中古住宅の個人売買が不安

家族経営で不動産を取り扱っている方（今後Tさんとします）から、中古住宅を個人売買で現金一括で購入しようと思っています。
数日後仮契約し、頭金を持って行く予定になっています。
そこで仮契約、本契約するにあたり不安なことがあります。
そしてその他注意しなければならないポイントなどがあれば教えてください。

Tさんは最近知り合った方で（紹介とかではなく）、Tさんがどんな方か、評判などもはっきりわかりません。
建物自体は、Tさん本人が建て、現在Tさんが事務所兼住宅として使っています。
元々その一帯の分譲住宅のモデルルームとして、そして少しの間管理人のようなかたちで住む予定で建てた様です。
一応造りはいいものを使っていると言ってました。

お互いギリギリの価格で、美装工事とクロスの張り替えをしてもらえることになりました。
個人売買にしたのも価格の問題からです。

そして数日後の仮契約で「○○○万円（全額の３割）を持ってきてほしい」と言われています。（これも元々４～５割ほどを言われていたのを下げてもらった）
いろいろ調べていたら、頭金は２割までというのが普通と書いてあり、他にもTさんの発言で少し怪しい部分があります。
「高級車に乗ってる」とか、「お金に困ってない」とか、やたらそう言うことを話の中で言ってきます。
それと、元々５月末に出れると言っていたのに６月末まで無理だと変更してきたり…
個人売買なのですが、不動産関係の仕事をしているこちらの知り合いに契約に立ち会ってもらうと言うと拒否したり…

元々事務所として建てられた建物なので一階に広い倉庫などがあり、住宅としては少し狭いのですが、そういった物件がなかなかなく、ここがすごく気に入っているのですが、なんだか不安です。
美装やクロス張り替えなどに使うから頭金を多めに言ってたり、たまたま仕事の具合で日にちが延びたりなども考えられるとは思うのですが…。
私は不動産に関してはド素人なのでどんなものなのかと…。
一般的に、専門的にこれを聞いてどう思われますか？

あと、契約するにあたって注意するポイントや、これを書いてもらうと有利だということなどあれば教えてください。

No.9 ベストアンサー 回答者： kamaryu 回答日時： 2011/04/14 11:56

皆さんが心配しているとおりこの契約自体がとても普通ではないのです。

まず、相手が宅建業者なのかただの個人なのかで法的な縛りが全く違うのです。

宅建業者が売主の場合は、重要事項説明の義務、１割以上の手付を受取る場合に保証会社に供託する義務、瑕疵担保責任の義務等が有ります。

一方、個人間の売買では全く法的な保護は受ける事が出来ないのです。

また、一般に不動産の売買には仮契約というものは有りません。

通常は宅建主任者による重要事項説明を受けた後に契約と手付金の授受となります。

不安でもどうしても買いたいなら、リフォームは自分でする事にして、司法書士同席のもとで一括売買・引き渡しにすれば問題は軽減されます。

まずは売主が業者なのか個人なのかを確認することと手付は１割程度にして下さいね。

仲介業者は確かに手数料が掛りますが、その物件がどんな土地でどの様に建てられた家なのか、将来の建て替えの時に障害となる事が無いか、不具合が有った場合の責任をどうするのか、設備の状態や諸設備が譲渡の対象になっているかどうか等をきちんと取り決めて購入者が心配無く納得の上で購入する為に必要なのです。

わずかなお金を惜しんで、大金を失う事の無いように祈ります。

この回答へのお礼

いろいろなアドバイスありがとうございます。
無知で恥ずかしい限りです…。

司法書士同席のもとで一括売買・引き渡しの条件を出したのですが、どうしても無理だとのことでした。（詳しくは下記の回答にて）
白紙になりましたが、スッキリしましたありがとうございます。

お礼日時：2011/04/14 14:24

No.8 回答者： kei1966 回答日時： 2011/04/14 04:32

瑕疵の件ですが、あなたの質問に「個人売買」とあったのですよ。

個人売買では瑕疵は保証されません。
宅建業者として売買なさるなら「個人売買」とは言いません。
だから問題だと皆さんもひとつの疑念の湧く重要なファクターとしてとらえているのです。
素人だからというのはわかりますが、ここのところ正確にお願いします。

この回答へのお礼

個人売買で瑕疵の保証がないということを知りませんでした。
契約書に書いてあったのでそうなのだとばかり…
ありがとうございました。

なお下記の回答の通り、白紙になりました。
次からは業者通します。

お礼日時：2011/04/14 14:21

No.7 回答者： 0621p 回答日時： 2011/04/13 22:54

すでに色々回答があるように、怪しさを感じますが。

手付金を３割も入れろという点と、引き渡しが伸びるかもしれないという点はとても危険です。
少しでもリスクを回避したければ、手直しは自分でやる事にしてその分の値段を引いてもらい、手付を入れて契約ではなく、全額一括で払うと同時に所有権移転登記、引き渡しをやってしまう事です。

この回答へのお礼

下記の回答により、白紙になりました。

本当にありがとうございます。

お礼日時：2011/04/14 14:17

No.6 回答者： toteccorp 回答日時： 2011/04/13 22:26

ローンで払えとは言っていません。

止める事をすすめます。
貴方に出来ない事は出来る人にお願いするべきです。
最低でもプロを立ち会わせるべき。

この回答へのお礼

下記の回答により、白紙になりました。

本当にありがとうございます。

お礼日時：2011/04/14 14:16

No.5 回答者： takapiii 回答日時： 2011/04/13 14:08

業者です。

これは売主は宅建業者と言う事ですかね？それとも宅建業者じゃないのに物件売買をしているというのなら、不動産ブローカーと言う、違法すれすれの商売をされているのかな？
宅建業者の社長が自社を仲介業者とせずに個人売却しようとしているのならば、かなり問題です。また不動産ブローカーが宅建業免許を持たずに個人売買してるのならば、それもかなり問題です。要は宅建業法を熟知していながら、業法に縛られない売買をしようとしていると言う事ですから裏が無いはずが無い。冷静に考えれば分かる事です。

気をつける事と言うと、数多くありますが、まずは土地と建物の不動産登記事項証明書を取得べきでしょう。こういう取引の場合、抵当権、根抵当権、仮登記、差押など、所有権移転登記を阻害する他者の権利が登記されているのならば、それらをすべて抹消してからじゃなければ、手付を打つべきではありませんね。これらは通常司法書士が抹消可能かを確認してからじゃなければ売買は行いません。もちろん本当に売主の所有権であるか、もっと言うと売主が所有者本人であるかも確認しなくてはなりませんね。まずはそこからです。

次に瑕疵でしょうね。業法から逃れようとする最大の理由は瑕疵です。瑕疵を担保したくないのであれば、個人売買になります。もちろん、社長とはいえ個人の所有物ですので契約上は瑕疵を担保しない事も出来る訳ですが、専門家の立ち会いを拒むのであれば、瑕疵に対し隠している事がある可能性はあります。つまり本来重要事項説明で説明しなければならない法規上縛りのある事項について説明を省く事が出来るからですね。

美装程度のリフォームで手付を3割というのであれば、相手はお金が無いと言う事。業法に縛られるのならば手付はせいぜい1割。3割以上手付を受け取るために業法に縛られずに売買したいと思う裏には、何も無いと考える方が不自然です。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
Tさんは宅建を持っているのですが不動産屋では無く、自分で土地を買ってそこの開発、取引などを主にしているとのことでした。宅建業者というのに当てはまるのかわからないです。
無知ですみません…。

明日が契約の予定だったのですが、今日家族で話し合い、こちらの知り合いの方に同伴してもらい結局Tさんが「宅建法から外れた契約になるので…」とのことでした。
個人売買でも、相手が宅建保持者であれば宅建法に基づいた契約をするのだと思ってました。
標本を知り合いに見てもらうと事故物件だということもわかり、こちらの条件で、手付金なしで、契約時に一括ということで話をしたのですが、白紙になりました。

相手の言い分としては、３割必要な理由が、今月入る予定だった資材の入金が震災の影響で遅れている→職人に払う給料が用意できない。という理由でした。

とても気に入っていた物件なのですが、スッキリしました。ありがとうございました。
次回からはちゃんと業者を通した取引をしようと思います…。

お礼日時：2011/04/14 14:15

No.4 回答者： kei1966 回答日時： 2011/04/13 08:28

家族でやってても今回は会社を通さないで個人売買ですね。

仲介なし　　すなわち　重要事項の説明不要、瑕疵があっても責任なし
現金買い　　すなわち　違法建築でも売買可能、抵当権を付けず銀行からの制約条件がゼロ

価値を判断できない、素人が不動産購入するのはリスクが大きすぎし、問題が多すぎるから宅地建物取引主任者という資格ができ、宅建業つまり不動産業が必要とされているのです。
その利用をしないということは売り主は守られても買主は守られませんよ。
そこを理解しているなら、もちろんこんなところに質問を出すわけもないでしょう。
とち、建物の判定ができないのならばほしいという素人考えで買うべきものではありません。

以上のことと業者を断る内容からすればこれは　黒。だと思いますよ。

あとは、業者といわずに専門家を親戚としてみてもらうことです。
親戚では断れませんからね。
私は建築士ですが、親戚ということにして検査に来てほしいという方もいますよ。
若いころ演劇もやっていたので快く引き受けますが。そういう手を使ってでもプロチェックすべきです。

この回答へのお礼

以前Tさんと契約書の内容を確認するため、話し合いをして下書きを頂きました。
そこには、瑕疵について「売主が宅地建物取引業者の場合にあっては、新築住宅、既存住宅にかかわらず、本物件の引き渡しから２年間は隠れた瑕疵に対する担保の責任を負う。」とありますが、守ってもらえないということでしょうか…？

その話し合いの席にこちらの知り合いの業者の方に来てもらってますので、もう親戚といえません…

参考にします、ありがとうございます。

お礼日時：2011/04/13 19:45

No.3 回答者： toteccorp 回答日時： 2011/04/13 07:19

土地と建物の登記簿は取ったのですか。

司法書士に立ち会ってもらい、抵当を設定するとか。
お金が沢山あっても大変ケチな人はいますよ。
現金が厳しいので銀行ローンにしたいと言ってみるとか。

この回答へのお礼

ローンは考えてないのです。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/04/13 19:29

No.2 回答者： sonnpy- 回答日時： 2011/04/13 04:27

下記のサイトを読んで。

http://www.sumunet.jp/sumai/gimon/all_003.html

正直に言って、そこで買うのは止めた方が良い。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
先ほど確認すると「仮契約」ではなく、「売買予約契約」でした。
早とちりしてすみません。

お礼日時：2011/04/13 15:36

No.1 回答者： tarutosan 回答日時： 2011/04/13 03:37

それは絶対怪しいです。

専門家に立ち会わせないとか、証拠みたいなものじゃないですか(笑)

Tさん自体の建物という辺りが仮に本当だとしても、どうにかして質問者さんを騙そうとしているように見えます。

普通モデルルームは分譲の家と一緒に売りますし。
無駄に建てると言う意味がわかりません。
買ったつもりになっていたら、別の購入主が現れ本人はトンズラ…などありそうです。
上手い話には必ず落とし穴があります。

不動産には「掘り出し物はない」と聞きます。


家族が不動産業ですがわたしは素人なので詳細には触れられませんが、重々お気をつけ下さい。

この回答へのお礼

やっぱり怪しいですよね…
一応名刺をもらっていて、会社の住所などはわかっているのですが…うまいこと言ってトンズラされる可能性もありますよね…

ありがとうございました。

お礼日時：2011/04/13 13:18