判断しようがないのですが…。
ご実家の住宅ローンも、新たな住宅ローンも、「ボーナス返済なし」で毎月の返済額を算出してみて、その合計額が１５万円未満になり、かつ、お子さんがいらっしゃらなければ、「返済能力」として、何とかなるかも…というカンジだと思います。

毎月の手取りのお給料から、１５万円を住宅ローンの返済に充てても何とかなりそうでしょうか？
今が賃貸住宅にお住まいで、現在の家賃が１８万円程度ならば、ほぼ同等のレベルの生活が送れると思います。

ただし、ご実家の住宅ローンと新たな住宅ローンを「変動金利型」でシミュレートして１５万円未満ということであれば、ちょっと厳しいのではないかと思います。

No.1 回答者： Domenica 回答日時： 2010/07/26 11:14

前の質問と合わせてご回答を差し上げます。

> 主人が独身時代に実両親に名義貸しをしてしまいました。
ご質問者さまは、「名義貸し」とのご認識のようですが、こちらについては、「名義貸し」ではなく、「住宅ローンの契約違反」になっている可能性があります。
「住宅ローンの契約違反」ですと、「期限の利益」を失うことになり、債権者（住宅ローンを貸している銀行）から残債の一括返済を求められることがあります。

一度、次の点について確認をしてみてください。
・ご主人のご実家の住宅ローンについて、「金銭消費貸借契約証書」を見て、ご主人が契約上の「何者」になっているか。（主）債務者、連帯債務者、連帯保証人のいずれかだと思いますが、どれでしょうか？
・ご主人のご実家の住宅ローンについて、ご主人が（主）債務者、連帯債務者、連帯保証人のいずれかだった場合、契約で「債務者や収入合算者は、住宅ローンの対象物件に居住すること」が義務付けられていないか（債権者等に無断で居住しなくなってはならない…とか）。
・ご主人のご実家の「登記簿謄本」を見て、「所有権の割合」がどうなっているか。ご主人単独名義か、ご主人のお父さまやお母さま、その他の方と共有になっているのか。

ご実家の住宅ローンの契約内容がどうなっているかによっては、「ご主人が実家に住んでいないこと」自体が問題になりますので、ご覚悟ください。

> 実家のローン残債1,300円（義理両親が支払い中）
ローンについては「支払い」ではなく、「返済」という言葉を遣います。
分割払いの契約に従って支払っていくのではなく、「借りているものを返す」訳ですからね。
細かいことですが、返済困難となった方に、この違いが認識できなかったことが多かったものですから、経験上、どうしても気になってしまうんですよ。

実際の返済は、ご主人のお父さまなりお母さまがしていらっしゃるとしても、ローンの名義にが「誰になっているのか」で、「誰の借金か」は判断されます。
ですから、先ほど「金銭消費貸借証書で、ご主人が『何者』になっているかを確認してください。」と申し上げたんです。

ご質問者さまは、「自分たちの家」に気を取られていらっしゃいますが、もし、ご主人の実家のローンがそのままであっても自分たちの家の住宅ローンが借りられた場合、返済はできますか？
今、ご主人のご実家の住宅ローンは、ご主人の親御さんが返済してくださっているかもしれませんが、本来、返済の「義務」を負っているのは、ご主人かもしれません。
親御さんが返済できなくなったら、ご主人が返済しなければならない訳ですけれど、２軒分の住宅ローンを返済していけますか？
売却は、原則、債権者や抵当権者の許可が出ないとできませんよ。

ローン審査においては、残債だけ分かっても意味がないんです。
返済能力を見る場合には、「既存のローンの年間返済額」と「今回申し込むローンの年間返済予定額」を足して、「税込み年収」で割って、「返済負担率」を出します。

それが、金融機関ごとに設定した一定の割合以下になっていれば、返済能力としては「まあ、問題ないでしょう」とみられます。

さて、本題ですが、既に住宅ローンを組んでいても、「２本目の住宅ローンを組めなくはない」んですよ。返済能力が充分にあるのであれば、方法はあります。

住宅ローンの原則は、「自己が居住する住宅を取得するための資金」です。
ですが、「セカンドハウス」、「住まい広がり」、「親族居住型」といった、「自己居住」でなくてもＯＫな住宅ローン商品もなくはないんですよ。
ただし、一般的な住宅ローンのような低金利ではありませんし、住宅ローン控除も受けられません。

それさえ我慢すれば、「自己居住型の住宅ローン」を抱えたままでも、新規の「住宅ローン」を組むことはできなくありません。

すみません、ちょっと長くなりそうなので、（その２）に続けさせていただきます。