店舗を借りていますが、立ち退きを要求されました

Question

都内に店舗を借りてオートバイ店を経営をしております。
平成２１年５月１日より２年更新で本物件を借り、寝食を惜しんで働いてようやく地元のお客様も出来て、商売も安定して参りました。
しかし現在１年と９ヶ月目になりますが、突然不動産屋より下記のような電話がかかってきました。

「区画整理の対象になったので次の更新ができません。他の物件にプレハブぐらいなら建ててやってもいいから移ったらどうですか」

調べたところ、区画整理は平成１２年に計画が発表され、具体的説明については平成１７年に行われていたようです。当然、賃貸契約を結ぶ２１年４月にはそのような話は聞かされておりませんし、書面にも書かれておりませんでした。
それどころか、立ち退きに関しての費用の話はとりあってもらえず、具体的な費用についても返答がありません。それどころか敷金などの基本的な話もとりあってもらえず、移転費用などについても「そういった話は関係ない」と言われました。
確認したところ「次の土地」というのは本件関係者とまったく関係のない方の所有の更地で、不動産屋はそこに私にお金を出させて移転させようとしています。
プレハブを建てるというのもまったくの未定の話で、そこの土地の地主と交渉してみてはどうか、といっただけの内容でした。

「６ヶ月前に通知すれば、いかなる理由に於いても貸し主は本契約を解除できるので、まぁ６ヶ月は過ぎてますけどその分は契約満期の日から賃貸期間を延長してもらうとかの交渉は出来ると思います」

また、大家に直接聞きに行ったところ

「あの場所は俺が使うんだ！俺が使って車を売るんだ！」

と大声で言われたきり、後の私の質問に関しては無視です。大家は７５歳になりますが、こんな対応とは恐れ入りました。
こっちはこれで仕事をして営業をして生活をしているのだからそこはどう責任をとってくれるんですか、と聞いても無視でした。私は迷惑をかけたことはありませんし（個人的に迷惑をかけられたことはありますが、問題にはしませんでした）、家賃を滞納したり物件に被害を加えたりもしておりません。

こちらは住居ではありませんし、営業をして利益を上げ、それで生活して家族を養っています。
また、区画整理が理由で立ち退くとしても、私にとっては寝耳に水な話で、関係ありません。

このような立ち退きが日本では許されているのでしょうか。私は店を追われて失業するしかないのでしょうか。どなたか教えてください。よろしくお願いします。

Zechariah · Accepted Answer

こんにちは。
　補足説明を拝見しました。
　いやはや、私にも早合点があった様子です。こうした一方通行の対話は不慣れでもあってか実に難しいですね。

そうした状況でしたら、優良な借主である質問者さんは益々有利ですね。
　と、申しますのは、民法で言えば賃借権、借地借家法で言う借家権によって建物の賃借人は手厚く保護され、仮に契約書で「６ヶ月前の通知によって、貸主はその理由を問わずに本契約を解除出来る。」等の借主に不利な特約は借地借家法によって無効とされますから、借主側の意向を無視して契約の解除が認められる例は殆どないに等しいのですが、頑固で高齢な貸主としては「俺の家作なのに何故自由に出来ないのか・・・。」と、単に納得が行かないのでしょう。

これらは、不動産業者ならば知っている筈で、恐らくは業者による説得にも応じなかったのでしょうから、その業者が今後も仲裁に介入するのであれば、先の法に則っていないとの根拠によって断固拒否すれば、先方が事情を説明するでしょうから基本的な問題は済むと思います。

そして今後、これらによって相手が何の根拠もなく、単なる嫌がらせとして賃料の値上げ等を強要したとしても、再び借地借家法等の壁によって阻まれるか、借主側にも対抗処置はありますので心配する必要もありません。

大丈夫です。法は意外と優秀で貴方の見方に付きますよ。＾＾

takapiii · Answer

宅建業者です。

No.1の補足を読んでいる限りでは、借りている店舗は区画整理に該当していないのですね？
であればNo.2の回答にある、どのような契約になっているか、普通建物賃貸借契約が定期建物賃貸借契約かによって、結果は全く変わります。

契約書が公正証書で書かれている、契約書内に「更新は出来ない」という表現が書かれている、この賃貸借契約は更新が無いという事を明示した大家からの書類が存在する場合は、定期建物借家契約なので、契約満期の1年～半年前までに契約終了の通知が大家からあった場合は、更新はできません。その場合は立退き料も無く退去せざるを負えません。

契約書に「更新はできな」と言う記載が無い場合は、普通建物賃貸借契約なので、更新しないと言われようが出てけと言われようが、居住権(店舗の場合は営業権とも言います。借地借家法で定義された言葉でありませんが、大家側に店子を退去させる正当事由が無い場合、使用収益し続けられるという権利の事です)があるので、退去を拒否し続ければ、法律上、契約は強制的に更新される法定更新になり、最低でもあと20年は利用できる権利が生まれます。

しかしながら、大家側の正当事由があると、更新を拒む事ができます。正当事由の中に「大家が利用する」というものがあります。大家が区画整理により代替地がどうしても見つからず、生活を続けるために貴方が借りている店舗を利用するという場合が正当事由になります。とは言え、大家が他に土地を持っているか、代替地を与えられた場合は正当事由にならなくなりますし、もし司法の場に出る事になった場合は、貴方にそれ相当の立退き料を支払う事を大家が認めない限りは、退去しろと言う司法判断は出ないとは思います。

法律を知らないと、丸めこまれるので、今のうちの学んで置いてください。

poolisher · Answer

先ず、区画整理が開始されてあなたの店が移転しなければならない状況
になった場合、その補償等の義務者は区画整理事業者ですから、賃借で
きる間は賃借しておいたほうがいいと思います。
（取り敢えずあなたを追い出して、ダミーの商売をして移転補償を手に
入れようとしているように読めました。）

それから、賃借の更新についてはどんな契約（普通借家か定期借家か？）
によってもあなたの権利は変わってきます。
普通借家なら契約更新をしようがしまいが家賃を払い続ければ使い続け
ることができます。そしてそのうちに↑の区画整理事業者と交渉という
ことになります。
定期借家の場合には、相手から更新（正確には再契約）を拒否されると
立ち退かなければなりません。ただし、定期借家契約はその旨貸主が
事前説明する義務を負っていますのできちんと説明していない場合には
普通借家契約であると主張できる可能性があります。

質問からだと契約内容がわかりませんし、質問者さんもよくわからない
かも知れません。
なので、相談できる法律専門家（弁護士でなくても行政書士でも司法書士
でも構いません）に契約書を持って相談しに行くことをお勧めします。

Zechariah · Answer

こんにちは。これも酷い話です。

その契約を締結する際、仲介した不動産業者には契約書以外に　重要事項説明書　の作成と、これに対する説明義務があり、更にこの中の　法令に基づく制限の概要　と言う事項では　土地区画整理事業　も含まれ、これが平成１７年の時点で具体化していたのであれば、契約を行った平成２１年当時には建物を取り壊す事も解っていたか、若しくは想定の範囲内だったとして当然に記述し、かつ説明する必要があった筈と考えられますから、もし、これらを仲介した不動産業者が怠っていたとすれば、宅地建物取引業法違反による損害賠償請求や、免許権者等に対しては、この業者の取引によって損害を被ったとして補償を受けられる可能性もあります。

但し、契約書の記載内容の中に例えば、「　公共事業等によって当該建物が取り壊される場合には、当賃貸借契約は終了（解除）される。」 等の記載があると、これを業法違反によって無効と訴えるには貸主保護の観点や公共性等が優先されてしまい、残念ながら明け渡す必要があるでしょうから、先の賠償請求にはこうした損害額も当然含まれます。

店舗を借りていますが、立ち退きを要求されました

こんにちは。

宅建業者です。

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先ず、区画整理が開始されてあなたの店が移転しなければならない状況

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