土地の瑕疵担保責任

今般、土地の売買（古家有）があります。
大手不動産業者に仲介を依頼してますが
今までの対応などいまいち信頼がおけず
契約書案をもらいましたが、土地の瑕疵担保責任について
ご存知の方は、教えてください。

買主さんは宅建業の免許を持った建売業者とのこと。
建物（古家）は当然瑕疵担保免責と記載されているのですが
土地については、引き渡しより3カ月となっています。
担当者に、土地の瑕疵担保責任も免責として欲しいと言いましたが
土壌汚染などがあると建物が建てられないので
免責は無理だとのこと。

特に汚染が懸念される場所でもなく
１棟しか建たないような面積の土地ですが
現在は、建築前にすべての土地に
土壌汚染調査の必要があるのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： tadagenji 回答日時： 2009/11/07 12:38

土地売買の瑕疵担保は、おっしゃるような土壌汚染や、地中埋設物の存在があります。

前もって土壌調査をするかどうかは、話し合いで決めますが、古家の構築物以外の地中埋設物(古家が建つ前から)は、買主が地下がある建築工事をしたり、ビルを立てる時の基礎工事の際、発見されるので、その時からの話し合いになります。
全てを免責にしたいのならば、そのリスクを買主負担として売買価格の調整で対応します。

こういったものが一切ないと思っておられるならば、契約条項に書き込んでも支障はないのでは。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2009/11/07 21:27

No.3 回答者： akak71 回答日時： 2009/11/08 11:10

＃2　ついて

最近は契約時に権利書を相手方に見せる事があります。登記できることの証明です。
相手方に渡すのではありません。
また、仲介業者がコピーを取り、登記代理する司法書士に事前に確認するためです。
登記する日に、書類が不足すると、相手方に迷惑する。　損害賠償の問題も発生する。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2009/12/06 23:36

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/11/07 17:45

個人が売主の場合、瑕疵担保責任を付けるかどうかは話し合い次第ですが、瑕疵担保責任無しとする場合が多いです。

今回は買主ペースでの話になってしまってるようですね。
土壌汚染や埋設物の問題もありますが、地盤が弱くて地盤改良や杭打ちの必要が出てきた場合、それまで責任を負わされる可能性もあります。
今の買主と契約しなくても他にすぐ売れそうな土地ならば、瑕疵担保責任無しを主張して、それが認められないなら辞めるという交渉でもいいんじゃないでしょうか。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

専属専任媒介を結んでおり
期限の切れるギリギリに入ってきたお話です。
今までの担当者の対応悪かったので
更新はしないつもりでいたのですが
買い付けが入ったとその営業所の所長自ら連絡があり、
最初指値を断ったら、再度交渉するといい、
その後売り出し価格満額で
買主の承諾がとれたと連絡があり
満額なら、断る理由はないでしょうと
かなり高圧的に言われました。

契約から引き渡しまで問題なければ
進めたい話なのですが・・・

また、契約時の必要書類に
「権利証」って書いてありました。
何のために必要なのか聞いたほうが
いいですよね。

瑕疵担保の話から逸れてしまってすみません。

でも満額に金額を引き上げた分
何か後からされるのでは、とビクビクで、
こちらで質問をさせていただいた次第です。

補足日時：2009/11/07 21:21