抵当権付きの不動産を法定持ち分でした相続登記について

抵当権付きの不動産を法定持ち分で相続登記して2人で共有不動産になったときに、被相続人の住宅ローンの返済が残っている場合は、登記簿の甲の部分が法定持ち分のaが3/4でbが1/4で登記になれば、乙の部分の抵当権も2人に変更になり法定持ち分でaが3/4でbが1/4になるのが正解ですか

No.3 ベストアンサー 回答者： doll2007 回答日時： 2022/04/29 15:43

＞3/4の持分の共有者はアパート暮らしの年金生活の無職の高齢者のほかに資産の無い８０過ぎの年寄り夫婦です。

うーん。
それじゃ住宅ローンの返済なんてできないのでは？
ローンの残額にもよるけれど。
あと、毎年の固定資産税だってありますよ。
・・・アパートを引き払ってそこに住むつもりかな。

互いが譲らないなら、銀行の承諾をもらって
その不動産を売って住宅ローンの返済をして残った分のお金を１：３で分けるということになる可能性が高いかも。

それがまあ一番公平というか、互いが納得しやすい方法です。
ただし、ローンの残額＞売値だと不可です。

＞3/４の持分と言っても元々はうちと同じ1/4を他の２人の持分を弁護士を使用してハンコ代程度で相続登記する前に譲渡させて増やした3/4です。

ローンの残額≒売値と判断して譲渡したということもありうるし。

この回答へのお礼

この共有不動産はすでにアンダーローンで今、差し押さえられても２２００万円は残ります。

完済すればもっと高く売れます。

任意売却して高く打って仲良く合意して1/２で山分けするか?

欲をかいて売却代金の分け方をめぐって意地を張ってケンカして最後は遺産共有状態の不動産を裁判にかけて競売で代金分割してかなり安くなつても売却してお互い損してオワリになるか?

そんな顛末でオワリということですね

結局、相続で持ち分だけでよくかいて他の相続人から弁護士を使って持ち分をかき集めていくら増やしても、単独登記できなければ２足３文の遺産共有の自由に資産活用できない価値の無い訳あり不動産にしかならないということですよ

お礼日時：2022/04/30 00:24

No.5 回答者： doll2007 回答日時： 2022/04/29 16:31

あー、確かに。

相続登記するには、遺産分割協議書が必要なはずです。

それに債務（住宅ローン）はどうするか書いていなかったんでしょうか。
単に法定相続割合としたのかな。
だとすれば、法定持ち分と同じで債務もaが3/4でbが1/4です。

返済がされないと銀行は、その不動産を競売にかけて売りとばします。
ローンの残額以上に高く売れれば、のこりを１：３で分けることになりますが。

競売だと安くたたき売られるので、ちゃんと銀行の許可を得て
不動産屋に依頼したほうが得です。（任意売却と言います）

不動産の場合、売って現金化して分けるというのがよくあるパターン。
一番てっとり早いし、あと腐れがない。

この回答へのお礼

3/４が任意売却して高くうりたくても遺産共有の3/4と1/4では相手方が法定持ち分で合意して認めてくれないと遺産分割協議書が作れないから結局競売になつて安くしか売れないということなんだよね

お礼日時：2022/04/30 00:08

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/04/29 15:48

住宅ローン債務の負担割合の話であるならば，担保不動産の共有持分割合に応じて負担するのではなく，法定相続割合に応じた負担割合になります。

遺言や遺産分割協議等により，民法に定められている法定相続割合とは異なる相続分で相続財産を相続することはあります。債務についても相続人の誰がそれを承継すると定めていることもありますが，それは債権者の意向なんておかまいなしに遺言者や相続人だけで勝手に決めているだけですから，それだけでは債権者には対抗できません。それを認めてしまうと，債務は無資力相続人に相続させることで，債権者の権利を害することができてしまうからです。

そこで遺産分割協議等による債務の承継を認めて欲しい場合には，債権者の同意を得る必要があり，それをしない（債権者が認めない）場合には，債権者は民法に定める法定相続割合に応じた返済を，各債務者に求めます（金銭債務は可分債務であるために，各相続人に対しては，その法定相続分に応じた額までしか請求できない）。

そしてもしも返済がされない場合には，抵当権付き債権を有する債権者は，抵当不動産を競売に付して，その代価から配当を受けます。債務を負わない不動産共有者がいたとしても，それは物上保証人と同じ立場に立つだけですから，その共有持分も競売に付されることになるだけです。

その後は，債務の承継人と不動産の共有者間で求償の問題として処理されるだけです。
質問文中では，ローン債務を誰が相続したのかが明らかにされていません。相続人aとb法定相続割合が3/4と1/4であるならば債務の負担割合もそうなるので「正解」ということになりますが，そうでないなら「誤り」だということになります。

No.2 回答者： doll2007 回答日時： 2022/04/29 11:17

>遺産共有状態なので片方の相続人が家庭裁判所で調停を申し立てて審判なつたらどんな判決が下りるとおもいますか

場合によりけりです。
片方が被相続人の介護にずっと貢献していたり、
学費や結婚費用などをたくさん出してもらっていたりなどの事情によります。
やってみなければわかりません。

もしくは無職や専業主婦だとかで収入がないなどだとどうにもならない。
その場合、先に登記してしまったのが大間違い。

審判というよりは和解を勧告されるでしょうけれどね。

この回答へのお礼

どちらも分家していて被相続人の介護も何もしていないので立場は同じです。

3/４の持分と言っても元々はうちと同じ1/4を他の２人の持分を弁護士を使用してハンコ代程度で相続登記する前に譲渡させて増やした3/4です。

ただこちらの1/4が手に入らなかったので法定持ち分で登記した1/４と3/4です。
3/4の持分の共有者はアパート暮らしの年金生活の無職の高齢者のほかに資産の無い８０過ぎの年寄り夫婦です。

お礼日時：2022/04/29 14:51

No.1 回答者： doll2007 回答日時： 2022/04/28 16:14

抵当権はその不動産に対してのものです。

個人じゃありません。
住宅ローンの返済が滞れば差し押さえです。
片方が支払っていてもダメ。
おそらくお互いが相手の連帯保証人になるし。

債務のことなら、それが普通ですが。
といっても、ほかに相続財産があったり
aとbが納得すればなんでもあり。

この回答へのお礼

遺産共有状態なので片方の相続人が家庭裁判所で調停を申し立てて審判なつたらどんな判決が下りるとおもいますか

お礼日時：2022/04/29 06:28