登記受付中に二重売買されたら？

Question

基本的な質問かもしれませんが、たとえばＡがＢに売却して登記を移転し、その受付中で登記簿にＢにすでに権利が移転していると記録されていないほんの数日の間に、善意の第三者Ｃが登記の記載を信頼して買ってしまったらどうなるのでしょうか。

もしすでに実体的所有権はＢに移ってしまっているとして、Ｃの負けになってしまうとしたら、Ｃはその二重売買に騙されないように確認する手立てはあるのですか？

takapiii · Accepted Answer

宅建業者です。

質問に不足があるのですが、通常、所有権移転登記が申請されると登記は一旦閉鎖されるので、質問通りの事はあり得ないのですが、申請前に取得した登記事項証明書を信用して二重譲渡されてしまうという例は現実にはあります。
この場合、両方の買主が善意無過失であれば、対抗関係にあるので、先に登記申請した方が対抗要件を得る事になります。

質問の件では、Bが既に登記申請しているという前提ですので、契約当日法務局で登記事項証明書の申請等で確認すれば、防げる事になります。

しかし、Bの登記申請を遅らせ、Cとの契約直後にBへの所有権移転登記を申請すれば、もちろんCは詐欺に引っ掛かる事になりますね。ですので契約当日の手付金は、最悪詐欺に会う事を考慮して僅かな金額しておき、引渡当日に司法書士立会の元、売主の本人確認と登記済証の確認を行い、所有権移転登記を司法書士に担保して貰ってから、支払いと引渡を受ければいいという事です。

手付金詐欺は実際にありますので、それも絶対に防ぎたいのならば、手付金無しにして、契約当日に決済と引渡を受ければいいとも思います。つまり登記済証を確認し、登記事項証明書を取得した後に決済し、司法書士が即座にオンラインで登記申請を行う手順であれば、ほぼ詐欺に会う可能性はありませんね。

tokiwa-sanroku · Answer

取引は平日に、法務局で登記事項に変更がないことを確認して契約します。
登記受付処理中はその物件は閉鎖されてると思います。違ってたらゴメン。
　高額な支払いほ、小切手か、銀行で支店長振り出しの小切手で決済すれば、安全でしょう。

IDii24 · Answer

法務局で当日確認するしか、実質手立ては無いです。

とり引きは事務所でも行えますし、銀行ローンがある場合は銀行で行います。
で、Cは詐欺の被害にあった訳ですから、Bに対して金銭の返却と損害賠償を求める事が出来ます。

fujic-1990 · Answer

うん　基本的だ　 (^_^;＼(^O^ )ペチッ!

日本では登記を信頼して行動し、損をしても保護されないことになっています。これを教科書的には「日本の登記には公信力がない」と表現します。

CはＡに対して契約解除と損害賠償を求めるか、Ａに「買い戻すかどうかして、俺に土地所有権を引き渡せ」と求めるしかないことになります。あ、刑事的には詐欺罪になる場合が多いでしょうが、土地の所有権とは関係ないことです。

二重売買を避ける方法は、・・・ 相手Ａが刑事罰覚悟で本気でやってきたら、避ける方法はありません。

ただ、『もしすでに実体的所有権はＢに移ってしまっているとして』も、移転登記などの登記をＢが始めていなければ、Ｃが勝つ余地もあります。Ｂが油断して登記手続きを開始しないでいれば、その間にＣがＡと合意して登記を移してしまえるんです。

Ｃが登記を得てしまえば、特別な事情がないかぎり、土地はＣのものとなります。今度はＢが泣くわけですよ。「俺のほうが先に買ったんだ。無権利になったＡがＣに売れるわけないじゃないか！」と言っても、Ｂの負け。Ｂは俺の物だと主張できないことになっています。俺の物だと主張できるのはＣ。これを教科書的には「登記には対抗力がある」と表現します。

どっちも手続きをやったら、ＢとＣドッチが勝つのか、というと、日にちが早いほう、日にちが同じなら、手続きすると付けてくれる「受付番号」が小さいほうが勝ちます。

登記受付中に二重売買されたら？

取引は平日に、法務局で登記事項に変更がないことを確認して契約します。

法務局で当日確認するしか、実質手立ては無いです。

うん 基本的だ (^_^;＼(^O^ )ペチッ!

宅建業者です。

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