今回はじめて賃貸に住むことになったのですが、(来月1日完成の新築、LDK13畳、洋間6畳を2部屋の2LDK、1階西側,大手ハウスメーカーで建てられた物件です。。)敷金(保証金)について、教えてください。

契約書を作成し、印鑑を押して出すことになっているのですが、敷金の返金について、補修費分担金が居住年数で決められており、家賃(月6万6千円)に対して、1年未満1.34ヶ月分、2年未満1.79ヶ月、3年未満2.22ヶ月、4年未満2.89ヶ月、4年以上3.34ヶ月、となっています。

国土交通省のガイドラインでは、壁クロスの日焼けや、床(クッションフロアーだと思います。)のへこみは通常の生活で起こることなので、大家さんが負担する、と書かれていますが、契約書では、100%借主が修理することになっており、床を1室単位はまだしも、壁の場合も1面ではなくて、1室単位で修理する、となっています。退去時のクリーニングに2万5千円程度かかるとしても、この負担割合(負担額)は妥当なのでしょうか。

どこをどう直せば、1年未満の入居期間なのに、8万8千円余もかかってしまうのか、4年で未満で19万円余になるのか、畳の部屋も襖も障子もないですし、、詳しい方か見えましたら、どうかアドバイスお願いします。

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A 回答 (1件)

不動産系の専門家です。



>補修費分担金が居住年数で決められており
>国土交通省のガイドラインでは...大家さんが負担
>契約書では、100%借主が修理

今回ケースは、関西地区に多い『敷引き制度』ではないものとして、アドバイスいたします。

yuu-piさん、よく調べられたと思います。
質問文面に書かれたとおり、通常の『原状回復』は
基本的に貸主(大家)全額負担が鉄則であり、国土交通省や関係団体ではそのように“指導”しています。
ですが、この“指導”に法的効力が無いため、大半の不動産業者または貸主は『借主の無知』さに漬け込んで、『賃貸借契約書(特約事項を含む)』に『借主全額負担』などと記載するのです。
ただし、こうした内容はあきらかに『借主にとってあまりにも不利・不当』であるため、裁判を起こせばほぼ100%の確率で『敷金全額返却』となります。
ちなみに、ハウスクリーニング(室内清掃)の費用も、原則として『全額貸主負担』です。
【ただし、借主の過失分は差し引かれて返却される】

>負担割合(負担額)は妥当なのでしょうか

すでに国土交通省のガイドラインを読んでおられるようですが、改めて下記Webサイトの『(3)経過年数の考慮』という箇所を見てください。
そこには『建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど賃借人の負担割合を減少させるのが適当』とあります。
つまり、yuu-piさんが書かれたように『経年数の長さと比例して借人の負担率が増える』のならば、妥当どころか“不当”です。
なお、この点については裁判でも上記内容が支持されるため、『経年数の長さと比例して借人の負担率が増える』は無効と判断されます。

>床を1室単位はまだしも、
>壁の場合も1面ではなくて、1室単位で修理

実際の退居時の室内の様子を見なければ、『一面交換』『全面交換』のどちらが適切であるか判断できないため、現時点における貸主の主張(=条文内容)は『絶対的に不当である』とは言えません。
例えば、仮にyuu-piさんが退室する際に『日焼けひどいのは一面だけ。だからその他の面の壁紙・床の交換は必要ないのでは?』と思ったとしても、次にの入居者は『あれ、何で一面だけ異様に白いの?(きれいなの?)』と思うハズです。
ですから、実際には一面のみ交換というのは、あまりありません。
もちろん、『退居時の状態による』ので、一面のみ交換というケースが無いわけではありません。

さて、yuu-piさんはまだ『契約前』のようですから、後々のトラブル防止のために『敷金返金が不当に思える』等の抗議・申し入れをした場合、最悪『じゃあ、この契約は無かったことに…』と言われかねません。(というか、高い確率で言われると思う)

それを回避するためには、貸主と借主が話し合うしかないのですが、現時点では『貸主有利』な状況のため、yuu-piさんが妥協する(折れる、和解する)しかないように思えます。
貸主に抗議・申し入れしたことで『じゃあ、各金額・率を下げます』等言ってもらえればこちらとしてもラッキーですが、実際にはそれはあまり見込めないでしょう。

また、敷金トラブルは大変多く裁判可能であり、退居後の裁判であっても『原状回復』や『室内清掃』についてはほぼ確実に『借主勝利』となります。
しかしながら、契約前に借主(yuu-piさん)が貸主に抗議・申し入れして妥協(和解)しているのであれば、その後の裁判では『借主勝利』に反転する可能性大です。

ですから、どうするか、慎重に考え、契約するなり、抗議・申し入れするなどしてください。
なお、その際、法律家や不動産業に詳しい人に同席してみらった方がいいです。

■「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要(経過年数の考慮)
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics …
■経年変化(自然損耗)の考え方
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/ …
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(3)東京金は為替の影響もあるので円高が進めば下落します。
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 ドル建てではこちら。重量単位はトロイオンスになっています。
http://www.gold.org/investment/statistics/gold_price_chart/
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Q敷金問題:ルームクリーニングは借主負担?

私の借りているマンションの賃貸契約書では特約事項として
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しかし、過去の質問や3月9日の報道特捜プロジェクトを参照すれば
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Aベストアンサー

(1) 価格が2種類に分類できるなら、第2軸を使って見たらどうでしょうか?
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(2) 第2軸でも表示できない場合は、たとえば、最初の価格でその後の価格を割り、「初期価格に対する%」という形にすれば、どうでしょうか? すべてが、100(%)の周辺になるので、一つのグラフになると思いますが。
ただし、この際は
個々の価格はグラフに表示できませんけどね。

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ヨロシクお願いします。

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畳のサイズ表です。
http://homepage3.nifty.com/tuziwa/igusa/size.htm
地方によって畳のサイズが違うので一様には言えませんが、例えば88×176cmのさいずでしたら1.5488平方メートルですね。(0.88×1.76=1.5488)
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参考URL:http://homepage3.nifty.com/tuziwa/igusa/size.htm

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