そもそも自業自得なのですが・・・教えてください。
平成4年当時バブル期に流行していた投資用節税対策と歌い文句のあったワンルームマンションへの投資失敗が原因です。
7.5%の固定利率で(今考えると恐ろしい金利ですが)10年以上毎月ローンを支払っていたのですが、不景気で途中からローンが払えず、ひっそりと請求を無視していたのですが、ワンルームマンションは競売ですでに処分され、現在はサービサー(債権者委託)より残債務1500万を請求されており、すでに自宅土地が競売開始となっていて査定が進行していました。
急きょ残債務の返済目的で、しかたなく自宅土地(競売対象物権)とは別の自分名義の土地を売り、その代金で請求額の1500万のうち1000万の元金はすでに支払いが完了しております。残りの500万は遅延損害金(年18.25%で約3年分)です。何だか支払うのがとてももったいない金額です。サービサーに払うぐらいなら、義援金にしたいぐらいです。

裁判所に進捗を聞いたところ自宅土地の競売は8月ごろになるとのことでした。


◆ なんとか遅延損害金は支払わないで、このまま和解・競売取り下げに持っていく方法があればどのようにしたらよいか教えていただけますか。
◆ 法律面のアドバイスもいただけたら幸いです。

もし説明不足があればご指摘ください。追加記述します。 

よろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

> なんとか遅延損害金は支払わないで、このまま和解・競売取り下げに持っていく方法があればどのようにしたらよいか教えていただけますか。



和解というのは、相手の納得が必要ですが、この経過では難しいでしょうね。

最初、ローンが払えない時には請求を無視し、マンション競売・サービサーへの移管・自宅土地の競売開始と相手に手間をとらせ、相手方のコストもどんどんかさんできています。

遅延損害金の支払いは確かにもったいないですが、合法の範囲内であり、相手もコストを払っているのです。
仕方ないものと納得する必要があると思います。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。
参考にいたします。

お礼日時:2011/04/14 17:46

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http://www.exbuzzwords.com/static/keyword_3359.html

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 だいぶ回答が混乱しているようですが・・・

 一般に,債権は,履行期というものがあって,これが到来すると,その翌日から遅延損害金がつきます。1月31日までに金を支払う約束を違えた場合には,2月1日からペナルティが付されるわけです。

 過払い金は,一般的には不当利得金とされていますので,これは期限の定めのない債務といわれ,請求したときに履行期が到来するとされています。すなわち,請求されるまでは,ペナルティを支払う必要はないが,請求されれば,すぐに支払わない限り,ペナルティを支払わなければならないというものとされているわけです。

 ということで,かつての過払い金訴訟では,過払い金を請求した日の翌日から遅延損害金をつけて支払えという請求をしていました。

 ところが,一部の訴訟で,サラ金側は,いつ過払いが生じたか分かっているはずだから,これは悪意の不当利得ではないか,という考えから,過払いが生じたときから,法定利息が取れるではないか,という請求をして,これが裁判で認められたり,認められなかったりする状況が生じていました。債務がないことが分かりながら,支払を受けると,これは悪意の不当利得として,利得が生じたときから法定利率での利息(これを「遅延利息」ということがあります)を付して変換しなければならないというのが法律の定め(民法704条)なのです。

 そして,最高裁が,サラ金の過払い金訴訟一般に,悪意の不当利得と推定されるという判決を出しました(平成19年7月13日)。

 これによって,それまでは,過払い金の請求をした日以後について,遅延損害金を請求していた訴訟が,悪意の不当利得により,過払い金が発生した日から法定利息を請求するようになった,ということなのです。

 遅延損害金とか遅延利息とか混乱する用語が使われていますが,歴史的な経過は以上のようなことです。

 だいぶ回答が混乱しているようですが・・・

 一般に,債権は,履行期というものがあって,これが到来すると,その翌日から遅延損害金がつきます。1月31日までに金を支払う約束を違えた場合には,2月1日からペナルティが付されるわけです。

 過払い金は,一般的には不当利得金とされていますので,これは期限の定めのない債務といわれ,請求したときに履行期が到来するとされています。すなわち,請求されるまでは,ペナルティを支払う必要はないが,請求されれば,すぐに支払わない限り,ペナルテ...続きを読む

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Aベストアンサー

>新しい賃借人が付くまで
の理由次第で、原状回復工事期間中は新しい賃借人には貸せない状態ですから、その期間中の損害は請求できるでしょうね。
但し、無制限に認められるワケでは無く、その部屋に入居者がいる状態では工事が不可能であり、退居後に、他の原状回復工事と並行して行う合理的な理由が存在している場合のみ認められると思います。

>家賃と遅延損害金は請求できますでしょうか
家賃は賃貸借契約が『継続していれば、その部屋の賃借人に』発生するモノです。
遅延損害金は、その債務の支払い期限を渡過した場合には請求できる性質のモノですから、その債務と支払期限を債務者との間で合意していれば請求可能です。
空き部屋になった部屋の家賃分を上階に請求したい、と言う意味と想像しますが、請求は出来ます。上階の人は拒否できます。紛争になった場合には裁判ですが、請求が認められる可能性は極めて低いと思います。

質問文からは、被害を受けた部屋の退居に伴う手続きが未了であると思われますが、その方の原状回復については、被害があった箇所と、それ以外の箇所を分けて考える必要はアリマス。被害に会われたことが直接の原因かも知れませんが、被害弁済と、賃貸借契約の解除については分けて考えなければ、上階の人も納得できないでしょう。退居する人にも、心ならず退居することになったとしても、漏水に関わる箇所のみ原状回復費用が免除されるのであって、それ以外の箇所の原状回復については、相応の費用負担がある事は理解していただく必要はアリマス。

例えば自殺があったなど、原状回復と別の問題で新規契約に支障を来すケースと、今回の事例は分けて考えなければならず、『最近、上階からの水漏れにより、室内が水浸しになった』ことが、それに該当するとは到底思えません。

家主さんとしては踏んだり蹴ったりで、面白くない部分もあると思いますが、ここは冷静に、法律の範囲内での正当な主張をしましょう。

>新しい賃借人が付くまで
の理由次第で、原状回復工事期間中は新しい賃借人には貸せない状態ですから、その期間中の損害は請求できるでしょうね。
但し、無制限に認められるワケでは無く、その部屋に入居者がいる状態では工事が不可能であり、退居後に、他の原状回復工事と並行して行う合理的な理由が存在している場合のみ認められると思います。

>家賃と遅延損害金は請求できますでしょうか
家賃は賃貸借契約が『継続していれば、その部屋の賃借人に』発生するモノです。
遅延損害金は、その債務の支払い期限を...続きを読む

Q不動産業界向けビジネス英語本

書店に行くと数え切れないほどのビジネス英語本があります。
しかしどれも例文やダイアログはメーカーや商社で働く人向け。
不動産投資ビジネスに従事している私が直接引用できるようなフレーズはほとんどありません。
投資銀行、AM会社、PM会社などで働く不動産系ビジネスパーソンにも参考になるダイアログや例文を満載したビジネス英語本ってありませんか?
英文契約書の攻略本も他業界向けのものばかりのようです。
不動産の売買契約書や賃貸借契約書、信託管理処分契約書などの事例を満載した本ってないですか?
あればぜひ購入したいです。
事例を取り上げているものってない。

Aベストアンサー

ビジネス用フレーズは、業種に関係なく基本的には同じようなものゆえ、ご質問の主旨は、不動産投資・関係ビジネスで使う分野の内容の表現等についてと解します。

調べたことないですが、多分希望されているようなものはないかと。理由は日本で必要とする人たちの絶対数がすくないからだと思います。

で、どうするかですが、以下のようにされてはどうでしょうか。

1.同業種の英語国の多くの会社の年次報告書を読む

2.契約書についてはネットで関係語を入れるといろいろでてきます(例、 real estate agreement samples)

3.不動産関係は、コンピュータのような世界と違い、不動産に対する歴史、法体系、取引システム、概念などが国によって違いますから、そのようなことをベースに、例えば米国なら、米国のその業界の理解を深める。それには、英語の書物を読むしかないのではと思います(日本語で書いたのも少しはあるようですが、英語での使い方もかねて)。Real Estate Fundamentals, Real Estate Investment とかいったものです。ちなみに、Barron's Real Estate Handbook という辞書をもってますが、重宝してます。 図示や用語の使い方を提示していてわかりやすい。

ま、このような専門分野の表現は、文書でも口語でも同じようなもんですから。

ビジネス用フレーズは、業種に関係なく基本的には同じようなものゆえ、ご質問の主旨は、不動産投資・関係ビジネスで使う分野の内容の表現等についてと解します。

調べたことないですが、多分希望されているようなものはないかと。理由は日本で必要とする人たちの絶対数がすくないからだと思います。

で、どうするかですが、以下のようにされてはどうでしょうか。

1.同業種の英語国の多くの会社の年次報告書を読む

2.契約書についてはネットで関係語を入れるといろいろでてきます(例、 real estat...続きを読む

Q金銭消費貸借契約における遅延損害金(違約金)の計算と相手との交渉の仕方

父親が貸している金銭の契約(相手との交渉)についてアドバイスよろしくお願いします。
私が父に代わって相手と金銭消費貸借契約を新たにしようと考えています。

父が知り合いに多額のお金を貸していることが、借用書らしきものが出てきたことによってわかりました。

父は年齢は90を超え、認知症とまではいえないと思われるものの、記憶力や判断能力がかなり衰えてきていて、当初の契約内容につき質問をしてもあやふやな答しか返ってこないので、私が父に代わって手続きや交渉を進めるつもりです。父もそれを望んでいます。

その「借用書」とは、正確には「むかし取りかわした約束事の再確認と、すでに返済が遅延していることを詫びる」ものです。

(現在は 平成27年3月1日)
その「借用書&詫び状」は、平成24年11月12日 作成のものです。

~~ 内容の要旨は次のとおりです(平成24年11月12日)~~

・ 平成24年4月末日 返済予定 12,900,000円
(うち返済されたのは一部にすぎず、未返済が 9,900,000円)

・ 平成24年10月末日 返済予定 3,700,000円
(全額未返済)

・ 9,900,000 + 3,700,000 = 13,600,000円 については誠心誠意返済する。

・ 延滞利息(遅延損害金?違約金?)は支払うことを確約する。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

父が残しているメモ用紙と預金通帳からわかることは

1)どちらの件の貸金も返済期限(平成24年4月末日・10月末日)を過ぎているにもかかわらず、この「借用書&詫び状」が作成された 平成24年11月12日以降も 2~3ヶ月に十数万円程度の返済で
本日 平成27年3月1日現在 まだ 11,000,000円 が未返済です。

2)各返済のたびに、いくらかの割合で(わずかな?)違約金を取っていたようです。
どのような割合の取り決めだったのか、父本人もしっかり認知していません。
違約金額を加味し、結果的に現在の実質的な返済残高が 11,000,000円のようです。


以上のことをふまえて、どうかアドバイスいただけませんでしょうか?

私が父に代わり「金銭消費貸借契約書」を新しく取り交わそうと思います。
※ どのような “内容“ のものを相手に突きつければいいでしょうか?

返済期限からもう3年近くたっています。
上記のような返済額ではいつまでたっても らち があきません。
相手(借主)は中堅企業の管理職のようなので返済能力はある、と見たいと思います。
数百万円づつくらいで返済してもらい、今年度(平成27年度)中には終わらせたいと考えているのですが・・・

「借用書&詫び状」に書かれた、両件の当初の返済予定額に利息分が含まれているのかどうか、父もしっかり認識していないのですが
※ 期限が過ぎた今となっては、遅延損害金(違約金?)だけを考慮すればいいでしょうか?

※ 延滞利息(遅延損害金?違約金?)については、以後、毎回の返済のたびに(?)どのような割合の、どのような計算をすればいいのでしょうか?

父親が貸している金銭の契約(相手との交渉)についてアドバイスよろしくお願いします。
私が父に代わって相手と金銭消費貸借契約を新たにしようと考えています。

父が知り合いに多額のお金を貸していることが、借用書らしきものが出てきたことによってわかりました。

父は年齢は90を超え、認知症とまではいえないと思われるものの、記憶力や判断能力がかなり衰えてきていて、当初の契約内容につき質問をしてもあやふやな答しか返ってこないので、私が父に代わって手続きや交渉を進めるつもりです。父も...続きを読む

Aベストアンサー

あらためて金銭消費貸借契約を締結するならば、いままでの借用書を返せ、あるいはこの場で破棄せよと言われかねません。
通常は、債務確認書という文書で確認し合えば良いと思います。

ここでは、残債務が11,000,000円であること、今後の利息は年○○%(利息制限法では15%以下)、元金の分割返済方法、および期限に支払えなかった場合の遅延損害金として年○○%(利息制限法では15%の1.46倍以下)とすることで合意し直せば良いのです。

遅延損害金(遅延利息)は、あくまでも支払わねばならない金額についての期限日からの遅延日数に応じて計算します。

Q群衆心理学の第一人者を教えてください。(英語圏の人で)

投資の勉強の一環として、群衆心理学の本を読んでみようと思います。 日本語で本を読むのが苦手なので、英語圏の方での第一人者を教えてください。 その方の著作を読んでみようと思います。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

まず「群衆心理学」で検索してみるとwikipediaが出てきますね。
左側のメニューからEnglishを選ぶと英語バージョンも出てきますね。
日本語では「群集心理」のことを「集団心理」とも言うようですね。
英語では、Group dynamics 或いはGroup psychologyというようですね。

上記英語のwikipediaの真ん中あたりに、
'Key theorists'とその主著が沢山挙がっており、
その中に群衆心理学の創始者であるGustave Le BonやWilliam_McDougall或いは有名なSigmund Freud(フロイト)の名前が見えますね。
その他、心理学だけでなく、社会学にも範囲を広げれば、
David RiesmanのThe Lonely Crowd(孤独の群集)という名著もありますね。

最近の学者を探したかったら、更にYahoo Americaなどでネット検索をすればいいと思いますし、下のような学会もありますよ。
http://www.spsp.org/

最後に、読まれる目的が、投資の勉強のためとのことですが、個人個人の投資行動がどんなものかを勉強するのでしたら、群集心理ではなく、もっとひとりひとりの行動選択原理を勉強した方がよいとは思いますが・・・。

まず「群衆心理学」で検索してみるとwikipediaが出てきますね。
左側のメニューからEnglishを選ぶと英語バージョンも出てきますね。
日本語では「群集心理」のことを「集団心理」とも言うようですね。
英語では、Group dynamics 或いはGroup psychologyというようですね。

上記英語のwikipediaの真ん中あたりに、
'Key theorists'とその主著が沢山挙がっており、
その中に群衆心理学の創始者であるGustave Le BonやWilliam_McDougall或いは有名なSigmund Freud(フロイト)の名前が見えますね。
その他、心理学...続きを読む

Q消費者契約法 未払代金の約91%の手数料(延滞金、遅延損害金)の上乗せ

消費者契約法 未払代金の約91%の手数料(延滞金、遅延損害金)の上乗せ

某サイトで、解約手続きをした際に行き違いが生じ、
前月分の会員料金の銀行引き落としが出来なかったとの理由で、
こちらに一切選択の余地なく(こちらから振込む形や翌月分と合算して支払う形などの選択の余地もなく)
一方的にコンビニ振込票が送りつけられ、
「未払い代金346円に、手数料315円を加えた代金を請求する」というものでした。

未払代金に対して約91%もの金額の手数料が加算されていることがひっかかり、
消費者契約法を色々調べていたところ、
「市民のための消費者契約法 第三版」(弁護士 村千鶴子著 中央経済社 2009年9月1日 第三版第一刷発行)の第十章「不当条項を無効とする制度」(P.146)に、以下のように説明されていました。

> ◆消費者が支払うべき代金などの支払いを怠った場合の延滞金
> 支払いを怠った金額に対して年利14.6%を超える延滞金は無効とされます。
> 契約で支払うべき代金・料金以外で、延滞によって消費者に負担させる金銭は、
> すべて延滞金として取り扱います。したがって、延滞金以外の名目をつけても、
> 合計14.6%を超える部分は無効とされます。

このことから、今回の件に関しても、
たとえ業者が、手数料という名目をつけていても、
名目のいかんを問わず、未払代金の年利14.6%を超える部分は無効となるのでは、と思ったのですが、
消費者契約法に詳しい方がおりましたら教えていただけたらと思い質問させていただきました。
どうぞよろしくお願いいたします。

消費者契約法 未払代金の約91%の手数料(延滞金、遅延損害金)の上乗せ

某サイトで、解約手続きをした際に行き違いが生じ、
前月分の会員料金の銀行引き落としが出来なかったとの理由で、
こちらに一切選択の余地なく(こちらから振込む形や翌月分と合算して支払う形などの選択の余地もなく)
一方的にコンビニ振込票が送りつけられ、
「未払い代金346円に、手数料315円を加えた代金を請求する」というものでした。

未払代金に対して約91%もの金額の手数料が加算されていることがひっかかり、
消費者契約法を色々...続きを読む

Aベストアンサー

>未払代金の年利14.6%を超える部分は無効となる

これは延滞金に限りますから手数料と同じに考えるべきではないでしょう。
(手数料ですから延滞金とかまったく関係ありません。)

たまたま未払い代金が低かっただけで未払い代金が10,000円でも315円だし10円でも315円ということですよね?

手数料として「コンビニ振り替え用紙の郵送」をしている手間がかかっていますし、315円は社会通念上、「ありえる金額」なのでまったく問題にならないでしょう。

これが未払い代金346円、未払い延滞金315円なら問題ありですが「手数料」ですから問題ないです。

手数料名目という言葉を使ってますが「名目」ではなく本当の「手数料」でしょう。

ただ争うことは可能ですよ。

あなたが「手数料という名ばかりの延滞金」だとして訴えれば訴えることは可能です。

でも相手も「郵送料80円、コンビニ振り替え手数料34円(10%)、事務手数料201円(実際にあなたのために人が動いている手間賃)」としたら裁判には勝てないと思います。(金額的に合理的であるため)

争点になるのは「手数料」か「延滞料」かということですが、第三者から見れば業者のやっていることになんら不審な点はないと思います。

退会に関する会員規約がわからないので一方的に未払い代金を払えって送りつけてきたことに対しては判断できません。

でも会員規約に未払いに関する規定が一切なければ支払う必要ないですよ。

業者も根拠があって送ってきていると思うので規約をもう一度確認してください。

場合によっては「規約に書かれていないので支払いません」と通告して終わりです。

>未払代金の年利14.6%を超える部分は無効となる

これは延滞金に限りますから手数料と同じに考えるべきではないでしょう。
(手数料ですから延滞金とかまったく関係ありません。)

たまたま未払い代金が低かっただけで未払い代金が10,000円でも315円だし10円でも315円ということですよね?

手数料として「コンビニ振り替え用紙の郵送」をしている手間がかかっていますし、315円は社会通念上、「ありえる金額」なのでまったく問題にならないでしょう。

これが未払い代金346円、未払い延滞金315円なら問題ありで...続きを読む


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