入居前から損傷のあるクロスをヤニで黄色くした場合‥

先日引越しをしましたが、クロスの張替えについて大家さんと現在対立しています。
3年間居住しましたが、ひとつの部屋がヤニでずいぶん黄色くなってしまいました。
但し、入居前からうっすら汚れており、釘穴があり、トランプの大きさ程クロスが剥がれている(壁が見えている)ところがありました。入居時の写真もあります。
契約書には「借主の責めによらざる損傷は貸主が負担する‥」「クロスの修理、保全は借主の負担‥」とあります。
ヤニに関しては私にも落ち度はありますが、私が新品に替えるコストを負担することは抵抗があります。一般的にどういった負担が妥当でしょうか？
なお、敷金は0でした。
また大家さんは理屈が通じない聞かないことが多く、保証人である親宛も含めて、どんなことをしでかすか分からない不気味さを感じています。
ヤニの件以外にも意見が食い違うことが多いのですが、どんな対処が望ましいでしょうか？少額訴訟でもしてくれれば、私の債務は大家の主張に比べて、かなり小さくなる自信があるのですが、訴訟はされず嫌がらせが続いてしまうリスクを考えると、悔しいですがいくらか値切って妥協しようとも考えます。
ご意見、お願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#124521 回答日時： 2011/01/01 16:51

賃貸は、国土交通省のガイドラインで、異常と感じる貸主もいるくらい借主保護がされています。

クロスも、通常の生活での使用（日焼け、テレビなどでの黒焼けも含む）では、年数経過での劣化も考慮され、基準となるグラフに当てはめながら計算します。

借主は、よほど破いたり穴を開けるなどしない限り、高額な請求がなされる事はありません。

じゅうたんのヘコミ、畳のヘコミや劣化も同様に、借主はガイドラインによって保護され守られています。

貸主が多数の署名を集めて改正請求をするほど、借主が保護されるガイドラインで、
唯一、借主に義務を課しているのが、「煙草のヤニ汚れ」です。

煙草のヤニ汚れは、クリーニングで落ちれば問題はありません。

クリーニングで落ちない、汚れや匂いが居室内の壁紙やコンセントなどの備品に残る場合は、
損傷・破損などの扱いとなりますから、借主が負担して交換しなければなりません。

自分が大家をしているマンションでは、喫煙者が空気清浄機や換気扇を使用しながら吸っていて、
普段からこまめに壁も含めて掃除をされていたり、匂いにも気を配っているのがあきらかに伝わる借主には、壁紙の修繕費用を請求した事はありません。

しかし逆に、あきらかに掃除をされていない、換気扇や空気清浄機も使用されていない借主の部屋の壁紙は、
１年以内、普段家にいない生活スタイルで朝と夜しか喫煙がなくても、取り返しがつかないくらいに汚れており、換気不足から匂いも大変臭く、仕方なく全面張替分の８割程度の負担を請求せざるをえません。

過去に一度、元借主の喫煙者の代理人弁護士を通じて、敷金返還の申し出があった事がありましたが、
退出時の居室の写真と実際の壁紙を保存してあったので、話し合いもスムーズに当方の全面勝訴となりました。

入居時、壁紙の一部に破損があったとか、これはすぐに直してもらえるかどうか大家に報告されましたか？
もしも報告をされて、修理の依頼をしていないのであれば、破損個所を理解の上で賃貸契約した事になります。
例えば、玄関タイルが古めかしい感じで「一部が欠損している」けど使用には差し支えないとか、
トイレの「便座にヒビが入っていてガムテープが貼ってある」けど使用には差し支えないとか、こういった事は借主は内覧して了承の上で契約しているのですから、これについては退去時になってから話し合いの材料としては使えません。

壁紙の負担より、空気清浄機のほうが安く上がりますので、自分が貸す時は、借主にヤニによる壁紙の交換費用例を説明し、空気清浄機の使用をお勧めした上で、入居していただいています。

No.1 回答者： 1192794 回答日時： 2011/01/01 16:13

本来なら通常の生活で汚れた部分について、貴方は一切の支払い義務はありません。

貸し主の負担になります。

ですが円満にとお考えでしたら三分の一ほど負担されてはいかがですか？

もしどうしても支払いたくない場合はそのまま放置で良いと思います。


ちなみに
室内クリーニング代金は支払いするんですよね？

この回答への補足

室内クリーニングは、念入りに掃除をしたため、請求は受けておりません。
本件に何か関係するのでしょうか？
1/3くらいで提案してみましょうかねぇ‥。
他にも揉めている点が多々あるのですが、
大家さんが飲まなかった場合、又はご回答の「放置」とは不服なら「訴訟でもしてください」というスタンスですか？
減額で妥協を提案した金額を一方的に振り込むことはまずいですよね？

補足日時：2011/01/01 16:55