条件付賃借権設定仮登記と所有権移転請求仮登記

登記簿上にないですが
賃借権を主張し、占有者が出てきたら心配で質問しました。
以下説明します。


中古物件の購入に際し
登記簿をとりましたら条件付賃借権設定仮登記がありました。

そしてその権利に基づき（←順位○番の登記を位記とありますので）
所有権移転請求仮登記が設定されてます。
（原因は代物弁済予約によるものです）

乙区には
条件付賃借権設定仮登記の
存続期間は３年（←昭和５５年６月に設定してます）
特約として譲渡、転貸ができるとあります。

こんな権利関係が掲載されてる物件でも売買購入時に
権利抹消できれば、新規所有者の私は自由に使えますか？

不安点はこの仮登記権利者が（←信販会社です）
登記簿上には記載はしないが、特約事項の
「譲渡、転貸しができる」ということで、誰かと賃貸借契約を結んだり、
転貸され続けていた場合のことです。


仲介業者は売買契約締結時には
その登記簿の権利関係を抹消できるといってます。
理由はこうです。

「前所有者が弁済済の証明をもっているので
所有権移転時には抹消できます。」

しかしその点は信用もできないので、
こちらで司法書士さんを立てることに、抹消できる確認がとれれば
購入することで話は進んでいます。


しかし、気になる点があります。
先日もこちらのサイトで質問したのですが、
借地借家法（３１条）によって
登記簿上にない賃貸借契約を前所有者が締結している場合、
新規所有者（私）がその契約内容を引き継ぐとありました。

上記の権利関係を抹消してもそれは効力を発するのでしょうか？

不安な点は
登記簿上の条件付賃借権設定仮登記の権利者が存続期間の３年以内に
特約に記載されてる譲渡、転貸契約を結んでいた場合のことです。

店を経営してしばらくし、
突然誰かが来て
「わしが使える権利あるんや！現在の賃借人や！」とかいいだしたら・・・
と思っています。

仲介業者の方は何かしら隠している様な印象がありますが
法的な問題なければ安い買い物であると思います。

紐解いていけばよい買い物と思っています。
よろしくお願いいたします。








、

No.1 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/02/04 11:01

前回回答した宅建業者です。

いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。（抵当権はついていないのですね？）

ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が多いので難しいのですが、2号登記なら別段問題ありません。売主側の司法書士により売主負担で行いましょう。

条件付賃借権設定仮登記に関しては債権者が債務不履行時と言う条件がありますし、そもそも競売逃れを阻止する意味であったり、居座り屋を阻止するのが目的ですので、売主が現時点で債務不履行でなければ抹消できますし、賃貸借は起きてないと考えるのが普通です。
これも重要事項説明で賃貸借権が付いているかどうかの確認は必要かと思いますが、ただ転売阻止が目的ですので、実際には転貸しされていないとは思います。

もちろん、「思います」という語尾で書いているように、実際のところは分かりませんので、とりあえずは先の抹消手続きと重要事項説明での賃貸借に関して確認し、抹消出来ない場合の白紙解除と賃貸借権が付いている場合の違約に関して契約書に記載し、手付金に関しては保全措置を要求するという3重の対応で進めてみてはいかがでしょうか。但し専門家を近くに置くべきですが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

詳しい内容で助かりました。

信販会社に
「一般的な質問として抹消されていない所有権移転仮登記がついた物件
の購入予定ですが、仲介者は弁済済み証明あるといってますが・・と言い
特約の譲渡、転貸しができる」
ということは転貸しされてるということもありうるのでしょうか？

と聞きました。
takapiii様のご回答を読んでいましたので
よく理解ができました。

ただし仲介業者が持っている弁済証明書には
その信販会社の社印がなきため、その点は司法書士さんの
確認だけでなく、再度「そんな証明書はあるのですか？」と
聞いてみたいとおもいます。

それでも
賃借権などの不安点もありますので
すべてが紐解ければ購入と思っています。

ありがとうございます。

あともう少しお力添えをいたきたく、なにとぞよろしくお願いします。

お礼日時：2011/02/06 08:54

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/02/04 18:35

不動産業者です。

ＮＯ．1さんの回答の通りです。質問者さんには民法上の原則をご理解いただければ安心されると思います。
通常、売買時には重要事項で「第三者の占有に関する事項」の記載があります。そこで「なし」と説明され、物件の現状も誰も使用している様子が無い。という場合は、例えば後日借主だとイイガカリをつけられても、質問者さんは責めを負いません。
新所有者はあくまで善意の第三者で、その賃借人と主張する者への賠償責任などは、売主が（場合によっては仲介人も）負担しなければなりません。（隠して契約したので売主は悪意がある）
対抗要件というのですが、それを満たしているので心配ありません。
＞仲介業者の方は何かしら隠している様な印象・・・
隠しているのではなく、たぶん経験や知識不足で質問者さんへ十分な説明が出来ないだけの様な気がしますが・・・・
現在、占有者が居ない状態で、権利上もすべて抹消されるなら権利上は問題ないですよ。
あくまで権利上の話なので、土地建物の瑕疵があるかどうかなどは別問題です。