1)売却依頼している不動産屋さんの担当者についてです。

いつも同じような手口でこちら側に気を引こうとしてるように感じます。
担当者から「物件を購入したい人が銀行に融資の依頼をしましたが、結果がまだ出ません。来週には結果が出るそうです。」などと言われ、待っても結局は始めから嘘のような話に聞こえるのです。始めから組めそうでない金額のローンを組んでいたとか、購入者の気持ちが変わってしまったとかなどです。

私が担当者のやり取りで感じたことは、当方(売却側)に買手がいつまでも見つからなければ諦められるので、本当の話と嘘の話を織り交ぜて、本当に買う人がくるまで引きのばそうとしているように感じました。契約更新近くになると、丁度、内覧した購入希望者が銀行に融資の依頼をしたのでもう少し契約を続けさせて下さいと頼んできます。しかし契約更新すると結局はダメになりましたの繰り返しです。

営業の方は少しの期間でも契約更新をしないと会社から怒られるようなことを言っていました。色々経費を使っているので気持ちはわかるのですが、不動産営業は嘘つくのは当たり前ですか。どれくらいの割合で嘘をついていますか。嘘を見抜くポイントはありますか。


2)大体、1物件で問合せ、内覧がどれくらいの数で購入者が現れますか。
また、当然物件によって立地や価値感が違うので比較は出来ないのですが、平均売却期間はどれくらいですか。


3)インターネットで長い期間売れないで掲載されていると、売れない物件として値引きが強くなりますか。


4)一度、売却依頼して3か月たって売却出来ないので、一度売却をやめて半年か1年位で再度売却に出す事はあまりよくないですか。


5)売却が出来ないので取りやめた場合、経費の請求はありますか。あればどれくらいですか。

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A 回答 (4件)

NO.2です。


>通常、購入希望者がいれば売主に何かの証明する書類を見せるようなことはございますか
一般的な買主の契約の流れは、内覧→資金計画や物件詳細の検討(ここは業者が詰めるわけですが)→購入意思の表示(買付け証明書や購入申込書の記載)→ローンの事前審査→事前承認→売買契約の締結
質問者さんが買う立場で考えた場合、値引き交渉などで当然に幾らになるのか?は重要な要素ですから、申込に対する売主の金額や引渡し条件への回答がなければ進められませんよね?中古などの売買は、引渡し日や現況といっても買主はキッチンを交換したいとか色々と希望があるものです。
また、ローンの事前審査は買主の条件で「まず間違いなく通る」と踏めばローン条項付きで契約してしまいますし、物件の書類やら、買主の必要書類やら結構な手間もかかりますから、取引が纏るという前提で行うものです。
申込書などに記載する個人情報は、買主の住所、氏名、年齢、職業、電話ぐらいのものですし、誰が幾らで買うという意思表示を売主に対し保護するという意味が理解できません。電話などはその部分隠して提示すれば良いのですから。
業者によっても違いますが、指値などがある場合は、それに対し今度は売主から買主へ「売り渡し承諾書」などを差し入れする場合もあります。買主に対し条件は呑んだので「何時までに契約願います」という様な書類です。
業者は会社の規模に依らず、売主や買主に不安を与えずに、権利上や物件の瑕疵等一般の方がわからないような部分をフォローして安心できる取引を行う事が最低限の仕事です。
不安を抱かせている以上、「役不足」で担当者か会社の方針かわかりませんが、不信感があるならば、切ったほうが良いでしょう。売主に対してだけでなく、買主へもそうならば後々何かで揉めることも想定されます。そうならない為の仲介ですから。
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この回答へのお礼

 ご回答ありがとうございました。

お話を聞くと不動産業者の情報は全てガセであることがわかります。
詳しく教えていただきましてありがとうございました。

お礼日時:2011/04/11 03:19

#1の元業者営業です



>媒介契約の更新をしなければ、一切の広告宣伝費やその他、諸経費の請求はないのでしょうか。

前回の回答通り媒介契約の途中に貴方が一方的に途中解約をしないかぎり請求はありません。

>仮に請求をされて来たら、どうすればよいのでしょうか。

無視で大丈夫です。
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この回答へのお礼

 ご回答ありがとうございました。

勉強になりました。

お礼日時:2011/04/11 03:21

売りに出されているのは「居宅」ではないのでしょうか?更地や居住していない戸建てなどの場合はわかりませんが、居住されている場合は購入希望者は必ず内覧後に、購入意思を固めますから、まず内覧がないならば、ガセでしょう。


またローンの事前審査などは、購入の申込があって指値(値引き)などの結果を踏まえ、申込金額を決めますから、購入申込(買付け)などが無く、担当者の話だけではこれもガセでしょう。
本来、嘘などつく必要も無く、売却が中々出来ないという事実と理由を説明して売主さんを説得し、早期に売却出来るようにするのが業者の務めですし、そうしなければ売上げも上がらずに担当者自身も苦しむだけです。
要は営業マンの力量不足でしょう。
現在、売れていない理由が「価格的に魅力が無い」という事であれば、価格を下げるしかありませんし、これは買主が他の物件と比較してどう思うか?で、残念ながら質問者さんの幾らで売りたいという希望は、最終的な売買価格とは開きがある事も覚悟しなければなりません。
不動産の売却はたった1組の購入客が入れば良いのです。価格が適正であり、その業者が他業者などへも情報を流通させているならば、売れないことはありません。
立地や価格的に魅力があるならば、申込は土日が2回程度あれば十分です(2~3週間程度)、周辺に物件が豊富で在り来たりの価格帯ならば3ヶ月から半年ぐらいはかかるかと
インターネットでさらし者状態になると、新たに探し始めた客にしかアピールできませんので、反響は1ヶ月を越すと、極端に落ちます。
ご自身でも物件が、第三者から見てどうなのか?判断つくと思いますので、どうして売れないのか?は良くお考えになってみてください。
また、3ヶ月が経過するのであれば専任でなく、今の業者も含め3~4社程度に一般で売却させるのが良いでしょう。その時に売れる価格の提示を受け、検討も必要です。
いづれ下げなければならないのであれば、結果が同じなら早い方が良いです。また今回の売却が査定が高いので依頼した様な経緯であれば、売れない価格で売却していたに過ぎませんし、現在の担当者も下げる交渉が出来ないわけです。
経費の請求は媒介契約書に記載されていますが、一般的には売主さんへ費用請求することは無いと思いますが・・・・良く確認してください。
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この回答へのお礼

 ご回答ありがとうございました。

 「またローンの事前審査などは、購入の申込があって指値(値引き)などの結果を踏まえ、申込金額を決めますから、購入申込(買付け)などが無く、担当者の話だけではこれもガセでしょう。」

 私は今まで購入希望者の買付証明書は見せてもらったことはありません。後で購入希望者のローン申込金額を教えてくれるだけです。一度、何か証明できる書類を見せてもらえないか聞きましたが、個人情報の問題で見せることが出来ないと言われ、担当者の話だけです。
 購入希望者が値引きを希望していても、こちらには事前にいくらで購入希望なのか教えてくれず、ただ、融資の申し込みをしているとの回答だけです。そして、今週末に結果がでると言ってても、来週にならないと出ないとかの話になって結局はダメでしたの繰り返しです。その為、実際の話なのか疑問に思うようになりました。
 通常、購入希望者がいれば売主に何かの証明する書類を見せるようなことはございますか。



 「また今回の売却が査定が高いので依頼した様な経緯であれば、売れない価格で売却していたに過ぎませんし、現在の担当者も下げる交渉が出来ないわけです。」

これについては、こちらから担当者に交渉できるぐらいの希望の値引きの猶予を与えました。

お礼日時:2011/04/10 01:41

元業者営業です



本当のところはどうか分りませんが、貴方が不審に思った時点で「信頼関係」は崩壊していますので、この業者との取引はやめた方がいいと思いますね。

>不動産営業は嘘つくのは当たり前ですか。どれくらいの割合で嘘をついていますか。

そんなわけはありません。
ウソなんてついたってバレますよ。

>嘘を見抜くポイントはありますか。

これは実際に話してみなければわかりません。

>2)大体、1物件で問合せ、内覧がどれくらいの数で購入者が現れますか。

人気のある物件なら「即日」です。

>平均売却期間はどれくらいですか。

半年までに結果が出なければ「何らかの原因」があります。

>3)インターネットで長い期間売れないで掲載されていると、売れない物件として値引きが強くなりますか。

値引きする事で売れれば良い方です。
下手したら「売れ残り物件」が定着して誰も見向きもしてくれなくなります。

>4)一度、売却依頼して3か月たって売却出来ないので、一度売却をやめて半年か1年位で再度売却に出す事はあまりよくないですか。

ダラダラと出しているよりはマシです。

>5)売却が出来ないので取りやめた場合、経費の請求はありますか。

媒介契約期間中に貴方から「一方的に」解約をした場合、請求される可能性があります。
いくら請求されるかは業者次第ですが、大抵は「実費」です。

ただ、実費だとバカにしているととんでも無いですよ。
不動産の売却活動の実費なんて数万円~数十万円になりますから。

なので、一番安全なのは媒介契約を更新しない事です。
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この回答へのお礼

 ご回答ありがとうございました。

「一番安全なのは媒介契約を更新しない事です。」

媒介契約の更新をしなければ、一切の広告宣伝費やその他、諸経費の請求はないのでしょうか。こちらから特に特別な広告は頼んではいません。
仮に請求をされて来たら、どうすればよいのでしょうか。

宜しくお願いいたします。

お礼日時:2011/04/10 01:51

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①信用できるN区の中小不動産屋に、地元ではないA市の土地売却の依頼をするのと、
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※A市もN区も同じ東京都内にあります。レインズを考えれば情報は繋がっていると考えれば、信頼できる不動産屋と担当者(=N区の不動産)に頼んで良いのかと考えましたが、レインズとは関係なしにやはりA市の中小地元不動産屋には地元ならではの高値で売れるような強みや情報があるのでしょうか。
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Q不動産取引を不動産屋さんを介さず、素人どうしでするときの段取りや注意点

不動産取引を不動産屋さんを介さず、素人どうしでするときの段取りや注意点を教えていただきたくお願いします。

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(今もその工務店はあるようです。)
現金で支払う予定です。

現在、日常の付き合いは挨拶程度しかしていませんが、親どうしは古い知り合いです。

先方のご主人が亡くなり、娘さんの近くに引っ越すそうです。
お互いに、明日明後日と急ぐわけではないのですが、越すなら、その物件は欲しいと思っています。

我が家の父は代書さんに頼めばいいんじゃないかといいます。

不動産屋さんに依頼するのとどう違いますか。

代書さん・・・とは???○○書士という方かと思っていますが、
それらの役割もよくわからないのです。

どあたりの知識から補っていけばよいのかということでもいいので、よろしくお願いします

Aベストアンサー

不動産屋勤務です@@ノ

仲介業者を介さないで取引を行うことは可能です。
その際に、手続きとしては下記の通りです。

・売買価格の決定
・解約条件についての決定
・違約金についての決定
・ローン解約についての決定
・引渡日の決定
・アフターサービス(瑕疵)についての決定

これがメインですw

このメイン項目を紐解いていきますと、項目ごとにヤルことが出てきます~
・売買価格の決定
-個人間売買のため、消費税はありません。
-売買価格を決定すると変更できない旨の決定。

・解約条件についての決定
-解約を双方が行う際の条件を明確に文章にする。

・違約金についての決定
-違約に伴う解約の際の違約金の設定。一般的には売買価格の20%です。

・ローン解約の決定
-中古売買ではよくあることですが、この日付を設定しておかなければ、ローンが通らなくても違約解約になる場合がありますので注意。

・引渡日の決定
-最悪でもこの日までという取り決め。一般的にはこの日付を超えると遅延損害金が発生致します。
-司法書士の決定。町にある司法書士事務所に依頼を行う。一般的に住宅ローンの借入額により、依頼料(司法書士報酬)が増額してゆくことと、移転登記(現所有者からあなた所有にする為の費用)などが発生しますので、これを決定すること。
司法書士は、どちらが推薦しても良いが双方の合意が必要である。

・アフターサービス(瑕疵)について
-これが結構面倒くさいw
一般的には、仲介業者が間に入るので通例がそのまま使用できるが、個人間売買の場合はな~な~になることがほとんど。


結果的に、個人でできることは大多数ありますが、これを日付を切り、双方で合意に至るまでの交渉を重ねるダケの労力をお金に換算するのが、仲介手数料になります。

わたし個人としては、新築を販売しておりますが、このケースは高い買い物ですので、重しの意味と双方の交渉を行ってくれる業者を間に入れた方が無難だと思いますよ。


ご参考までに@@ノ

不動産屋勤務です@@ノ

仲介業者を介さないで取引を行うことは可能です。
その際に、手続きとしては下記の通りです。

・売買価格の決定
・解約条件についての決定
・違約金についての決定
・ローン解約についての決定
・引渡日の決定
・アフターサービス(瑕疵)についての決定

これがメインですw

このメイン項目を紐解いていきますと、項目ごとにヤルことが出てきます~
・売買価格の決定
-個人間売買のため、消費税はありません。
-売買価格を決定すると変更できない旨の決定。

・解約条件についての決...続きを読む

Q相加・相乗平均について

相加平均・相乗平均の意味は

相加平均「2数の和の平均」
相乗平均「2数の積の平均」

で正しいですか?

Aベストアンサー

> 相加平均「2数の和の平均」
平均の定義は「加えたものを加えた個数で割ったもの」です。

なので、「2数の平均」が、2つの数の和を2で割ったものです。
「2数の和の平均」の表現は間違い。

> 相乗平均「2数の積の平均」
「2数の積の平均」の表現は意味不明。用語の使い方が間違っています。

「積の平均」は複数の積の和を、積の個数で割った数のことです。
相乗平均の説明にはなりませんね。

相乗平均は、掛ける正数の個数をn個とすると、
複数の正数を掛けて、そのn乗根をとった数(正数)のことです。

Q町の不動産屋の物件を大手不動産屋から介して購入可?

政令都市ですが、その物件(土地)を扱っている不動産屋が聞いた事もないような不動産屋で
そこと直接取引するのが何か怖いです。できれば名のしれた、三井や住友といった不動産を
経由してその物件を購入できればと思うのですが、そのような事は可能でしょうか。
不動産手数料が余分にかかっても構わないです。
可能かどうか教えてください。よろしくお願いいたします。
なんかやくざな不動産屋じゃないか心配なのです。

Aベストアンサー

手数料は物件価格の3%+6万円が上限という法律で定められていますので、どこでもそれを超えることはありません

その物件の売り主が、そこの不動産屋を専任している場合は、他での仲介はできません

Q対数平均について

工学の勉強しているのですが、下記のような平均の計算方法がありました。

算術平均(相加平均):(A+B)/2
幾何平均(相乗平均):√(A+B)
対数平均:(A-B)/ln(A/B)

算術平均と幾何平均は理解できるのですが、対数平均の定義が良く分かりません。Wikipediaに載っている調和平均とも違うみたいです。どなたか、対数平均の定義をご存知の方がおりましたら、是非教えて下さい。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

ラグランジュの平均値の定理というのがあります。
A≦x≦Bで微分可能な関数f(x)について
f(B)-f(A)=f'(C)・(B-A)
を満たすCがA≦C≦Bの範囲に存在するというものです。

f'(x)が連続な単調関数ならば上の式を満たす唯一のCが、
必ずA≦C≦Bの範囲にあることを利用して
いろいろな平均を作ることができます。

f(x)=x^2 とすると相加平均
f(x)=1/x (x>0) とすると相乗平均
f(x)=ln(x) とするとご質問の対数平均が出て来ます。

f'(x)=1/x より
ln(B)-ln(A)=(1/C)(B-A)
これを解くと
C=(A-B)/ln(A/B)
となります。

これらの平均の使い分けについては分かりませんが…。

Q不動産売却依頼を直接受けている業者を調べる方法は?

よろしくお願いします。

実は、首都圏で中古マンションを購入しようと考えています。購入に当たっては、売主から直接売却依頼を受けている業者さんと交渉したほうが、価格交渉において有利なのではないかと思います。特定の不動産の購入を申し込む時、そういった業者さんはどうやったらわかるのでしょうか。

ご存知の方いらっしゃいましたら、お教えいただければ幸いです。

Aベストアンサー

一般的に不動産業者は・・
1.元付業者・・売主から依頼を受けている業者
2.客付業者・・買主から依頼を受け別件を検索する業者
に、分かれると思います。

今回のご質問は「元付け業者」を探されたいとの内容ですが、
すべてうまく探せるとは限りませんが・・

今は、ネットの時代で、物件をお探しの方は、まずネットで
検索される方が、多く見受けられます。
ですので、大手の不動産物件専門のネットで対象物件が
掲載されているかどうか、確認して頂ければいかがでしょう?

首都圏であれば
スーモ・アットホーム 等(他にもあると思いますが、
私は地方なので良くわかりません)

なぜ? 掲載している業者が、元付けの可能性があるか?
と言いますと・・
一般的に、元付け業者は、売主の広告拒否がなければ
元付け業者の意思で、ネット掲載ができます。
逆に客付け業者は、ネット掲載の可否を元付け業者に
お伺いを立てなければ掲載できないのが現状だと思います。

元付け業者が、大手の不動産専門ネット(スーモ等)に
加盟していれば、客付け業者がそのような媒体に掲載したい
とお伺いを立てても掲載はご遠慮して欲しいと言われる場合が
多いので、上記等のネットに掲載している物件は元付けの
可能性が高くなると思います。

但し、必ずしも元付け業者であると言うことではありません
のでご承知置きください。

・・・・ここから以下は私の持論です・・・・・・
質問者様は「価格交渉を有利にするために・・」との
事ですが、必ずしも元付け業者だから、買主のために
一生懸命に価格交渉をして頂けるとは限りません。
また、売主の考え方次第で、価格を交渉できる余地
があるかどうか決まると思います。
逆に、客付け業者の方が一生懸命交渉(元付け業者を説得)
して頂けるかも知れません。そのあたりは、相手の担当者と
質問者様の熱意と、なぜ価格交渉が必要なのか?
で、決まってくると思います。

それと、客付け業者のメリットは・・
何かトラブルがあったときは、買主の立場に立って
交渉して頂けることもあるという事です。
(買主の主張が正当であるという前提ですが・・)

何か問題のあったときに、キッチリ相談に乗ってくれる
これ、結構大切です。

ですので、あまり元付け・客付けにこだわらないで
自分のために、努力をして頂けそうな業者や担当者を
探されてみてはいかがでしょう?

一般的に不動産業者は・・
1.元付業者・・売主から依頼を受けている業者
2.客付業者・・買主から依頼を受け別件を検索する業者
に、分かれると思います。

今回のご質問は「元付け業者」を探されたいとの内容ですが、
すべてうまく探せるとは限りませんが・・

今は、ネットの時代で、物件をお探しの方は、まずネットで
検索される方が、多く見受けられます。
ですので、大手の不動産物件専門のネットで対象物件が
掲載されているかどうか、確認して頂ければいかがでしょう?

首都圏であれば
スーモ・アット...続きを読む


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