土地820万建物2400万あわせて3,220万円の大手メーカーの住宅購

土地820万建物2400万あわせて3,220万円の大手メーカーの住宅購入を検討しています。

夫35歳年収560万円、妻35歳専業主婦、娘0歳です。
頭金500万、残り貯蓄600万円です。

妻のわたしは娘が1歳になったら、パートで働きに出ようと思っていますが、
必ず雇ってもらえるとは限らないので、なんとも言えません。
また、子供をもう一人つくるかははっきり決めていません。

住宅メーカーはフラット35で、35年ローンで、月7万円、ボーナス24万
の返済を勧めてきました。

ちなみに現在はアパート住まいのため、住宅手当が出ており、
それを年収からはずすと、年収は530万円になります。
定年時の年収は今までの方々を見ていると700万から800万くらいです。


今の経済状態で無理のない住宅購入をするとなると、土地建物あわせていくらぐらいが
妥当なのでしょうか？
また、大手メーカーではなく、地元の工務店も検討しています。
わたし自身はローンはできれば、25年で考えたいです。

No.4 ベストアンサー 回答者： so1118 回答日時： 2010/08/16 22:42

不動産会社勤務のものです。

大手ハウスメーカーであれば、建物の広さは30～35坪くらいですか?地元の工務店に依頼せずとも、大手でも安い会社はあります。住友不動産が坪60万円・イトーピアホームが坪55万円前後で建築可能です。そうすると、費用は1800万円～2100万円くらいで収まるとおもいます。また、工務店まで落とさなくても、安い中小業者は多々ありますので、ネットなどで評判を調べてみてはいかがでしょうか?（大手は下請の工務店の建築金額に10％～20％の安心後ろ盾料金を乗せるだけで、工事をしているのは同じ職人なので質はあんまり変わりません。）
工務店で建てても、JIOなど建物保証会社への加入で瑕疵担保などを保証してくれますので、万が一建築会社が倒産しても問題ないと思います。大手でも5年10年先は分かりませんので、こういった制度を利用したほうがリスクの回避になると思います。

現在の経済状況での無理のない返済計画は判断が難しいところです。将来金利が上がった場合でも対応できるように想定したほうが良いです。また、土地価格から比較的郊外にお住まいかと存じますが、首都圏から離れるほど値下がりリスクが上昇します。人口も減りますのでが、需要の少ないエリアの不動産価格の下落は当然のように起こりえます。いざ売ろうとしたときに、担保割れして売却が叶わない可能性があると思いますので、そのリスクも考慮されたほうがよろしいと思います。

現在の銀行の返済比率は、貸し出したい気持ちが優先され、年収の40％という恐ろしい数値になっています。また、審査での金利は4％前後に設定されています。あなたの現在の状況からすると、物件価格3220万円＋諸費用80万円-自己資金500万円＝2800万円ほどの借り入れになります。2800万円を4％で借りた場合、月々約148,000円（年間約1,776,000円）になりますので返済比率は約33％になります。融資は問題なく通ると思いますが、25年では少し無理があるかもしれません。（手取りではなく源泉徴収の額面の金額に対しての返済比率です。手取りで計算すると比率はもっと上昇します。）
当面の支払額は、現在実質金利が0.975％で借りられますので、105,200円になります。金利が安いうちに繰り上げ返済などで少しでも残債を減らすべきだと思います。

私は、当面使う予定がないのであれば、残りの貯蓄のうち400万円を自己資金に追加し、建築コストを400万円下げてはいかがと思います。借入額が2000万円になりますので、ここまでお金を貯めたあなたの能力からすれば、25年どころか15年～20年くらいで払い終えているような気がします。

現在の計画でもなんとか成り立つと思いますが、金利ももったいないですし、大手でも工務店でも正直そこまで質は変わりませんので、計画を少し修正すればさらに良くなるのではないかと思います。

頑張ってください。

この回答へのお礼

＞ここまでお金を貯めたあなたの能力からすれば、25年どころか15年～20年くらいで払い終えているよ＞うな気がします。


これはただ単に出産するまでは働いていたので、貯金ができただけです。
しかし、正社員時代はどんどんたまっていたのですが、
その後、派遣社員や契約社員と転職していたところ、
貯金できる金額が減っていきました。
100万貯まるスピードも落ちていきました。
また、以前は社宅に住めたので、貯金もできていましたが、
今は社宅に住めなくなり、敷金、礼金などもかかり、結構きついです。
と言うわけで、専業主婦でここまでためたわけではありません。


＞大手ハウスメーカーであれば、建物の広さは30～35坪くらいですか?
そうです。

せっかくハウスメーカーを教えていただいたのに、わたしの住んでいる田舎
にはありませんでした。

ハウスメーカーの比較サイトなどで見ると、わたしが検討しているハウスメーカーは
そこまで高い方ではなさそうでした。
田舎なので、ハウスメーカー自体少ないです。

お礼日時：2010/08/17 21:40

No.5 回答者： rio_rio_ri 回答日時： 2010/08/17 19:05

住宅ローンは60歳までには払い終えた方が良いですので、おっしゃる通り実質的には25年ローンで考えた方が良いと思います。

年収の25％の返済比率で金利2％25年ローン、年収530万円で計算しますと、およそ2600万円の借り入れが可能となります。ですので、借入額としてはご質問の物件で妥当であるかもしれません。

お子さんは少なくともおひとりいらっしゃいますので、教育資金とご夫妻の老後資金は別途貯蓄が必要になるかと思います。できれば奥様も働きに出た方が経済的には楽になると思います。

当面何か出費の予定がないのであれば残りの貯蓄をもう少し削って頭金を入れるか、ご両親からの援助を受けるのが可能であれば、節税のメリットもありますので援助を受けることも考えられてはいかがでしょうか。また、住宅ローンはほとんどの場合他のローンよりも金利が安くなりますので、さしあたっては30年ローンで組んで、収入はとりあえずお子さんの教育等への出費にまわし、無理な繰り上げ返済をしないほうが結果的に支出が少なくなることもあります。

どうしても不安であればFPに相談してみてはいかがでしょうか。

ご参考まで。

この回答へのお礼

もう少し貯蓄を減らして、ローンを減らしたいと思います。
住宅購入は今がチャンスだと思うので。
あきらめていましたが、だんだんがんばろうと言う気になってきました。

お礼日時：2010/08/17 21:50

No.3 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2010/08/16 19:13

大手住宅メーカーの路線で夢を買いそうになっていますね。

まず一般論としてのバランスから言いますと、土地代と上もの代金は50：50を基準にしてプラスマイナス20ぐりらい。つまり30：70ぐらいがバランスの限界ですよ。とくに家の代金の比重が大きい場合が要注意。

5年後、10年後に手放さなければならない時がきたとして、その時の売買価格は土地代x90％、上物代x50％とかの比率で減価しますよ。土地代が90％というのは10％ぐらいが販売の利益になっているからであってあまり変わらないとモノと考えて良いけれども、上物に関しては、25年でゼロ。つまり年4％ずつ減価してゆくと考えなければいけない。2400万円の4％といえば、年96万円、10年で960万円の減価だから大きいですね。

築10年、築20年の家を手放そうとしている人はみな、「えっ、こんな金額！」といって査定価格が低いのでショックを受けるのですが、それは上記のような事情によります。

では、質問者さんの場合はどうしたらよいのか。
他人様に「えっ、こんな金額！」とがっかりしてもらって、その方の家を割安で買うのが良いじゃないですか。

820万円ぐらいで土地が30坪ぐらい手に入る場所で、建物40坪、これが築10年だあれば、土地建物込で1800～2000万円で十分手に入りますよ。
そして、これは新築時時には、土地800万。建物40坪x60万=2400万円ぐらいの物件でした。

どうです？

ご主人の年収や、奥様のパート代って、将来保証されたものではないでしょう？
実際、今年になってから、ローンの返済ができなくなって住宅の競売に賭けら得れる件数が増えています。

最後にもう一つ、上記の中古物件を買って10年たって手放さなくならなくたった場合でも、上物の価値はまた半減しますが、土地の価値は維持されます。したがって、エイヤっと計算すると800万＋1200万x50％=1200万ぐらいでは売れる可能性が十分あります。

ローンも25年未満で済みますし、生活を切り詰めることも少なく、万が一の時にも損失（残債）は最小に済みます。


ハウスメーカーには申し訳ありませんが、土地：建物の比率がハウスメーカー（の売り上げ）よりになってますね。

まずは、ご希望の地域で、ご希望の規模の住宅の10年後の売りたし価格（売れるとは限らん）がいくら程度が検索してから御判断されるのがよろしいですよ。

http://realestate.homes.co.jp/search/main/spg=1/ …

参考URL：http://realestate.homes.co.jp/search/main/spg=1/ …

この回答へのお礼

わたしの住んでいるところは都心ではなく、田舎なので、これでも、土地は安い方ではないです。
中古も検討していたのですが、築28年や32年で1,800万から2,600万です。しかも、木造です。
中古でも高いです。

お礼日時：2010/08/17 18:14

No.2 回答者： takoyaki100 回答日時： 2010/08/16 14:22

一般的には収入額に対する返済額は25％までが余裕をもって返済できると言われているそうです。

3,220万円から頭金500万円を引いて借入は2,720万円。これを3％固定金利、ボーナス無し、25年で返済、でシミュレーションすると月額約13万円。
年間の返済額は12ヶ月×13万円=156万円。年収530万円に対する割合は29％。ちょっと苦しいかも、ですね。
奥様のパート収入約100万円が加われば25％を切ります。
逆に530万円を崩さないなら、借入を2300万円に押さえると25％に収まります。
ただ25％といっても年収400万円の人と800万円の人では苦しさが違うでしょう。
今後の昇給や生活水準もあるので、目安として考えてみたらいかがでしょう。

定年を60歳と考えると25年で返済、年収と同じ貯蓄を残すやり方は賛成です。これは崩さないよう頑張ってください。

数日前の新聞によると、昨年、年間80万件の着工件数に対し、ローンが払えず競売にかかった件数は6万件にも及ぶそうです。

この回答へのお礼

働く気ではおりますが、赤ちゃんがいるとなるとなかなか雇ってもらえないでしょうね。
それに保育園料もかかるし。
親が500万円くらいだったら、援助するとは言っています。

大きい買い物なので、悩みますね。
実家が最初に中古物件を購入して、苦労したのを覚えているので、
やはりメーカーがいいなぁと思ってしまいます。

お礼日時：2010/08/17 17:56

No.1 回答者： yyuki1 回答日時： 2010/08/16 14:07

こんにちは、ojamaru様。

地元の信頼できる工務店を見つけられれば良いですが、総合的に安定した品質の住宅を安心して建築依頼できるのは大手のハウスメーカーだと思います。(大手でも自社施工、直接施工をしている業者が良くて、委託や丸投げと言う方式の業者は止めた方が良いです)

建築の途中で工務店が倒産したり破産したりするトラブルは毎年凄く多く有ります。(まれに建築の途中で現場が火事になったが、小さな工務店だと建て直しをする経済力がなくて倒産してしまうという事も有りますし)
土地の名義変更の為に支払ったはずの頭金が不動産屋や工務店の借金の返済に当てられていて、工務店が倒産した時に土地が自分の名義になっていなくて、自分の土地だと思っていた土地が銀行の担保として取られてしまい、何百万も何千万ものお金が一瞬にして消えてなくなってしまって、そのあとには巨額の住宅ローンだけが残るという悲惨なトラブルも後を絶ちません。

総額3220万円で頭金が500万円だと単純計算で残金は2720万円ですが、新築の場合には建物本体の価格以外にも不動産登記料、仲介手数料、不動産取得税、保障協会保障費、火災保険加入費(自然特約や地震保険も)、引越しの費用、カーテン、照明器具、家具類、電化製品類、エアコンの移設や設置費用などの費用が掛かります。

これらの雑費は250万円ほど見込んでおいた方が無難ですので、3220万円から頭金として差し引く事が出来るのは250万円となり、ローンの借入額は2970万円となります。

金利の動向によって変化しますが、3000万円を借りたら大凡で4000万円以上の返済をすると考えてください。

住宅を購入すると毎年の固定資産税を5万円から30万円くらい(建物や地域によって違う)払い続ける事になります。
火災保険も毎年で年間2万から3万円くらい、地震保険は5年掛けで10万円くらい、家のメンテナンス費用として自分で積み立てをする必要があり年間で30万円(月々2.5万円)は見込んでおいた方が良いと思います。
(外壁及び屋根などの補修は最低でも15年に一度、内装の修繕や壁紙の張替え等は10年に一度、大物の電化製品の買い替え、風呂釜やガスレンジなどの給湯設備の更新、お風呂場やキッチンなどの水周りのメンテナンス、カーテンや家具の交換など)

子供を一人育てる為には、成人するまでに2200万円ほどの費用が掛かります。
(公立の学校に行かせるのか私立に行かせるのか、大学に行くのか行かないのか、音楽やスポーツなどの英才教育をするのかしないのかなどによっても大きく変わりますが)
２人目の子供が出来たら、奥様は４年間は働けなくなり、逆に子供の養育費2200万円分が増えると考えて計算して下さい。

住宅ローンを組む時の目安として、将来の年収の増加は当てにしないで下さい。
多少は考慮しても良いですが、年収は生涯600万円くらいだと考えてローンを組む事をお勧めします。
(毎年80万件の新築物件が購入されますが、その影では毎年6万件の家族が住宅ローン破産に追い込まれて家を失っています。必死に貯めた頭金も水泡と化し、一家4人が無一文で２DKの借家暮らし)

年収600万円のままでも確実に返済が可能な範囲でローンの計画を立てれば、将来ご主人の年収が750万円になれば年間150万円の黒字になりますし、奥様がパートで働く事が出来たら奥様の収入の分だけ生活の質は向上させることが出来ます。(フラット35で借りておいて、将来奥様のパートやご主人の昇給で預貯金ができたら繰り上げ返済をするという考え方の方が良いとおもいます)

家を買ってローンを組むのなら、ご主人は確りとした医療保険や癌保険、生命保険などにも加入する必要が有りますので、その分の費用も月々の家計簿に組み入れる必要が有ります。(奥様やお子様の分も考慮すると、安くても月々1万円くらいでしょうか)

子供が大きくなるにつれて幼稚園の送り迎えや習い事の送り迎えなど必ず車が必要になり、自動車保険や税金、ガソリン代や車検の費用、5年から10年に一度は車の買い替えも必要になりますので、車の費用だけでも月割りで最低4万円は見込んだ方が良いと思います。
(税金が月に4000円、保険料が月に6000円、車検の費用が月に5000円、ガソリン代が10000円くらい、車の買い替えの為の貯蓄が月々15000円。節約しても月々30000円は必要です)

ローン計画は無理しないで、現在のご主人の収入のままで払い続ける事が可能な範囲にする。
老後の事を考えて無理に25年払いにするのではなく、はじめは余裕の有る返済金額にする為に出来るだけ長めの35年返済などを選択しておいて、将来収入が増えて余裕が出来た時に繰り上げ返済を行うようにした方が良いです。

この回答へのお礼

自分の実家が最初はバブルのころ、中古で購入し、いろいろと不便でした。その後、ハウスメーカーで別のところに建てたのですが、何のトラブルもなく、快適に過ごしています。
なので、できればハウスメーカーにしたいとは思っていましたが、現在の状況だと厳しいのかなぁと
思うようになっています。

お礼日時：2010/08/17 17:40