基本的な質問かもしれませんが、たとえばAがBに売却して登記を移転し、その受付中で登記簿にBにすでに権利が移転していると記録されていないほんの数日の間に、善意の第三者Cが登記の記載を信頼して買ってしまったらどうなるのでしょうか。

もしすでに実体的所有権はBに移ってしまっているとして、Cの負けになってしまうとしたら、Cはその二重売買に騙されないように確認する手立てはあるのですか?

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A 回答 (4件)

宅建業者です。



質問に不足があるのですが、通常、所有権移転登記が申請されると登記は一旦閉鎖されるので、質問通りの事はあり得ないのですが、申請前に取得した登記事項証明書を信用して二重譲渡されてしまうという例は現実にはあります。
この場合、両方の買主が善意無過失であれば、対抗関係にあるので、先に登記申請した方が対抗要件を得る事になります。

質問の件では、Bが既に登記申請しているという前提ですので、契約当日法務局で登記事項証明書の申請等で確認すれば、防げる事になります。

しかし、Bの登記申請を遅らせ、Cとの契約直後にBへの所有権移転登記を申請すれば、もちろんCは詐欺に引っ掛かる事になりますね。ですので契約当日の手付金は、最悪詐欺に会う事を考慮して僅かな金額しておき、引渡当日に司法書士立会の元、売主の本人確認と登記済証の確認を行い、所有権移転登記を司法書士に担保して貰ってから、支払いと引渡を受ければいいという事です。

手付金詐欺は実際にありますので、それも絶対に防ぎたいのならば、手付金無しにして、契約当日に決済と引渡を受ければいいとも思います。つまり登記済証を確認し、登記事項証明書を取得した後に決済し、司法書士が即座にオンラインで登記申請を行う手順であれば、ほぼ詐欺に会う可能性はありませんね。
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この回答へのお礼

実務の立場からのお話しで参考になりました
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/02 01:00

 うん 基本的だ  (^_^;\(^O^ )ペチッ!



 日本では登記を信頼して行動し、損をしても保護されないことになっています。これを教科書的には「日本の登記には公信力がない」と表現します。

 CはAに対して契約解除と損害賠償を求めるか、Aに「買い戻すかどうかして、俺に土地所有権を引き渡せ」と求めるしかないことになります。あ、刑事的には詐欺罪になる場合が多いでしょうが、土地の所有権とは関係ないことです。

 二重売買を避ける方法は、・・・ 相手Aが刑事罰覚悟で本気でやってきたら、避ける方法はありません。

 ただ、『もしすでに実体的所有権はBに移ってしまっているとして』も、移転登記などの登記をBが始めていなければ、Cが勝つ余地もあります。Bが油断して登記手続きを開始しないでいれば、その間にCがAと合意して登記を移してしまえるんです。

 Cが登記を得てしまえば、特別な事情がないかぎり、土地はCのものとなります。今度はBが泣くわけですよ。「俺のほうが先に買ったんだ。無権利になったAがCに売れるわけないじゃないか!」と言っても、Bの負け。Bは俺の物だと主張できないことになっています。俺の物だと主張できるのはC。これを教科書的には「登記には対抗力がある」と表現します。

 どっちも手続きをやったら、BとCドッチが勝つのか、というと、日にちが早いほう、日にちが同じなら、手続きすると付けてくれる「受付番号」が小さいほうが勝ちます。
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この回答へのお礼

教科書に載ってる内容そのままですね
ありがとうございました

お礼日時:2011/05/02 00:58

法務局で当日確認するしか、実質手立ては無いです。



とり引きは事務所でも行えますし、銀行ローンがある場合は銀行で行います。
で、Cは詐欺の被害にあった訳ですから、Bに対して金銭の返却と損害賠償を求める事が出来ます。
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この回答へのお礼

現実的にはCの詐欺の被害回復は困難でしょうね。
回答ありがとうございました

お礼日時:2011/05/02 00:56

 取引は平日に、法務局で登記事項に変更がないことを確認して契約します。


登記受付処理中はその物件は閉鎖されてると思います。違ってたらゴメン。
 高額な支払いほ、小切手か、銀行で支店長振り出しの小切手で決済すれば、安全でしょう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます

小切手や銀振りの小切手でも、善意の第三者に譲渡されてしまえば、それこそ抗弁できなくなってしまうのではないでしょうか。

お礼日時:2011/04/28 22:41

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「手続きは代理人が行ないます」というのは、具体的には、司法書士が代理し
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意するはずです。

これだけでは紋切り型なので、意見をいいますと、すでに本で調べたことと思
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続です。また、供託すると法務局は委任状に捺印して返します。これは後で供
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受理されないと思います。

Q共有名義の土地を売却(所有権移転登記)手続き

7人兄弟で相続して共有名義の土地を売却しようと思っています。全員の合意もとれ、買い手も決まりそうです。書類などは、どのような手続きになるのでしょうか?
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業者です。
実務的には、売買契約なら代表者への実印押印がある委任状及び印鑑証明書があれば、売買契約締結は代表者だけで可能です。
仲介業者がそれを確認し事前に契約書等送付して、電話でも各自に意思確認は行います。

決済、(残金の受領)は、買主の指定する司法書士が意思や書類の確認を行いますから、そこに任せることになりますが、事前に確認可能ですから、各自司法書士の事務所へ来所したり、遠方の方は郵送での確認となったり、手間はかかりますが、一堂に集まらなくとも可能です。これは司法書士の指示に従ってください。

いづれも必要書類等は、仲介業者であったり、司法書士の指示に従ってください。

また、売買契約書はあくまで売主と買主間の書類ですから、売却資金の配分は別途7名の分割合意書など作成して各自幾ら受領するのかなど税務署対策で定める必要があります。これは、配分を決めて業者に依頼すれば、作成してくれるでしょう。
また7名の売主がいる場合は、契約書原本は1通、6名はコピー保有となるのが一般的です。

Q株主名簿管理人について

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ある会社から、定款を以下のように変更したいと依頼を受けています。

<変更前>
(1)当会社は、株主名簿管理人を置く。
(2)株主名簿管理人及びその事務取扱場所は、取締役会の決議によって定め、これを公告する。
(3)当会社の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿の作成並びに備置きその他の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿に関する事務は、これを株主名簿管理人に委託し、当会社においては取り扱わない。

<変更後>
(1)当会社は、株主名簿管理人を置く。
(2)株主名簿管理人及びその事務取扱場所は、取締役会の決議によって定め、これを公告する。
(3)当会社の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿の作成並びに備置きその他の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿に関する事務は、これを当社において行う。

(3)の最後の方のみ変更さてれています。
株主名簿管理人は社外の人ですよね?(3)のように当社において行うと定めたら、株主名簿管理人は居ないと思うのですが、この定款の文章はおかしくないですか?

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解る方がおりましたら、宜しくお願いいたします。

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<変更前>
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(3)当会社の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿の作成並びに備置きその他の株主名簿、新株予約権原簿及び株券喪失登録簿に関する事務は、これを株主名簿管理人に委託し、当会社においては取り扱わない。

<変更後>
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すみやかに、自らの力量では受けられないとお断りの連絡をいれるべきです。

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売買契約書を書きなおす…のはおかしいし…新たに作り直す…?

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Q役員変更登記

役員変更登記について教えてください。
過去の書き込みや、ネット上でもさんざん調べたのですが、
結局弊社の場合どうすればいいのか、どうにも理解できなかった
もので、お手数ですが、どなたかお願いします。

弊社の決算期は毎年3月です。前回、2年前に取締役、監査役の
変更登記を行いました。
昨年5月に役員の任期が10年に伸長したので、弊社もこれに
あわせて任期を10年にしたいと思っております。
そこで質問です。

1.そもそも今年は役員変更登記をしなければならないのでしょうか?
2.役員変更登記をする場合10年に任期を変更したいのですが、
  任期自体は登記事項ではないと思っているのですが、それでは
  法務局が弊社の役員の任期を知ることができないと思うので
  なにかしら法務局に、わかる資料を提出するのでしょうか?
  ※例えば、株主総会議事録で役員の任期を10年に変更した
   議事録と、その議事にしたがって変更された定款を添付するとか。
3.以前は「登記用紙と同一の用紙」というのでしょうか、
  そんな用紙も添付していたと思うのですが、
  現在でもその用紙は必要なのでしょうか?

役員変更登記について教えてください。
過去の書き込みや、ネット上でもさんざん調べたのですが、
結局弊社の場合どうすればいいのか、どうにも理解できなかった
もので、お手数ですが、どなたかお願いします。

弊社の決算期は毎年3月です。前回、2年前に取締役、監査役の
変更登記を行いました。
昨年5月に役員の任期が10年に伸長したので、弊社もこれに
あわせて任期を10年にしたいと思っております。
そこで質問です。

1.そもそも今年は役員変更登記をしなければならないのでしょうか?
...続きを読む

Aベストアンサー

>役員の任期に関する定款の条文の変更が必要になるのだと思うのですが、
それを議事録に記載する場合、役員の選任の関する議事の前で決議
するものなのでしょうか。

御社の従前の定款記載の取締役の任期が、選任後二年内の最終の決算期に関する~となっているようでしたら(通常はなってます)、定款変更決議に際し、「新役員就任を条件に定款を変更したい」という文言を入れる必要があります。この文言があれば、決議の順番は特に関係ありません。
役員の退任は総会終結時なので、上記の文言がないと決議後即効力発生ということになり、従前の役員の任期が伸長されたにもかかわらず、新役員を決議しているというおかしな状況になります。

要は、役員の退任後に効力が発生するということが明確になっていればよいです。


>また弊社の場合、この議案を
決議した議事録を法務局に提出し、定款は提出しなくても
大丈夫でしょうか?

定款の一部変更なら議事録にその部分のみ変更後の内容として記載すれば問題ありません。全面変更ならば、通常は別紙ということで新しい定款を作成してしまいますが、議事録本体ではないので、いずれにせよ特に添付する必要はありません。


ちなみに、効力発生時をずらす場合の議案の記載例としては、
「議長は、当会社の業務の都合により、本定時総会終結後より、(又は、第○号議案で承認された新役員の就任を条件に)当会社定款第○条を変更し、役員の任期を10年まで伸長したい旨を述べ、その賛否を議場に諮り慎重に協議した結果、満場一致をもって下記要領にて可決確定した。」とか、記載します。

>役員の任期に関する定款の条文の変更が必要になるのだと思うのですが、
それを議事録に記載する場合、役員の選任の関する議事の前で決議
するものなのでしょうか。

御社の従前の定款記載の取締役の任期が、選任後二年内の最終の決算期に関する~となっているようでしたら(通常はなってます)、定款変更決議に際し、「新役員就任を条件に定款を変更したい」という文言を入れる必要があります。この文言があれば、決議の順番は特に関係ありません。
役員の退任は総会終結時なので、上記の文言がないと決議後...続きを読む

Q築50年のコンクリート家を売却後に移転登記できるか

築50年の家を売却予定です。 雨漏りが ひどいので  とても住める状況では

ありません。 売却後 更地に することに なると 思いますが。

解体工事に かかわりたく ないので 建物の移転登記をすることを 条件に

売却したいと思ってますが、その様な事は可能でしょうか。

もちろん その分だけ 値段は安く する つもりです。

Aベストアンサー

不動産業者です。
なぜ解体工事に関わりたくないのか?その理由次第でしょう。

1、近隣と密接しており、解体時に周辺とトラブルになる可能性がある、以前から周辺と争議がある

このような状態なら、買主側もリスクは同様なので、一般の買主はむずかしく業者買取など、価格は安くなければ売れない

2、費用の問題なら  売買契約後に解体工事着手して引き渡せばよく、工事代金は残金から支払うのでリスクはありません

3、通常、買主が解体する場合でも所有権の移転は行ないません。売主名義のまま解体して、建物滅失します。 所有権移転を要求する意図がわかりません。どうして移転しなければならないのか?その理由次第でしょう。

ただ関わりたくないだけなら、解体費用など控除して売買することになります、2階建てなどの住宅なら良いのですが、3階以上ですと地中の構造がわからないので、実際解体しないと基礎などの正確な工事費用が算出できません。最初に値引きで対応するとこの部分を、多めの金額で見積もりして控除する必要がありますから、そこは認識されてください。

但し、建物の規模が大きく解体費用が高額となる場合、一次取得者が住宅ローンを組んでその土地を買おうとする場合、解体費用は借り入れ対象となりませんから、自己資金で解体費用や頭金を支出できる買主しか買えないという面倒な制約が出てきます。需要が多く買主を見つけるのが容易な地域なら良いのですが、そうでなければ買主の条件を狭める募集条件となるので、あまりお勧めできません。

不動産業者です。
なぜ解体工事に関わりたくないのか?その理由次第でしょう。

1、近隣と密接しており、解体時に周辺とトラブルになる可能性がある、以前から周辺と争議がある

このような状態なら、買主側もリスクは同様なので、一般の買主はむずかしく業者買取など、価格は安くなければ売れない

2、費用の問題なら  売買契約後に解体工事着手して引き渡せばよく、工事代金は残金から支払うのでリスクはありません

3、通常、買主が解体する場合でも所有権の移転は行ないません。売主名義のまま解体して、建...続きを読む

Q位置指定道路のガソリンスタンド出口化について

現在、位置指定道路を複数の人間で共同所有しています。位置指定道路の接道部分は主要県道で交通量の激しい道路です。この県道と、位置指定道路に面した土地にガソリンスタンドができることになりました。この土地の所有者は位置指定道路の共同所有者の一人です。このガソリンスタンドが県道から客を入れ、位置指定道路から客を出すことになりました。この土地の所有者以外はガソリンスタンドの土地利用を快く思っていないので、利用しないでほしいと考えていますが、位置指定道路は誰が通行してもかまわない道路だと主張されています。
通常の生活の通行とカービジネスで1日500台程度利用するガソリンスタンドが同じ扱いなのは近隣住民で納得がいっておりません。位置指定道路を逆手に取られ営業に利用されても位置指定道路の所有者は我慢するよりほかにないのでしょうか?よい解決方法があればお教えください。

Aベストアンサー

大事なのは、道を使われるのでなく、メンテナンスです。

位置指定道路は市が直してくれません。
持分の方々の負担となります。
今回のようにガソリンスタンドで多数の車が利用することにより、道路が傷みます。
協議の上で、書面にて道路の傷みが近隣の使用に影響するときはガソリンスタンドの方に修繕してもらうようにしましょう。

おすすめしませんが、納得いかないときはその道路に駐車しておく事ですね(笑)
皆の道路=私の勝手  で、ヘ理屈は通じます

Q条件付賃借権設定仮登記と所有権移転請求仮登記

登記簿上にないですが
賃借権を主張し、占有者が出てきたら心配で質問しました。
以下説明します。


中古物件の購入に際し
登記簿をとりましたら条件付賃借権設定仮登記がありました。

そしてその権利に基づき(←順位○番の登記を位記とありますので)
所有権移転請求仮登記が設定されてます。
(原因は代物弁済予約によるものです)

乙区には
条件付賃借権設定仮登記の
存続期間は3年(←昭和55年6月に設定してます)
特約として譲渡、転貸ができるとあります。

こんな権利関係が掲載されてる物件でも売買購入時に
権利抹消できれば、新規所有者の私は自由に使えますか?

不安点はこの仮登記権利者が(←信販会社です)
登記簿上には記載はしないが、特約事項の
「譲渡、転貸しができる」ということで、誰かと賃貸借契約を結んだり、
転貸され続けていた場合のことです。


仲介業者は売買契約締結時には
その登記簿の権利関係を抹消できるといってます。
理由はこうです。

「前所有者が弁済済の証明をもっているので
所有権移転時には抹消できます。」

しかしその点は信用もできないので、
こちらで司法書士さんを立てることに、抹消できる確認がとれれば
購入することで話は進んでいます。


しかし、気になる点があります。
先日もこちらのサイトで質問したのですが、
借地借家法(31条)によって
登記簿上にない賃貸借契約を前所有者が締結している場合、
新規所有者(私)がその契約内容を引き継ぐとありました。

上記の権利関係を抹消してもそれは効力を発するのでしょうか?

不安な点は
登記簿上の条件付賃借権設定仮登記の権利者が存続期間の3年以内に
特約に記載されてる譲渡、転貸契約を結んでいた場合のことです。

店を経営してしばらくし、
突然誰かが来て
「わしが使える権利あるんや!現在の賃借人や!」とかいいだしたら・・・
と思っています。

仲介業者の方は何かしら隠している様な印象がありますが
法的な問題なければ安い買い物であると思います。

紐解いていけばよい買い物と思っています。
よろしくお願いいたします。








登記簿上にないですが
賃借権を主張し、占有者が出てきたら心配で質問しました。
以下説明します。


中古物件の購入に際し
登記簿をとりましたら条件付賃借権設定仮登記がありました。

そしてその権利に基づき(←順位○番の登記を位記とありますので)
所有権移転請求仮登記が設定されてます。
(原因は代物弁済予約によるものです)

乙区には
条件付賃借権設定仮登記の
存続期間は3年(←昭和55年6月に設定してます)
特約として譲渡、転貸ができるとあります。

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Aベストアンサー

前回回答した宅建業者です。

いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。(抵当権はついていないのですね?)

ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が多いので難しいのですが、2号登記なら別段問題ありません。売主側の司法書士により売主負担で行いましょう。

条件付賃借権設定仮登記に関しては債権者が債務不履行時と言う条件がありますし、そもそも競売逃れを阻止する意味であったり、居座り屋を阻止するのが目的ですので、売主が現時点で債務不履行でなければ抹消できますし、賃貸借は起きてないと考えるのが普通です。
これも重要事項説明で賃貸借権が付いているかどうかの確認は必要かと思いますが、ただ転売阻止が目的ですので、実際には転貸しされていないとは思います。

もちろん、「思います」という語尾で書いているように、実際のところは分かりませんので、とりあえずは先の抹消手続きと重要事項説明での賃貸借に関して確認し、抹消出来ない場合の白紙解除と賃貸借権が付いている場合の違約に関して契約書に記載し、手付金に関しては保全措置を要求するという3重の対応で進めてみてはいかがでしょうか。但し専門家を近くに置くべきですが。

前回回答した宅建業者です。

いずれにしろ、どちらも2号登記ですのでので、ノンバンクが良く行う抵当権の代わりもしくは抵当権との同時登記だと思います。(抵当権はついていないのですね?)

ご心配であれば契約前に仮登記を抹消して貰う事も可能だと思いますが。手付を打ってから司法書士に書類を確認して貰い、その時点で不足が見つかった場合は、手付金の保全措置が無いと不安になるかと思いますので、契約前に抹消すると言う事は良くあります。これが抵当権ですと買主からの売買代金で抹消すると言う場合が...続きを読む

Q木造の陸屋根と切妻屋根はどちらが良い?

屋根の事で教えてください。
木造で小屋裏3階を建てる予定です。
1階は店舗にするので、本当は見た感じが四角い3階建てが
良かったのですが、予算上小屋裏3階建てになりました。
正面から見てシンプルならと片流れの屋根も提案しましたが、
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雨漏りの心配があるなら切妻屋根にと思っております。
陸屋根のFRPは、10年,20年経った時に塗り替えなどのメンテナンス
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切妻屋根の場合、防水シートだそうです。
切妻屋根だと15年,20年で防水シートを貼り直すような事はないと言っていましたがどうなんでしょう?

建物は17坪弱で施行面積43坪です。
分かりづらい説明で申し訳ありませんが、アドバイスをお願い致します。

Aベストアンサー

木造陸屋根はお施主さんの希望が無い限りまず計画しません。
鉄板でもほとんど勾配を取らず施工できる屋根もあります、通常高さ制限が絡めばそれを選択します。http://www.sekino-reform.jp/pgdata/catalog3.php?c1=3&c2=9&c3=21(一例、勾配5/100以上可能です)

施主さんの希望の代表は「屋上で風を感じたい」の類です。
お気持ちは分かります。
今年竣工の物件で雨漏りが在りました。
ルーフドレンとシート防水の接合部に隙間が在った模様です、数ヶ月に溜まったゴミと大雨により室内にまで水は達しました。

さて、一つ疑問なのですが質問者さんの屋根はFRPですよね。
立ち上がりは当然有りますね?、であれば先述の様な鉄板系の屋根材がなぜ選択肢に入いらなかったのか。
いくら高さ制限が在っても屋上利用を考えぬであれば既述のような鉄板緩勾配屋根であればまずクリアーできるはず、他に理由がおありなのでしょうか。

まだ時間はお在りとの事、私の拙い意見なども交えじっくり話し合われてみて下さい。

Q更に質問させて下さい。そもそも実質的に別荘が建っていても牧場登記では売買して買主は所有主の登記を自分

更に質問させて下さい。そもそも実質的に別荘が建っていても牧場登記では売買して買主は所有主の登記を自分に変更する事は必ず無理なのでしょうか?その不動産売買は無効なのでしょうか?分かりやすく教えて頂ければ幸いです。。宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

地方の政令指定都市で不動産業者してます。

そもそも牧場登記、つまり農地法の制限のある土地に別荘が建っていることが不自然です。合法なものならともかく、違法建築のは場合は違法転用となり農業委員会から現状復帰(つまり別荘の解体)をもとめられます。

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