土地の売買につきまして

土地の売買について質問です。

実家に隣接する土地を買ってもらえないかと持ちかけられました。その土地は、古家付で、３０年ほど前に、持ち主のおじいさんが亡くなられてから、ずっとだれも住んでいません。そのおじいさんに子供は３人おられて、ときどき次男が掃除にきていました。その次男から、古家を解体して更地にするから、坪○○万円で買って貰えないかと言われました。

気になることは、土地の登記簿では、亡くなられたおじいさんの名義のままになっていることです。３０年ほどの間、だれが固定資産税を払ってきたのか、また相続していないとすれば、相続税などは発生しないのかなど、購入後、トラブルなど起きないか心配です。また、名義人がだれなのか不明のままですので、交渉上トラブルが発生しないかも心配です。（蛇足ですが、長男と次男が仲が悪くて、長男が荒っぽい性格のようです。）

実家は、古い体質の昔ながらの土地柄で、話を持ちかけられた土地は、実家の横の狭い路地を通って出入りする場所なので、父は異質の方が入ってくると困るので、購入を検討しているようです。

売買を行う場合、不動産仲介業者を通して手続きをしますが、どんなリスクが潜んでいるのか、事前に知見を得ておきたいと思い、質問しました。

詳しくご存知の方、アドバイスどうぞよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： mk1972_165 回答日時： 2011/05/21 17:10

仲介業者が入るのであれば大丈夫だとは思いますが、

(1)相続人の特定
(2)売主代表者の選定とその他の相続人からの実印委任状
(3)売買価格・瑕疵担保責任の内容・登記簿売買と実測売買のいずれなのか、の交渉
(4)契約日・決済日の確定
(5)相続登記の時期(同じ司法書士に所有権移転とまとめてやって貰っても良い)
(6)相続登記前に契約する場合は相続登記が出来なかった時の取り決め
(7)私道持分などはあるか
(8)境界確定測量の有無
などが注意点でしょうか。

なお更地にして貰っても、来年の1月1日までに買った土地に建物を建てない場合は、買った土地が住宅用地で無くなるので固定資産税額が大幅に上がる可能性があります。

上がらない様にするには、買った土地も実家の敷地と一体で住宅用地に見えるようになっていれば大丈夫でしょう。

この回答へのお礼

詳細のアドバイスありがとうございます。
信頼の置ける不動産仲介業者を選んで対処しないといけないですね。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/05/21 23:52

No.2 回答者： fuji-3776m 回答日時： 2011/05/21 14:01

こんにちは。

主な、問題点は相続でしょう。
相続登記が完了し、登記名義人の意思によって売買の交渉が始まります。
相続人名義が複数人の場合は全員の意思が一致する必要があります。
固定資産税は1月1日の所有者に課税されますので、数年間の滞納の請求はありません。
1月1日に引き渡しがあるとも思えませんので、その年の税金は日割り精算する場合があります。
なお、家屋解体を先方でするとのことなので、家屋滅失登記も確認してください。
地境を確定しておくことが肝要です。その土地に接する他の地主さんの境界承認を得てください。
できれば確定測量をしてもらうのが最良です。
古い体質の田舎では境界の話は気まずくなりがちですが、キチンと境界を確定しておくことが
将来狭い世間でのトラブルを回避することに必要です。
売買契約はそれからです。

この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございます。
家屋滅失登記と境界確定ですね。
参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2011/05/21 14:06

No.1 回答者： watch-lot 回答日時： 2011/05/21 13:39

基本的には相続人全員の同意があれば問題は無いのですが、場合によっては遺言書があって別の人が遺贈を受けている可能性も否定できません。

固定資産税の支払人が所有者であるとは言えません。

したがって、まずは相続登記を済ませてもらいましょう。
そうすれば誰が所有者であるかがハッキリしますし、トラブルも発生しません。
相続登記の結果、相続人全員の共有であれば、全員の同意で勧めればいいですし、どなたか1人が相続しているのなら他の相続人は当事者ではありません。

この回答へのお礼

なるほど、相続登記をしてもらえば、すべてが明らかになりますね。
明確な回答ありがとうございます。

お礼日時：2011/05/21 13:45