わたしの自宅は借地の上に立てられています。
毎月、地主に地代を支払っています。
借地の所有者は父親です。

登記の全部事項証明書を見ていたら、「乙区」に「根抵当権設定」の登記記載がありました。
そして、「債務者」のところに、祖父と父の名前が記載されていました。
祖父はすでに亡くなっており、父ももう75歳です。
亡くなった人の名前が債務者になってても問題ないのでしょうか?
この場合、もしも抵当権が執行された場合、債務者は父のみとなってしまうのでしょうか?

債務者の変更登記が必要ですか?いったい誰に変更すればいいのでしょうか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (1件)

> 亡くなった人の名前が債務者になってても問題ないのでしょうか?



 お父上や質問者さんにとって問題が、というご質問ですね。 それ自体は問題ありません。登記がどうなっていても、相続すれば相続した人が借金を返すことになります。
  相続しなければ、借金を返す必要もありません。土地は使えなくなりますが、相続を拒否したのですから、しかたのないことですよね。

> もしも抵当権が執行された場合、債務者は父のみとなってしまうのでしょうか?

なにをご心配になっているのか分からないので、回答がはずれるかもしれませんが、すでにおじいさまは亡くなっているわけですし、お父上はその権利義務を相続なさったようですから、もうすでに、債務者は父上だけです。

> 債務者の変更登記が必要ですか?

 やってもいいですが、やる必要はありません。やるなら、現時点では、お父上単独名義に変更できるだけでしょうね。へたに質問者さんに登記を移したりすると、贈与とみなされて贈与税などがかかってくる危険があります。税務署は登記をチェックしていますのでね。相続してから、相続した人へ移すのがよかろうと思います。

-----
 債務はどうなっています?

 お書きの内容からすると、借金はすでに返済し終わっている感じですが、お父上が元気な内にはっきりさせておきましょう。

 もし返済し終わっているなら、根抵当権者に申し入れて、元金をゼロに確定して、根抵当をはずしてしまいましょう。それが一番です。

 借金がまだ残っているなら、その額で確定してもらって、それを返済したほうがいいと思います。ただ、そうすると、また借りる、返済する、また借りる・・・ ということは難しくなりますが、雰囲気的に事業用資金の借り入れのために設定されたのではないようですので、外してしまって困るということはなさそうに思えますよ。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。
債務については父はないと言っていたのですが、登記によると不安になってきました。。調べてみます。

お礼日時:2011/04/23 00:58

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q根抵当権設定者の元本確定請求

宅建の勉強をしていてよく分からないところがあります。

私が使用している過去問題集の解答解説で、「元本確定期日を定めなかった場合、根抵当権設定者の負担が重くなりすぎないよう、根抵当権設定者は、設定時より3年経過すれば元本確定請求ができ、この請求があれば、2週間後に元本が確定する。」とあります。

そこで疑問なのは、根抵当権設定者が元本確定請求をする動機として、自身の負担が重くなりすぎないようにするため、と読み取れますが、元本確定期日を定めない場合、何の負担が重くなりすぎることがあるのですか?元本を確定させないと根抵当権が消滅しないという意味での負担ですか?

根抵当権設定者が元本確定請求をする動機としては、根抵当権を消滅させたい時にしかないと思うのですがどうでしょうか?

勉強を始めてすぐ根抵当権で躓いています。どなたかご説明よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 元本が確定しないと,いつまでも物上保障の負担を負い続けるという「負担」を指しているものです。

 他人の債務のために,自己の財産を担保に提供するということは,通常,主債務者と物上保証人との間に,一定の信頼関係があるからこそできることです。その信頼関係が時間の経過とともに,失われていくことは,世の中一般にあり得ることですから,3年という期限を切って,根抵当権の物上保証人に,物上保証の債務を今あるものに限定し,新たな債務の物上保証責任を負わないという意思を表明する機会を与えたものと理解されます。

 早い話,「自己の負担が重くなりすぎない」イコール「根抵当権を消滅させたい」でいいと思います。

 法律制度の説明には,いろいろの表現をとりますが,結構,「言葉のあや」的な表現で説明することも多いですので,説明の言葉の表面的な意味にこだわらない方がよいと思います。大事なことは,その言葉で,実質は何をいいたいか,ということです。

Q 借地権契約についてなんですが、他界した父と亡くなった地主との借地権契

 借地権契約についてなんですが、他界した父と亡くなった地主との借地権契約の有効期限前(残り10年以上)に地主から、一方的に土地を売却し、今後の契約に関しては不動産屋(土地購入者)と交わしてほしいとの一方的通知でした。 現在、借地上にある建物は、亡くなった父の名義から子供の名義に変更となってます。 以上の背景から、現在の契約は継続履行できるのでしょうか。 また、新規契約を拒否した場合、強制退去等の法律的措置があり得るのでしょうか。 よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

借地契約書の内容、借地契約の時期、売却された経緯、相続の経緯、利用状況などによって回答は一つではありません。

一般的に借地の上の建物が登記されている場合、借地権が存続している間に借地が第三者に売却されても、借地権は継続する(借地権は第三者に対抗できる)と言うのが基本です。
しかし、本当の売却なのか…例えば借地権の契約以前に登記された抵当権者の抵当権の実行であったら?建物が日常的に利用されていないものなら?建物が居住用でなかったら?旧法に於いて建物が朽廃していたら?など(他にもありますが)、その状況によって借地権が継続するかどうかは確実な事が言えません。

登記簿と借地契約書を見ると、専門家であればおおよその所が回答できますので、もし弁護士にご相談されるか、まだ費用が捻出できないなら、行政の窓口でご相談ください。賃貸借に関する相談窓口があるので、どのように行動すべきかのヒントは貰えると思います。

Q根抵当権の元本確定請求について

この度、
根抵当権のついた土地を相続することになりました。

元々、被相続人と父との共有名義の土地で
根抵当権も被相続人と父との共有名義になっておりました。

本当であれば根抵当では無く、普通抵当に変更したいと考えておりますが、
根抵当権が共有名義であるため、
銀行からは、一度、根抵当権のまま債務の引き受けを行うよう言われています。

根抵当権は、
設定から3年経過後に根抵当設定者から元本確定請求が可能かと思いますが、
相続した場合、新たな根抵当権設定となり、
元本確定請求を行うためには、相続から3年経過する必要が出てくるのでしょうか?
また、被相続人が死亡した今のタイミングでは、
一度、債務の相続手続きが終わらなければ、
元本確定請求を行うことは不可能なのものでしょうか?

Aベストアンサー

相続人は、被相続人の地位を包括的に承継するので、今のタイミングで確定請求可能。
確定請求には、債務者保証人を除くという規定なしなので、債務者兼設定者も可能。
また、債務者が複数なので、何もしない場合、被相続人の債務が特定するだけで、根抵当権全体が確定するわけではない。

Q根抵当と抵当との手続き金額の差は

住宅ローンを借りる際、銀行によっては
抵当権の設定ではなく、根抵当権の設定となるようです。

この場合登記に伴う抵当権との金額差は総額でどの程度なのでしょうか。
概ね1500万円借入なのですが。
(特例が受けられないから高くなるとの記載があったのですが、
何の事だか・・・司法書士報酬も変わるんですか)

Aベストアンサー

特例というのは、住宅用家屋証明書を使った登録免許税の軽減のことと思われます。
この軽減は、抵当権には適用されますが根抵当権には適用されません。
借入額1500万円の場合の登録免許税額は、抵当権ならば15,000円、根抵当権ならば60,000円となります。

司法書士報酬についてはほとんど変わらないと思いますが、受任する司法書士しだいですね。
私の勤務する事務所では同額でしています。

Q根抵当権 元本確定の単独申請

根抵当権の元本確定の登記には,以下の場合に根抵当権者による単独申請ができるとありますが,これらの場合に限って単独申請を認める理由は何でしょうか。

根抵当権者が確定請求をしたとき。
第三者の申し立て等により,抵当不動産の競売手続きの開始又は滞納処分による差し押さえがあったことを知って2週間を経過したとき。
債務者又は根抵当権者が破産手続き開始の決定を受けたとき。

その他の場合,たとえば根抵当権者自身が抵当不動産に対して滞納処分による差し押さえをした場合に単独申請を認めない理由は何でしょうか。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>根抵当権の元本確定の登記には,以下の場合に根抵当権者による単独申請ができるとありますが,これらの場合に限って単独申請を認める理由は何でしょうか。

 根抵当権者による元本確定請求や元本確定登記の単独申請を認める法改正に至った背景は、金融機関が有する不良債権の処理の促進です。不良債権を第三者に売却したり、あるいは保証協会等に代位弁済をしてもらう場合、債権譲渡又は代位弁済を原因とする根抵当権移転登記をしますが、その前提として、根抵当権の元本を確定させた上で元本確定登記をする必要があります。しかし、設定者が登記手続きに協力しなければ裁判によらざるを得ず、不良債権の円滑な処理を阻害する一因になっていました。
 そこで単独申請ができるようになったのですが、逆に考えるとそのような必要性がない場合は、原則通り共同申請によればよいわけです。例えば、設定者が元本確定請求をした場合、設定者自身がそのような請求をしておきながら、設定者が登記手続きに協力しないということは考えづらいでしょう。
 また、根抵当権者自身が抵当権の実行を申し立てたり滞納処分による差押えをした場合、差押えの登記がされることによって、当該根抵当権の元本が確定したことは「登記簿上」明らかですから、そもそも元本確定登記をしなくても、根抵当権移転登記をすることができます。
 それでは、第三者の申立による競売手続きの開始又は滞納処分による差押えの場合、単独申請が認められているのでしょうか。それは、根抵当権者自身の申立のような場合と違って、第三者による申立のような場合、その第三者が申立を取り下げたような場合、根抵当権は元本確定しなかったものとみなされるのが原則ですが、元本が確定したものとしてその根抵当権又はこれを目的とする権利を取得した者がある場合は、確定したものとして扱われるからです。
 第三者が申立を取り下げて、差押えの登記が抹消されたような場合、登記簿上は、元本確定しているかどうかは明らかではありませんので、根抵当権移転登記をするような場合、前提として元本確定登記をする必要があり、単独申請を認める実益があります。

>根抵当権の元本確定の登記には,以下の場合に根抵当権者による単独申請ができるとありますが,これらの場合に限って単独申請を認める理由は何でしょうか。

 根抵当権者による元本確定請求や元本確定登記の単独申請を認める法改正に至った背景は、金融機関が有する不良債権の処理の促進です。不良債権を第三者に売却したり、あるいは保証協会等に代位弁済をしてもらう場合、債権譲渡又は代位弁済を原因とする根抵当権移転登記をしますが、その前提として、根抵当権の元本を確定させた上で元本確定登記をする必...続きを読む

Q抵当権と根抵当権の間違い

親が家のローンを借換えたのですが、登記簿謄本には根抵当権が設定されています。
どうもこれは法務局が間違えて抵当権を根抵当権にしてしまったようです。そこで質問なのですが、抵当権と根抵当権とは何がどう違うのでしょうか?また、こういったことは起こりうることなのでしょうか?放っておいたら問題なのでしょうか?

Aベストアンサー

法務局が間違えるかどうかは微妙ですが・・・
抵当権は、表示金額(融資元本)とその利子に対して差押の権利が発生します。
根抵当権は、表示金額を上限に差押の権利が発生しますが、利息については,もし元本と利息で表示金額より多くなっても、差押の権利が発生しません。
これが大きな違い。
抵当権の設定については「抵当権設定証書」と表題がある書類を作成しますので、もともと「根抵当権設定証書」を作られたのではありませんか?これを見間違うのはなかなかないのですが。
例では、借り換えでの利用が多い新生銀行は根抵当権の設定が融資条件ですよ。

Q根抵当権の元本確定するときとは、どんなとき?

根抵当権において、元本を確定するタイミングというか、ケースは、どんなときなのでしょうか?

そもそも「元本を確定する」ということが何を意味するのか分かりません。

競売に移すということなのでしょうか?

元本を確定した後も、根抵当権者は根抵当権設定者が取引を続けるのを容認するものなのでしょうか?


イメージ的には、

債務者のことを調べていたら財務状態が悪くて、返済の見込みがなさそうだ → 返せるうちに返してもらおう → 元本確定 → 競売

というような気がするのですが……。

いろいろ書きましたが、根抵当権の元本確定について教えてください。

Aベストアンサー

 典型的なのは、「廃業」の時ですね。

 根抵当権は、一定の取引によって増減を繰り返す債権を担保するために設定されます。企業や個人事業者が、運転資金を借りたり返済したりする場合に、その債権を担保するためなどです。

 したがって、廃業によって「もう債権(借主から言えば債務)が増えない」という場合には、今いくら貸していていくら返済してもらえばいいのか(借主側から言えば、いくら借金をしていていくら返済すればいいか)をハッキリさせたほうが、お互いにとって都合がいいのです。

 そんな場合に、「確定」させます。

 確定した後も、根抵当権者は根抵当権設定者が取引を続けるのを容認するかどうか、それは根抵当権者の気持ち次第ですが、ふつうは、取引を認めないものと思います。

 なぜなら、元本確定後の取引によって生じた債権(新債権)は、その元本確定済み根抵当権によっては担保されず、無担保になるからです。

 もちろん、新たな債権が発生するごとにふつうの抵当権を設定するならば無担保にはなりませんが、一々抵当権を設定しては登記したり、返済で抹消登記したりを繰り返すのは、めんどくさいですから。

 また、確定したからと言って、必ずすぐに競売するわけではありません。

 すでに返済が滞っていて、すぐに競売することもあるでしょうが、「債務者がキチンと返済できている」間は競売なんてできません。

 キチンと返済している間は、債務者には「期限の利益」というものがあり、根抵当権者であっても期限前に一気に残り全額の返済を求める(競売する)ことは許されていません。
 

 典型的なのは、「廃業」の時ですね。

 根抵当権は、一定の取引によって増減を繰り返す債権を担保するために設定されます。企業や個人事業者が、運転資金を借りたり返済したりする場合に、その債権を担保するためなどです。

 したがって、廃業によって「もう債権(借主から言えば債務)が増えない」という場合には、今いくら貸していていくら返済してもらえばいいのか(借主側から言えば、いくら借金をしていていくら返済すればいいか)をハッキリさせたほうが、お互いにとって都合がいいのです。

 そんな...続きを読む

Q抵当権、根抵当権とは?

抵当権設定、あるいは根抵当権設定されている土地とはどんな土地なんですか?
わかりやすい説明で教えて頂けますか?お願い致します。

Aベストアンサー

例えば、ある人が住宅ローンを組んで銀行からお金を借りるとします。銀行からすれば、もし貸したお金かえってこないときのことを考えます。そんな時にどうするかというと、銀行は不動産に抵当権をつける訳です。すると、もし住宅ローンが返ってこなかった時、抵当権を実行して、競売にかけ、お金を取り戻すことができます。抵当権とはそれができる権利です。
根抵当権はたとえば、ある会社が銀行から事業資金として1億円を限度として借りたいとします。銀行は1億円を限度額として根抵当権を不動産に設定します。会社はお金の融資をかりる度に、住宅ローンの時の様に抵当権を設定するわけにはいかないので、(そんなことすれば面倒だし登記費用も無駄になる)、限度額(極度額)を設定して、その範囲内で貸し借りができるようにする必要があり、抵当権ではなく根抵当権と呼ばれるものを使います。
どちらも、抵当権設定者(簡単に言えばお金を貸すほう)は万が一のとき、競売にかけます。
抵当権や根抵当権が設定されているからといって、悪い、あやしいということは全くなく、むしろ普通です。住宅ローンで不動産を買った人の不動産には抵当権が絶対ついています。また、抵当権が設定されていても、その土地や建物を売買するときは、抵当権を抹消しないと普通移転登記しません。

例えば、ある人が住宅ローンを組んで銀行からお金を借りるとします。銀行からすれば、もし貸したお金かえってこないときのことを考えます。そんな時にどうするかというと、銀行は不動産に抵当権をつける訳です。すると、もし住宅ローンが返ってこなかった時、抵当権を実行して、競売にかけ、お金を取り戻すことができます。抵当権とはそれができる権利です。
根抵当権はたとえば、ある会社が銀行から事業資金として1億円を限度として借りたいとします。銀行は1億円を限度額として根抵当権を不動産に設定します...続きを読む

Q根抵当権の元本確定請求

設定者の元本確定請求
→根抵当権設定時より3年経過後請求、請求時より2週間経過後に確定

根抵当権者の元本確定請求
→いつでも請求でき、請求時に確定


請求者で上記のような違いがあるのはどのような趣旨からですか?

また、設定者からの確定請求の場合に請求時から2週間経過後に確定としているのは、「根抵当権者にとって不意打ちとなる」かららしいですが、これがどのような不利益のことを言ってるかわかりません。2週間の期間に請求された根抵当権者は何かすることがあるのでしょうか?具体的な例で教えてください。

回答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

この理由について、それほど理論的な説明を目にしたことはありませんが、一応の趣旨を書いておきます。なお、なぜ2年でも4年でもなく、3年なのか?1週間でも1ヶ月でもなく2週間なのか?については、私も含め疑問視する向きもあります。

まず基本的には、元本が確定すると根抵当権設定者にとって得であり、根抵当権者にとって損であると考えられています。

すでにある程度ご存知だとは思いますが、具体例を挙げて考えて見ます。

A社はB社に対し、電気製品を継続的に供給しており、代金は毎月一定の日に支払うものとします。1ヶ月あたりに10回程度の取引があり、売掛金が1千万円程度になる。そこでA社は売掛金債権を担保するために、B社が所有する甲土地に極度額1千万円の根抵当権の設定を受けたとします。

元本が確定する前であれば、極度額1千万円の枠内で当該取引の全債権が担保されるわけですが、元本が確定すればその時点において存在する取引の債権のみが担保されることになり、その後発生する取引については担保されなくなるわけです。

つまり、元本が確定するということは、確定後に生じた債権を、根抵当権で担保される債権の枠からはじき出すということを意味するので、根抵当権者にとっては損。根抵当権設定者にとっては得ということになります。

根抵当権設定者について考えれば、一度根抵当権を設定した以上は、ある程度根抵当権の負担を甘受しなければならないものの、(元本確定期日の定めがなければ)半永久的にその負担を強いられることになり、それはあまりにも不当な拘束であるとされ、一定期間(3年間)を経過すれば、請求できることが認められました。

根抵当権者にすれば、自らの利益をを放棄するだけで、相手方である根抵当権設定者になんら不利益を被らせることがないために、いつでも一方的に請求できると説明されます。

そして、不利益を被る側の根抵当権者が請求をした場合には、相手方に不利益がないことから、請求時に元本は確定しますが、相手側に不利益を被らせる根抵当権設定者による請求の場合には、「根抵当権者にとって不意打ちとなる」ことから2週間経過後に確定することになると定められました。

もしこの2週間の猶予期間がなかった場合を、前掲の例で考えてみます。

A社は「今月既に5回取引があって、500万円売り掛けがある。今月中にあと5回位取引があって、500万円程度の売り掛け立つ見込みだけど、根抵当権で担保されているから、安心である」等と考えていたところ、B社から元本確定請求をされてしまうと、すでに取引のあった5回分についてだけ、根抵当権で担保されることになり、今後の予定である5回分については無担保債券になるわけです。相手の懐具合を勘案すれば、取引を中止しなければならないこともありえますが、急に中止にせざるを得ないというのは、その後の資金繰りなどに多大な影響を及ぼす恐れがあります。

ですから、ある一定期間の猶予期間が与えられています。多くの商慣習上、1ヵ月毎の支払を根抵当権で担保されていることを鑑み、個人的には猶予期間は1ヶ月でも良かったのではないかと思いますが、現行法上は2週間とされています。

この理由について、それほど理論的な説明を目にしたことはありませんが、一応の趣旨を書いておきます。なお、なぜ2年でも4年でもなく、3年なのか?1週間でも1ヶ月でもなく2週間なのか?については、私も含め疑問視する向きもあります。

まず基本的には、元本が確定すると根抵当権設定者にとって得であり、根抵当権者にとって損であると考えられています。

すでにある程度ご存知だとは思いますが、具体例を挙げて考えて見ます。

A社はB社に対し、電気製品を継続的に供給しており、代金は毎月一定の日に支払うも...続きを読む

Q定期借地権と普通借地権と旧借地法の違い

住宅ローンについて教えてください。
ある銀行では、定期借地権または普通借地権の物件購入では
住宅ローンが組めないとのこと。
旧借地法(借地権残り○○年)の物件は
この条件に当てはまってしまいますか?
ご回答、宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

定期借地権物件は、普通は担保評価が難しく
提携銀行と住宅金融推進機構? (公庫)の
融資しか認めないものが多いのは事実。

さて中古物件の定期借地権の場合は、ほとんどの
銀行が担保価値を評価できす、公庫の中古ローンしか
道はないです。

さて
>旧借地法(借地権残り○○年)の物件は
>この条件に当てはまってしまいますか?

旧法の借地権は地主の更新拒絶が実質上ありません。
ただし、建物が古かったりすると建替え工事や
建替え承諾料、地代の値上げなどはありえます。

借地権の場合、賃借権のケースがほとんどで
それに抵当権が打てないのです。
借地権とは、建物の保存登記、表示登記で
まもられる権利なのです。

普通は家屋の抵当権で融資しますが、建物が古いと
銀行は抵当権を打つ意味がない。
ですから、借地の権利金部分の購入はキャッシュで
するしかないと思います。


人気Q&Aランキング