農地転用について教えてください。

農地転用について教えてください。
地目が畑の土地に賃貸アパートが建っており、それを収益物件で買おうと思っています。
その場合、農地転用で宅地にする必要がありますか。
売主さんが４条申請するといっています。

売主さんは、４条申請で宅地にした後に、決済・引渡しをすると言っています。

知人からは所有者が変わる場合は５条申請のはずだよと言われたのですが、
売主、買主にとって、有利不利とかってあるんでしょうか。

たとえば登記費用が変わるとか。

そもそも、４条申請で宅地にした後に売買って可能なんでしょうか。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/01/16 14:45

４条申請は、所有権は変わらず地目だけ変更する事です。

５条申請は、所有権移転と地目変更をする事です。
地目変更ができるならどちらでもいいわけですが、４条申請なら現在の所有者の責任と負担で地目変更する事になりますので、売主さんがそれでちゃんとやってくれるなら４条申請で良いと思いますよ。地目さえ畑から変われば、所有権移転するのに農地転用はもう関係ありませんから。
登記費用については、地目が畑であってもすでにアパートが建っているなら宅地並みの評価額になっていると思いますので、所有権移転の登記費用は変わらないと思います。４条申請で売主がやってくれるなら、地目変更の登記費用も売主が負担してくれるという事だと思いますので、その分あなたの負担が減る事になると思います。
アパートを建てた時に農地転用の手続きをどうしていたのか？わかりませんが、ひょっとすると農地法違反を犯している事も考えられますので、やはり４条申請で売主の責任で地目変更してもらったほうが良いと思います。

No.1 回答者： toratanuki 回答日時： 2011/01/16 14:17

そもそもアパートを建てる前に農地法の許可を得ているはず。

単に登記地目を変更していないだけでは。