賃貸住宅のスライド制定額清算について

今回はじめて賃貸に住むことになったのですが、（来月１日完成の新築、ＬＤＫ13畳、洋間6畳を2部屋の２ＬＤＫ、1階西側,大手ハウスメーカーで建てられた物件です。。）敷金（保証金）について、教えてください。

契約書を作成し、印鑑を押して出すことになっているのですが、敷金の返金について、補修費分担金が居住年数で決められており、家賃（月6万6千円）に対して、1年未満1.34ヶ月分、2年未満1.79ヶ月、3年未満2.22ヶ月、4年未満2.89ヶ月、4年以上3.34ヶ月、となっています。

国土交通省のガイドラインでは、壁クロスの日焼けや、床（クッションフロアーだと思います。）のへこみは通常の生活で起こることなので、大家さんが負担する、と書かれていますが、契約書では、100％借主が修理することになっており、床を1室単位はまだしも、壁の場合も1面ではなくて、1室単位で修理する、となっています。退去時のクリーニングに２万５千円程度かかるとしても、この負担割合（負担額）は妥当なのでしょうか。

どこをどう直せば、1年未満の入居期間なのに、８万８千円余もかかってしまうのか、4年で未満で１９万円余になるのか、畳の部屋も襖も障子もないですし、、詳しい方か見えましたら、どうかアドバイスお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/09/14 02:07

不動産系の専門家です。

＞補修費分担金が居住年数で決められており
＞国土交通省のガイドラインでは...大家さんが負担
＞契約書では、100％借主が修理

今回ケースは、関西地区に多い『敷引き制度』ではないものとして、アドバイスいたします。

yuu-piさん、よく調べられたと思います。
質問文面に書かれたとおり、通常の『原状回復』は
基本的に貸主（大家）全額負担が鉄則であり、国土交通省や関係団体ではそのように“指導”しています。
ですが、この“指導”に法的効力が無いため、大半の不動産業者または貸主は『借主の無知』さに漬け込んで、『賃貸借契約書（特約事項を含む）』に『借主全額負担』などと記載するのです。
ただし、こうした内容はあきらかに『借主にとってあまりにも不利・不当』であるため、裁判を起こせばほぼ100％の確率で『敷金全額返却』となります。
ちなみに、ハウスクリーニング（室内清掃）の費用も、原則として『全額貸主負担』です。
【ただし、借主の過失分は差し引かれて返却される】

＞負担割合（負担額）は妥当なのでしょうか

すでに国土交通省のガイドラインを読んでおられるようですが、改めて下記Webサイトの『(3)経過年数の考慮』という箇所を見てください。
そこには『建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど賃借人の負担割合を減少させるのが適当』とあります。
つまり、yuu-piさんが書かれたように『経年数の長さと比例して借人の負担率が増える』のならば、妥当どころか“不当”です。
なお、この点については裁判でも上記内容が支持されるため、『経年数の長さと比例して借人の負担率が増える』は無効と判断されます。

＞床を1室単位はまだしも、
＞壁の場合も1面ではなくて、1室単位で修理

実際の退居時の室内の様子を見なければ、『一面交換』『全面交換』のどちらが適切であるか判断できないため、現時点における貸主の主張（＝条文内容）は『絶対的に不当である』とは言えません。
例えば、仮にyuu-piさんが退室する際に『日焼けひどいのは一面だけ。だからその他の面の壁紙・床の交換は必要ないのでは？』と思ったとしても、次にの入居者は『あれ、何で一面だけ異様に白いの？（きれいなの？）』と思うハズです。
ですから、実際には一面のみ交換というのは、あまりありません。
もちろん、『退居時の状態による』ので、一面のみ交換というケースが無いわけではありません。

さて、yuu-piさんはまだ『契約前』のようですから、後々のトラブル防止のために『敷金返金が不当に思える』等の抗議・申し入れをした場合、最悪『じゃあ、この契約は無かったことに…』と言われかねません。（というか、高い確率で言われると思う）

それを回避するためには、貸主と借主が話し合うしかないのですが、現時点では『貸主有利』な状況のため、yuu-piさんが妥協する（折れる、和解する）しかないように思えます。
貸主に抗議・申し入れしたことで『じゃあ、各金額・率を下げます』等言ってもらえればこちらとしてもラッキーですが、実際にはそれはあまり見込めないでしょう。

また、敷金トラブルは大変多く裁判可能であり、退居後の裁判であっても『原状回復』や『室内清掃』についてはほぼ確実に『借主勝利』となります。
しかしながら、契約前に借主（yuu-piさん）が貸主に抗議・申し入れして妥協（和解）しているのであれば、その後の裁判では『借主勝利』に反転する可能性大です。

ですから、どうするか、慎重に考え、契約するなり、抗議・申し入れするなどしてください。
なお、その際、法律家や不動産業に詳しい人に同席してみらった方がいいです。

■「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要（経過年数の考慮）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics …
■経年変化（自然損耗）の考え方
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/ …