所有権移転の仮登記の実効性について

Question

売主と買主の間で以下のような契約を結ぶ予定です。
・土地売買契約
・売買価格１０百万円
・契約時手付金１百万円
・１ヵ月後残金９百万円決済
・契約時の手付金支払いと同時に所有権移転の仮登記を行う
・残金の支払いと同時に所有権移転の本登記を行う
・違約金は２０％の２百万円

契約完了後、この土地を２０百万円で買いたい第三者が現れたとします。仮登記をつけたところで売主が「残金決済前」に契約を解除したいと申し入れ、手付金１百万円を返し違約金２百万円を払えば、買主は土地を取得することはできないと思うのです。

この考えはあっていますか？あっているとしてこのような事態を防ぐためにはどのような契約内容にすればよいでしょうか？

用意できる金額とその時期は変わらないものとします。

よろしくお願いいたします。

buttonhole · Accepted Answer

>契約完了後、この土地を２０百万円で買いたい第三者が現れたとします。仮登記をつけたところで売主が「残金決済前」に契約を解除したいと申し入れ、手付金１百万円を返し違約金２百万円を払えば、買主は土地を取得することはできないと思うのです。

　買主が履行の着手をするまでは、売主は買主に手付けの倍返しをして、その売買契約を解除することはできます。

>あっているとしてこのような事態を防ぐためにはどのような契約内容にすればよいでしょうか？

　履行の着手の意義について有名な判例があるのですが、別の見方をすれば争いになりうる可能性を秘めていると言えるので、手付けの放棄又は倍返しによる契約の解除ができる時期を明確に定めるべきでしょう。
　あるいは、手付けの放棄又は倍返しによる契約の解除をすることができない旨の明確な特約を設けるべきでしょう。ただし、売主が宅地建物取引業者の場合、手付けは解約手付としての性質を有することになり、それに反する買主に不利な特約は無効になります。

民法

（手付）
第五百五十七条 　買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
２ 　第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。 

宅地建物取引業法
（手附の額の制限等）
第39条　宅地建物取引事務は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の２をこえる額の手附を受領することができない。
２　宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
３　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

hope01 · Answer

私の見解といたしましては、売り主側からの契約解除は、手付金倍返しで有効ですので、問題ないと思います。ただ、契約時、買主が提供した手付金の担保として、所有権移転の仮登記がなされたわけですから、この所有権移転の仮登記についての対抗要件は、有効です。で、契約解除も有効となるわけですから、このとき、所有権移転の仮登記の対抗要件は、手付倍返しで、買主承諾の元、効力を失うことになります。しかし、順位保全のためとはいえ、所有権移転の仮登記は、有効ですから、念のため、契約解除したときに、この所有権移転の仮登記も末梢しておくのが、後々のためにいいのではないでしょうか。登記官の職権で、契約解除された時点で、抹消されるのであったかもしれませんが。そうであれば、私の思いすごしです。

tk-kubota · Answer

＞・残金の支払いなしで所有権は移転するが登記はしない。
＞・ただし仮登記には応ずる。
＞こんな理解でいいですか？売主は応じないでしょう。

仮登記は順位を保全する効力があるので、残金決済前でも仮登記に応ずる売り主もあります。

akak71 · Answer

現実的解決は、　手付け金を増額する。
私の地方は、違約金と手付け金が同額がおおいです。ほとんど全部同額

手付け金は、もしかした質問者の勘違い？

tk-kubota · Answer

仮登記は、1号仮登記(所有権は移転しているが、書類の不備等で仮登記とする場合)と2号仮登記(予約や条件等完結すれば移転する。)の2つがあります。
今回のご質問から云って予約や条件はないように思われますので、売主と買主との間で云えば、所有権は買主に移転しているので、売主の解約はできないと思われます。
ただし、現実問題として、ほぼ全部の契約書では「残金決済時に所有権は移転する。」となっていますので、売主の解約は可能と思われます。
そのように、契約書の内容と仮登記の内容が、今回は矛盾しているので、このような疑問が起こると思います。
「・・・このような事態を防ぐためにはどのような契約内容にすればよいでしょうか？」は、上記の「残金決済時に所有権は移転する。」を抹消し、「本契約をもって移転する。なお、本契約と同時に仮登記に応ずる。」と云うようなことならば、二重売買は防げます。
(違約金の件も失権約款を正確にすべきです。)

explicit · Answer

所有権移転は、民法１７６条により契約の時期とされています。また不動産登記は第三者への対抗手段と考えます。
さらに仮登記は、売買予約や申請上の書類の不備が原則とされていますので、当該趣旨とは若干異なります。
ご質問はむしろ契約の時期の方に問題があると思われ、売主の意思はご質問からすると解除条件ではなく、全額の支払をもって所有権移転としたい。契約書の締結というよりも売買予約の取り決めと判断できそうです。
そうであれば、全額の支払日に契約を締結するのが望ましいでしょう。

所有権移転の仮登記の実効性について

>契約完了後、この土地を２０百万円で買いたい第三者が現れたとします。

この回答への補足

私の見解といたしましては、売り主側からの契約解除は、手付金倍返しで有効ですので、問題ないと思います。

＞・残金の支払いなしで所有権は移転するが登記はしない。

現実的解決は、 手付け金を増額する。

仮登記は、1号仮登記(所有権は移転しているが、書類の不備等で仮登記とする場合)と2号仮登記(予約や条件等完結すれば移転する。

所有権移転は、民法１７６条により契約の時期とされています。

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