競売（になりそうなマンション）の適正買い取り価格

Question

父が昨年他界しました。

遺産として市場価格（ネット広告での類似物件参考）２８００～３０００万円のマンションがあり、
現在賃貸として貸し出し中です。
ただ父には保証協会に多額の借金（元金６０００万円、利子を含めると現在９０００万円程度）があり
このマンションは保証教会が債権者となります。

しかし、賃借人がいることもあり、保証協会としてはこの物件を競売にかけずに
親族が買い取っても良いという話が出ています。
（実際に話したのは母で、私は遠方にいたので直接は話していません）

さて、前置きが長くなってしまいましたが、もしこのマンションを買い取る場合には
いくらくらいが適正なのでしょうか？
通常、競売だと市場価格の６０～８０％程度で取引され、
賃借人がいるとさらに下がる傾向にあると聞きました。

まとめますと、
・マンションのネットでの参考価格：２８００～３０００万円
・保証協会への借金：元金６０００万円＋利子３０００万円
・賃借人あり（出来ればこのまま住み続けたいそうです）
・賃料は１４万円
・マンションは築１０年、２LDKの７４m2

以上、よろしくお願いいたします。

takapiii · Accepted Answer

No.5です。

>私自信は相続放棄していますので純粋に投資としてどうか？が質問の要点となります。

私も投資物件を回してきた口ですが、マンション一部屋の投資物件を買う事自体がありえません。同業者の事を悪く言うつもりはありませんが、中には投資用物件と銘打って、オーナーズマンションという事でマンションの一室を売る商法がありますが、この時代、正直儲かる事はほぼありません。
１４万円の賃料で、多分保証協会は2000万円台前半から中間程度を提示すると思いますが、仮に他の回答通り2000万円になっても、表面利回りで10％を大きく割り込んでいる上、一室マンションは退去後無収益リスクが高く、こうした物件を買おうと食指が動く事自体がナンセンスです。

仮に2000～2500万円なら、一棟買いで部屋数4～5室程度、一部屋家賃6万円以上の物件を探して購入された方が良いと思います。最低でも実質利回りで12％以上(表面で14～15％)が目安です。空室リスクも減りますし。

mk1972_165 · Answer

賃借人がいても競売で債権回収は通常出来ると思います。
特に元々付いていた抵当権設定後に賃貸借契約が
結ばれている場合は比較的スムーズに賃借人の
退去まで運ぶと思います^^

しかし競売で競落した人はリフォーム後に転売する
目的で買う人が多いと思いますので、すぐにリフォーム
が出来る空室物件の方が値が高くなるとは思います^^

お父さんが亡くなった時にこの物件の所有権は
相続人がお母さんと質問者さんのみであれば
それぞれ1/2ずつ移り共有で持っている事になり、
また債務も1/2ずつ相続していると思いますので、
債権者へ相続人から相当な額の債務弁済をすれば
抵当権を抹消してくれるという事だと思います^^

一般的にオーナーチェンジ物件の市場価格は用途、
築年数によって異なると思いますが表面利回り8％位
～10％位だと思いますのでこの物件の価格は1,700万円位
～2,100万円位だと思います^^

競売であれば賃借人の退去も可能な事もあるので、
逆にオーナーチェンジで通常の売却をするより高い
価格がつく可能性もありますが、リフォーム後転売する際の
価格設定から逆算すると2,000万円前後が実際の競落価格に
なるような気がします^^

以上から債権者はもし競売をしたらに回収出来ると思われる
2,000万円より高い金額の弁済があれば納得すると思います^^

poolisher · Answer

基本的には時価取引となります。
縁故取引で安値で取引した場合、保証協会は認めても税務署が
過少分を贈与と判断する可能性があります。ですので縁故取引
は注意が必要です。

不動産屋を入れた任意売却の形を取るなら、税務署は気にせず
保証協会が許諾する価格で売却できます。

尚、保証協会のいう親族とは（たぶん）相続人以外の縁故者だ
と思います。相続人（あなたや母）＝連帯債務者間の売買は
認めないと思います。

0621p · Answer

競売になると市場価格より安くしか売れないし、賃借人がいるとなるとさらに安くなる可能性が大きいわけです。

保証協会の本音は「親族が買い取っても良い」ではなく「少しでも高く売れるように親族に買い取らせたい」というところだと思います。
競売になる前に任意売却で、という考え方だけなら、競売になった時に予想される値段より少し高め程度でいいわけですが、あとはそのマンションを買い取る事のメリットがどうか？という問題です。
そのマンションを買い取りたい何らかの事情があったり、保証協会にできるだけ迷惑かけたくないという事であったりするならば、市場的に適正な価格で買い取ればいいでしょうけど、何のしがらみもなく買うならば、債権者にとって競売にするよりもメリットがある程度の範囲で買い叩けばいいわけです。
相続人で債務も承継しているのなら事情が違ってくるのかもしれせんが。

kei1966 · Answer

え？借金を返して行くめどはあるのですか？
私ならこの場合相続放棄をします。どう考えても膨大な借金を相続してしまうなら放棄すべきでしょう。

takapiii · Answer

宅建業者です。

事情が今一つ分かりませんが、昨年亡くなり、買い取りの話が出ているという事は相続放棄されたという事ですか？放棄されていないとタイムリミットを過ぎてますので、その9000万円の債権も母親と貴方が相続しているはずですね。

相続放棄した後、債権者の保証協会が、物件を任意売却したいと考えているという前提で考えると、抵当権者は債権を出来るだけ多く、かつ出来るだけ早く回収したいと考えているはずですので、通常は市場価格から若干の値引きをする程度かと思います。

任売は債権額が抵当物件の価格を上回っているので行う行為です。逆であれば何も瑕疵担保とか契約とか、ローン審査だとか、不定要素のある取引よりも、いずれ債権額以上の回収はできない訳ですから、競売の方が不定要素がなくほぼ確実に現金が入ってきますから。

賃借人がいる物件の場合は、投資物件という扱いになりますので、その手の取引に手慣れた買い手が多いため、価格も下がり気味になるのは確かです。しかし不動産取引はあくまでも市場価格で行うもの。後は売主と買主との交渉により、値引きが入るだけの事ですから。
もちろん、値引き交渉は自由ですので、思い切って2割程度の値引きを提案してみてはいかがですか？競売よりマシとなれば、のってくる可能性もあるわけですから。

mimicann · Answer

大家してます。競売入札します。

#1の方が言っているように競落価格は2000万円ぐらいでしょうね。賃貸の投資物件としては2千万円ではあまり魅力ありません。転売・ご自分で居住目的なら良いでしょう。だから質問者さんが居住しないなら買う必要がないですが…。

保証協会は競売になると元金すら取れなく損するから身内・親族に任意売買の話を持ちかけているのでしょう。たぶん、借金9千万円を元金の6千万円で任意売買しても良いと言うでしょうが、突っぱねてくださいね。任意売買下がっても5千万円ほどでしょう。大幅赤字のまま任売買では債権処理は出来ないことが多いです。例え競落予想価格より上の3千万円でも債権処理ができず任意売買出来ないと思います。市場価格がそれだけ安ければ任買する必要ありません。
先祖代々土地でどうしても欲しければ他者が入ってこない任買すればいいですが…マンションでしょ。必要なし。

任意売買だと賃借人を強制執行など出来ませんが、競売ですとほとんどの方は6ヶ月猶予のち強制執行で追い出せます。また強制執行費用も占有者＝賃借人≠破産者であり、お金を持っているので占有者持ちです。

任意売買は保証協会にメリットがあるので言っています。

競売（になりそうなマンション）の適正買い取り価格

賃借人がいても競売で債権回収は通常出来ると思います。

基本的には時価取引となります。

競売になると市場価格より安くしか売れないし、賃借人がいるとなるとさらに安くなる可能性が大きいわけです。

え？借金を返して行くめどはあるのですか？

宅建業者です。

大家してます。

No.5です。

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