初めて質問させて頂きます。27歳会社員・女です。

私には今付き合って1年の彼がいます。
結婚を前提にお付き合いをしています。

先日、彼の父親がマンション経営をしている事を聞きました。
保証人は彼です。

状況は、

1・マンション(築20年)→空室率20パーセント、ローン残り3000万円。

2・アパート(築8年)→満室、ローン残り後2500万円。

毎月のローン返済額は55万円で、月の家賃収入は60万円です。

彼の父親は55歳で、喫茶店をひとつ経営していて、主にその収入で生活しています。母親はいません。

この話を聞いた時に、まずローンが残り5500万円という額にひいてしまいました。

マンション経営をしている場合はこの状況は普通な事でしょうか?

このまま彼と結婚しても大丈夫なのでしょうか?


すみませんが、教えて頂ければ幸いです。

よろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

 不動産賃貸業を営んでおります。



> 毎月のローン返済額は55万円で、月の家賃収入は60万円です。

 質問者さんは、これを見て、「毎月5万円、年間60万円 儲かっている」と思っていらっしゃいませんか? 「これが減ったらどうしようか」とか心配なさっているのではありませんか?

 非常に酷なことを申しあげます。
 あのね、返済金(元金)は、経費にならないのです。家賃相応分の税金を支払って、残りで返済しなくてはいけないことになっているのです。返済してから、残りを納税する、んじゃないんですよ。

 つまり・・・  仮に義理の父上になられる方をAさんとしますと、Aさんは家賃として今年間 60万円×12ヶ月=720万円得られています。仮にAさんの所得税率が20%だとすると、年間 144万円の所得税を、返済よりも優先して支払わなければなりません。

 すると、720-144 = 576万円 ですから、Aさんの財布には1年に576万円残ることになります。
 
 ところが、月に55万円返済する契約なので、 年間55万円×12 = 660万円 返済しなければなりません。

 財布には 576万円 しかありません。 どうやって660万円返済するのでしょう?
 所得税率が10%でも実際は赤字です(税務署などは『黒字で、りっぱに利益が出ています。だから課税しているのです』と言いますが、財布は空っぽです)

 Aさんが8%以上の税金を払っているなら、借金を返済できないでいる可能性が非常に高い、と言わざるを得ません。Aさんが税金を払っていないなら、(減価償却などの制度を考慮しても)それは全然利益が出ていないからなのか、脱税しているからか、のどっちかです。地震などで修理などが必要になれば、たちまちアウトでしょう。

 Aさんのマンション経営は、成り立っていないと思います。
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この回答へのお礼

非常に解りやすいお答えありがとうございます。
正直怖くなりました。
私は不動産に関する知識(勿論税金に関しても)ほぼ無いに等しいので…
彼も同じです。彼と父親とは現在居住が違いますので、詳しい話は彼本人解らない様です。
このままマンション経営がうまくいかなければ、(恐らくそちらの可能性が高いようですが)保証人の彼が全額払う羽目になりますよね。
現在私達に何か出来る事はあるのでしょうか…
私はやはり彼との結婚は諦めるべきでしょうか。

因みに彼は現在、毎月父親に仕送り出来る程生活に余裕は無いようです。(出来ても月2万円程だと思います)

知識が無いことが大変お恥ずかしいですが、お時間がある際に助言頂ければ幸いです。

お礼日時:2011/04/25 16:19

言っちゃ申し訳ないんですが、それって相当まずいです。



他の回答者さんのいうとおりです。
さらに、マンションと土地の固定資産税だって支払っているばず。
所得税があれば、当然、住民税だってかかってきます。

・・・どう見ても赤字でしょう。
だけど、親のプライドがあって息子に言えないのでは?

>マンション経営をしている場合はこの状況は普通な事でしょうか?

うまい言葉に乗せられてだまされた人間によくあるパターンです。
マンション経営、アパート経営ってそんなにもうかるものじゃありません。
これから、マンションとアパートが老朽化するにつれて、空室率は上がり、家賃は下げざるをえなくなります。

>このまま彼と結婚しても大丈夫なのでしょうか?

ほんとに、父親さんが何か他に財産でも持っていてくれればいいのですが・・・。
このままだといずれ行き詰まります。
気休めを言ってもなんにもなりませんから。

彼氏さんはそういった状況を理解しているんでしょうか?
していないような気がするんですが・・・。


残念ですが、大丈夫とはとても言えません。

「マイホームが欲しい」「子供が欲しい。大学まで出してやりたい」「自分の両親が年を取ったら経済的に援助したい」というなら
願いはかなわなくなるかもしれません。

もちろん、質問者さんが、「彼さえいてくれれば幸せ」というならそれもありですが。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

うん、それが現実ですよね。
要するに、そんな彼についていく覚悟があるか、苦労できるかどうかって話ですよね。

結婚するかいなかは結局は自分次第ですね…

ありがとうございます。

お礼日時:2011/05/11 21:02

#2です。

補足です。
#2では不動産「経営」の観点から書きました。

不動産経営から「撤退」するならまた話は変わってきます。
銀行から借り入れするについては土地・建物に抵当権を設定されているものと思います。
土地・建物を強制執行で競売にかけられても良いのであれば、彼氏さんが5500万円をそっくり背負い込むということにはなりません。
土地・建物は失いますが。

こういう時代なのでよほどの優良物件でなければ競売に出しても買い叩かれます。
場合によっては借入金を全額返済するのに足りないこともありえます。
それでも5500万円の借金を背負うよりはだいぶ楽になるでしょう。
そうした上でどうしても返しきれない借金をかかえたら、破産するしかありませんが。


まあ、楽観できる状況ではないですが、このことだけをもって結婚を考えている彼氏さんと別れるべきかどうかというと、そこまでの深刻さもないようにも思います。
彼氏さんのお父様がウルトラCの隠し技を持っているかもしれません。
ほかにも土地を持っていてそれを売って返済するとか、それこそ喫茶店を売って返済するとか。
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この回答へのお礼

2度もご丁寧にアドバイスありがとうございます。
ウルトラCに吹き出してしまいました。不謹慎ですが。
そんな隠し技があればとても嬉しいですね。
何だか気持ちが軽くなりました。
歳的にも当然結婚を意識せずにはいられず、今の彼と早く別れて次にいかなくてはと一人で焦ってしまっていました。
冷静さを欠いた状態でした。
まずは現状をきちんと細かく把握して、私なりに知識をつけて、最善の方法を考えていく必要がありそうです。
本当にありがとうございます。

お礼日時:2011/04/26 20:32

>毎月のローン返済額は55万円で、月の家賃収入は60万円です。



はて?
実際には持ち出しになっているんじゃないですか?
彼氏さんのお父様は喫茶店を経営なさっているのですよね。
だったら管理は管理会社に丸投げしていませんか?
もしそうなら管理会社への報酬分で赤字になります。

また築20年、築8年の物件ですが、今後大規模修繕でどんどんお金がかかるようになります。
「資産が残ればそれでいい」なんてのは、借金を全部返済し終えたあとで言えることです。
現時点では資産ではなくただの「負債」です。

もっともローン返済分のうちの「利息分」については税務上は損金になるので、お父様の本業の喫茶店経営の利益から差し引くことができます。
なので今のところ本業のキャッシュフローの助けになっているので、危機感が薄いかもしれません。
でも時間がたてば元利均等返済方式の場合、「利息分」が減って「元金分」が増えます。「元金分」は損金になりませんから、本業の利益と相殺することはできません。
だんだんキャッシュフローが窮屈になってくるはずです。

ローンの期間や利率などの情報が無いのではっきりしたことは言えませんが、管理会社に管理丸投げで赤字、大家の自主管理ならぎりぎりの状況でしょう。5500万円の借金で、月の家賃収入が60万円というのは無くは無い数字ですが、不動産経営としては厳しいレベルです。
彼氏さんがどの程度現状を把握しているのか、よく話し合ってみてください。



とはいえ、当然のことながら保証人が勝手に保証人をやめることなんてできません。
そんなことできたら保証人制度の意味がなくなりますから。
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この回答へのお礼

元利均等返済方式?ですか。
おっしゃる通り、物件の築年数が私も気になっていたところでした。
管理は恐らく自主(オーナー)管理です。
ローン返済は後10年ありますが、今のところは彼の父親が返せていますので、詳しい話し合いは未だしていないようです。
お話を伺う限り、早めに話し合いをすべきですね…

ありがとうございました。

お礼日時:2011/04/24 21:18

5500万円の保証人であり、不動産というリスクをかかえています。


大丈夫かどうかなんて、だれもわかりません。すくなくとも5500万円の借金を背負う可能性はゼロより大きいです。
まあ、不動産経営は借金して、賃料収入で返済していくのが多いパターンですから、『普通』といえば普通ですが、最近は少子高齢化、空き室も増加の一途、今いる入居人が出て行ったら次はなかなか入らないですね。
相談者さんも勉強のためにマンション投資のセミナーに参加してみたらいいです。私は参加して、マンション投資はやめようと思いました。
ご参考まで。
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この回答へのお礼

早速のご返信ありがとうございます。参考になります。
マンションセミナーですね!確かに今のうちに知識をつける必要がありますよね…本当にありがとうございます。

お礼日時:2011/04/24 21:13

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一棟売りでしょうか。それともワンルームでしょうか。
私の場合はワンルームを人に貸しています。
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「立地」は入居率に影響しますし、入居者の質にも影響します。人気のある沿線であれば多少駅から遠くても空室になることはあまりありません。賃料補償をうたっている不動産会社がありますが、業者が空室リスクを避けるために近隣の相場より家賃を低めに設定しているというカラクリがありますから要注意、その分の手数料は損をします。
「築年数」ですが、私の購入物件はバブル絶頂期の物件でしたので頑丈そのものです。バブル以降数年の物件は要注意です。しかし大手ゼネコンの建てた物件でも耐用年数は30年ですから、その辺りも考慮しないといけません。
一番大事なのが「管理組合の状況」です。修繕積立金があり毎年の収支報告があるか、組合の総会が定期的に開かれているか、管理人は日中常駐しているか、大規模修繕はいつ行なわれたか、などがマンションを長く持っていくための必須要件です。「マンションは管理で買え」と言います。
現金で買えば賃料は丸々入ります。今言った要件次第では将来売ることも十分可能です。私も5~10年で売るつもりですが、賃料収入を勘案するとおいしいと思います。
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一棟売りでしょうか。それともワンルームでしょうか。
私の場合はワンルームを人に貸しています。
絶対条件は「立地」「築年数」「管理組合の状況」です。
「立地」は入居率に影響しますし、入居者の質にも影響します。人気のある沿線であれば多少駅から遠くても空室になることはあまりありません。賃料補償をうたっている不動産会社がありますが、業者が空室リスクを避けるために近隣の相場より家賃を低めに設定しているというカラクリがありますから要注意、その分の手数料は損をします。
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今年4月より再来年3月まで私の恋人が岡山へ転勤しているのですが、現在住んでいる寮が立て替えのため年末か年度末までに転居しなくてはならないらしいのです。
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そもそもウィークリーと賃貸アパートの違いって何でしょうか?また1年前後住むとなるとウィークリーと賃貸アパートどちらが良いのでしょうか?

Aベストアンサー

岡山より少し小さい程度の中核都市に単身赴任しています。
(7ヶ月の予定)
この地区は景気の良い工業地帯の為、1K、1DKの賃貸物件は常時
不足している地区です。(工場で働けば住居完備ですが、私の
会社は好景気に群がるサービス会社なもので)

 ウィークリーマンション=通常物件×160%~240%です。

私の感想では、3ヶ月(長くても半年)住むのであれば、礼金の額を考
慮して、ウィークリーが得になる場合が考えられますが、年間を超える
のであればウィークリーに金銭的メリットはありません。

ただ、最近のウィークリーはインターネット回線が最初から光だったり
宅急便の受取ボックスが付いていたりと、田舎の賃借物件にしては、珍
しいものが付いている場合が多々見られます(都会では当たり前でしょ
うが)。
これらは最初から付いていない場合諦めるしか無いサービスですので、
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Qマンション経営

 最近、老後の生活資金や資産を確保するために、マンション建設への投資を勧誘する営業電話がよくあります。営業者の説明では「投資の費用については毎月支払っている税金の分で対応できるので、特段に用意する必要ない」との旨の印象を受けるのであるが、本当のところはどうなのか。直接詳しい説明を聞くには時間もとれないし、めんどくさい。
 誰か端的に、注意点を加味して教えてください。

Aベストアンサー

 本当にそんことでできるならば
 (本当にそんに儲かるなら)

 他人に紹介しないで、自分でビジネスをします

 マンショウン投資利回り8%なんかは低すぎです

 金利負担 3%    
 管理委託 0.7%
 火災保険
 修繕費 積み立て 2%

 これだけでも 大方、6%になります

 実質利回り2%ですが

 これは、マンションが満室 状態
 さらに、入居者が入らないと 家賃値下げのリスクもあります

 簡単に、破産するしなものですから、
 (破産する可能性が極めて高いので自分たちでは経営をしない)
 容易にやると

 満室状態から2部屋でも空こうものならば・・・
 借金が返せない

 最後は・・・マンション売って 多額の借金が残る

 哀れ・・・

 って人は沢山いてますよ

 
            
 


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