昨年私の親から住宅資金の贈与を受けて今年の3月15日までに確定申告しなくてはいけなかったのですが、それを忘れてしまいました。登記時には贈与を受けた資金を自分名義としています。今回、税務署からお尋ねの書類が来たため対処に苦慮しています。この場合、これから確定申告をして贈与の特例措置が受けられるようになりますか。または、贈与税を払うことになりますか。後者の場合、贈与が発生しないよう、贈与を受けた金額分を共有持ち分として更正登記をしたいと思いますが、簡単にできますか。以上、よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

#1の方の回答の訂正になってしまいますが、住宅取得資金等の贈与を受けた場合贈与税額の計算の特例については、実は期限後申告が認められています。


(特例によっては、認められるものもありますので、法律で確認すべきものと思います。)

旧租税特別措置法(平成14年度適用分)第七十条の三の第10項で適用要件について規定しています、以下に第10項のみについて掲げます。

10 第1項の規定は、同項の規定の適用を受けようとする者の相続税法第28条の規定による申告書(当該申告書に係る国税通則法第18条第2項に規定する期限後申告書及びこれらの申告書に係る同法第19条第3項に規定する修正申告書を含む。次項において「贈与税の申告書」という。)に第1項の規定の適用を受けようとする旨を記載し、同項の規定による計算に関する明細書その他の財務省令で定める書類の添付がある場合に限り、適用する。

このようにカッコ書きで、期限後申告書を含む旨を規定していますので、今からでも申告すれば間に合う事になります。

但し、今回の改正により、平成15年以降については相続時精算課税の導入の影響により、条文を見ると期限後申告うんぬんの部分が削除されていますので、認められなくなったようです。

ただ今回の贈与は平成14年中のものでしょうから旧法を適用しますので大丈夫ですよ。

ただ、もし申告した上で税額が出る場合は、無申告加算税や延滞税がかかってくる可能性はありますね。

参考までに、税務署からお尋ねが来た後に更正登記した場合には、場合によっては認められず、むしろ逆贈与にも課税される恐れがありますし、不動産取得税が再びかかる可能性もありますので、安易に更正登記はすべきではないと思います、そういう場合は税理士さん等の専門家に相談した上で処理すべきだと思います。
(もちろん、登記そのものは司法書士さんに頼めばできるとは思いますが、税務面は別問題です)
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この回答へのお礼

早速教えていただき感謝しています。確定申告ができるということなので、早速対処したいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2003/10/17 06:55

更正登記をする‥‥を前提に、登記手続きに限定して回答します。



>後者の場合、贈与が発生しないよう、贈与を受けた金額分を共有持ち分として更正登記をしたいと思いますが、簡単にできますか。

1.贈与した人が共有者となっていない(多分、所有者は貴方だけ?)、かつ、同時又は以後に抵当権設定等あるとき、ないとき‥‥‥

抵当権設定等あるときは、抵当権者の承諾が必要となります。けだし、新共有者(贈与した人)持分の抵当権が消えますので、抵当権者は承諾しない。そこで、承諾した後「×番抵当権を所有権全部に及ぶ変更登記」又は、一旦抵当権を抹消して抵当権を設定し直す。多くは後者です。
抵当権設定があるとき、無いときでも、前所有者の協力が必要です。
前権利書とか印鑑証明書と実印の押印。けだし、所有者の更正は権利のうえで重要なので、全くの第3者が入る(勿論、登記での)ときは、前所有権者の承諾を要することにしています。

2.贈与した人が共有者となっている(既に貴方と共有)、かつ、同時又は以後に抵当権設定等あるとき、ないとき‥‥
他の共有者の持分を増やして貴方の持分を減らすなら、抵当権設定有無に関係なく、前所有者に話すでなく簡単にできます。けだし、抵当権者にとって、所有者の持分が変わっただけなので担保の価値が減ったのでない、もっとも、債務者の持分が一定以上を融資の条件とする事例もありましたが、それを疑って調べているわけでないし、また終わってしまえばそのことが判明しても一時に返済を求められない?(藪から蛇を出す必要ないので抵当権者に話さないのが普通)
又、前所有者にとっても、買主に変更ないので売買代金の内訳など、どうでもよい筈‥‥
貴方の印鑑証明書と実印の押印は必要です。

1の場合、登記原因を「真正な登記名義の回復」とし、登記の目的「貴方持分一部移転登記」の方法があります。日本語ですので読んで字のごとし。
「真正な登記名義」の中に購入代金出資の人が一部入っていないので「回復」するわけです。
抵当権者にとっては2の説明を、前所有者にとっては新たな所有権移転(一部ですが)と解釈します、新たな所有権移転は、前所有者は何もいえないのが原則です。
このことより、更正の登録税は不動産1個で1,000円(住宅減税適用していたら差額も必要?)ですが、所有権移転は、評価額等の1%×移転した持分で相当多額となります。

担当した司法書士を訪ね相談することをお勧めします。出資を確認するのが仲介業者や司法書士の義務?の筈です。えっ、贈与税の申告を勧められていた?‥‥

贈与額を知りませんが、贈与税払うより余程安いです。
勿論、プリントしてでも結構ですよ(^_^ )

頑張ってください。
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この回答へのお礼

早速教えていただき感謝しています。司法書士さんに相談する前に予備知識をと思って相談しました。ありがとうございました。

お礼日時:2003/10/17 06:51

ご心労のこととお察し申し上げます。


一般に税法の特例の適用を受けるには、期限内申告が原則ですので、
この特例措置を受けるのは難しいでしょう。(たぶん無理だと思います。)
ですが、おっしゃるように登記の変更は容易にできますので、次善の対策にはなりましょう。

具体的には、もう「お尋ね」の書類が来ていると言うことですので、
必要事項を記入し(贈与の特例を受けられる含みで書けるところだけ)、資料も揃えておきます。
そして面談の日時が決まっていないなら、担当者に連絡して決めてもらいましょう。書類もそのとき持って行くのがいいのですが。
当日、「実は贈与の特例を受けるつもりで」と申し出て、もし「今からは無理」ということであれば、「家に戻って登記の変更を相談してきます」と退出しましょう。

登記の変更は、「錯誤」ということで一度だけできます。司法書士さんに頼むといいでしょう。売買で取得した物件ですので、売り主の印も必要だったと思います。

多少煩わしいですが、あせらず実行して下さい。
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この回答へのお礼

困っていたところ早速教えていただき感謝しています。錯誤登記の件で司法書士さんに相談してみます。ありがとうございました。

お礼日時:2003/10/17 06:59

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>一緒に住んでない場合、住宅取得資金等贈与の特例にならないのかしらと…

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http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

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年末調整は関係ありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>年末調整が近づいてきたので…

年末調整は給与の「所得税」に関する手続であって、贈与税や相続税とは何の因果もありません。

>一緒に住んでない場合、住宅取得資金等贈与の特例にならないのかしらと…

それは無理です。
住んでいなければ「住宅」ではなく別荘です。
別荘を持てる余裕のある人に、税制上の特典を与える必用はありませんのでね。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

ただ、「相続時精算課税」制度は利用できますが、親子双方に年齢制限はあります。
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まず土地の評価額については贈与関係では相続税の路線価が使われますのでこれは税務署でご確認下さい。
おそらく250万程度になるはずです。

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こちらも税務署に確認下さい。

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この場合の原因は売買となるでしょう。

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まず土地の評価額については贈与関係では相続税の路線価が使われますのでこれは税務署でご確認下さい。
おそらく250万程度になるはずです。

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こちらも税務署に確認下さい。

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Aベストアンサー

こういうケースでは、公示価格、固定資産税評価額をもとにして課税額を算定する方法が
認められています。
詳しくは以下を参照ねがいます。
http://www.sekimoto-tax.ne.jp/chosho/g-mi-03-10html.html
ざっと説明するとこんな感じです。
32年前であれば、公示地価がありますから、まず売却価格のから建物価格を控除し
出した現在地価を「不動産経済研究所」で出している地域別の地価指数の推移を使って
当時の価格分をだします。現在を仮に100とした場合1981年が85くらいだと
して(ちょうどバブル期をピークに現在は1984年水準にもどっているあたりでしょう)
現在地価に指数をかければ現在地価が仮に600万とすれば、取得費の土地分は510万。
建物の取得費は
当初の建物価格を固定資産税評価額等から割り出すか、賃貸マンションで確定申告していれば
不動産の減価償却を毎年申告していたでしょうからそこから逆算します。
これが480万と計算できたとして、これに取得経費、売却経費などざっと100万くらいを
加算できます。

不動産譲渡所得の計算は 以下をご覧ください
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

この場合難しいのは、質問者さまが相続して自宅として住んでいれば、3000万円まで
無税になります。
人に貸して家賃をとっていたら長期譲渡益課税として20%の税金(所得税+住民税)
がかかります。

上の取得費計算にさらに減価償却の計算を加え現在の建物価値が100万として
土地の譲渡益がざっと90万、建物の譲渡益が0、取得・譲渡経費が100万とすれば
課税はないものと推定されます。

このことを近くの税理士さんに計算書を作ってもらうか、税務署にいって教えてもらいながら
申告をするかどちらかです。あきらかにゼロだと確認できれば、申告しないというのも
ありですが、その場合あとから「お尋ねの文書」が届きます。必要な書類を添えて出せと
いわれないように準備しておくか、売れるまで自宅として住むか、2つに一つです。

資料さえ自分でそろえておけば税理士さんは2万円くらいで書類を作ってくれるでしょう。
私も相続でちょうどそのくらいの不動産を相続して売却したことがあります。

こういうケースでは、公示価格、固定資産税評価額をもとにして課税額を算定する方法が
認められています。
詳しくは以下を参照ねがいます。
http://www.sekimoto-tax.ne.jp/chosho/g-mi-03-10html.html
ざっと説明するとこんな感じです。
32年前であれば、公示地価がありますから、まず売却価格のから建物価格を控除し
出した現在地価を「不動産経済研究所」で出している地域別の地価指数の推移を使って
当時の価格分をだします。現在を仮に100とした場合1981年が85くらいだと
して(ちょうどバブル期...続きを読む

Q登記名義人表示変更、更正登記の方法

法人で所有している不動産があるのですが
過日、法人名を変更しました。
司法書士を通さず自分で登記名義人表示変更と
更正登記をしたいのですが、必要書類・申請書の
書式などがわかりません。

誰かヒマな方、教えてください。

Aベストアンサー

http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

法務省サイトに情報があります。
代表権を持つ者が申請する場合、登記原因証明情報として商号を変更したことが証明できる法人の登記事項証明書(現在事項証明書・履歴事項証明書等)を添付して申請するだけです。

住所変更の申請書を適宜読み替えてください。
原因は変更時の場合は「年月日商号変更」(但し会社の場合)
更正登記の場合は「錯誤」

Q相続不動産の売却 税金

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夫が死亡し相続財産は
○ 預金(少額)
○ 土地(評価額19,000千円)24年前に夫が親から相続、夫名義
  家(評価額700千円)築24年、夫名義、夫婦で同居
相続税はかかりません。

土地家を妻、子供、どちらで相続するか思慮しています。

1 夫死亡で土地家を妻が相続し、数年後に売却した場合の税金は
2 上記売却金でマンションを購入した時には税金はどう変わるか
3 妻が相続した土地家を妻が死亡後、別居している息子が相続し売却した時の税金は
4 夫死亡で土地家を別居している息子が相続し、数年後に売却した時の税金は

計算の方法と言うか考え方をご指導いただければ幸いです。

Aベストアンサー

>1 夫死亡で土地家を妻が相続し、数年後に売却した場合の税金は
自分が居住しているマイホームを売った場合は、3000万円の特別控除が受けられます。
なので、
「譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-3000万円=課税譲渡価格」 となり、税金かからない可能性も高いでしょう。
ただ、実際の譲渡価格や取得費がはっきりしないと正確なことは言えません。

お書きの評価額は、固定資産税評価額なので実勢価格(譲渡価格)はこれより高いでしょう。
取得費が不明もしくは譲渡価格の5%より少ないなら、譲渡価格の5%を取得費としてみれます。
また、建物は減価償却するので、取得した額をそのまま取得費としては引けません。

なお、税金がかかる場合でも、軽減税率の特例が受けられ税率は14%です。

>2 上記売却金でマンションを購入した時には税金はどう変わるか
前に書いたとおりです。
でも、もし税金がかかるなら「課税の繰り延べ」ができます。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/16.pdf

>3 妻が相続した土地家を妻が死亡後、別居している息子が相続し売却した時の税金は
4 夫死亡で土地家を別居している息子が相続し、数年後に売却した時の税金は
3000万円の特別控除や軽減税率の特例が受けられませんので、税金がかかる可能性もあります。
言えることは、妻が売る場合より、税金上は不利になります。

>1 夫死亡で土地家を妻が相続し、数年後に売却した場合の税金は
自分が居住しているマイホームを売った場合は、3000万円の特別控除が受けられます。
なので、
「譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-3000万円=課税譲渡価格」 となり、税金かからない可能性も高いでしょう。
ただ、実際の譲渡価格や取得費がはっきりしないと正確なことは言えません。

お書きの評価額は、固定資産税評価額なので実勢価格(譲渡価格)はこれより高いでしょう。
取得費が不明もしくは譲渡価格の5%より少ないなら、譲渡価...続きを読む

Q資本金増資登記完了後の更正登記はできるのでしょうか

完全同族会社で株主総会の特別決議後に増資登記をしましたが錯誤による議決でした。そこで元の資本金に戻したい(増資がなかった事にしたい)のですが登記簿(正しくは登記事項証明というのでしょうか)を更正することはできるのでしょうか。減資の登記をすると資本金の増資が事実上あったということになるので減資ではなく錯誤による更正登記をしたいのです。真実錯誤による株主総会の議決でしたから更正登記できると思うのですが如何でしょうか。
司法書士は不動産はできるが商業登記はできないといいます。しかし、出来ないというのはおかしいと思うのです。
真実錯誤で増資したのですから。

Aベストアンサー

>>完全同族会社で株主総会の特別決議後に増資登記をしましたが錯誤による議決でした。
>>そこで元の資本金に戻したい(増資がなかった事にしたい)のですが登記簿>>(正しくは登記事項証明というのでしょうか)を更正することはできるのでしょうか。

たぶん、無理でしょうねぇ。
商業登記法で更正をするのには「錯誤を証する書面」が必要です。
その錯誤の書面がないでしょう。


>>減資の登記をすると資本金の増資が事実上あったということになるので減資ではなく錯誤による更正登記をしたいのです。
>>真実錯誤による株主総会の議決でしたから更正登記できると思うのですが如何でしょうか。

錯誤による議決というのがわかりません。
実際は株主総会を開かないで株主総会議事録を作って、印だけ社長が押して作ったのならわかる気はするけど。。。(^^;)

建前を言うと、何人もいる株主が集まり、株主総会を開いて慎重に討議をして、株主は納得して議事に賛成をした訳でしょ。
何人もの株主が錯誤をするような事はないというべきでしょうね。
まして、増資を証する書面(銀行の払込保管証明書?)迄法務局に出してる訳ですから、法務局は更正登記を認めないでしょうね。
まあ、錯誤を証する書面がうまく作れるようであれば、わかりませんが。。。

>>完全同族会社で株主総会の特別決議後に増資登記をしましたが錯誤による議決でした。
>>そこで元の資本金に戻したい(増資がなかった事にしたい)のですが登記簿>>(正しくは登記事項証明というのでしょうか)を更正することはできるのでしょうか。

たぶん、無理でしょうねぇ。
商業登記法で更正をするのには「錯誤を証する書面」が必要です。
その錯誤の書面がないでしょう。


>>減資の登記をすると資本金の増資が事実上あったということになるので減資ではなく錯誤による更正登記をしたいのです。
>...続きを読む

Q相続不動産の売却・税金

昨年12月に母が亡くなり、今月名義を私に変えました。
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税金のことが心配になり相談しました。
家の中の処分に50万円かかりました。
司法書士へ委任状を送ることになって、気が付きました。
税金はかかるのでしょうか。
余りに安いので、税金のことは全く考えもしなかったのですが。

Aベストアンサー

相続、相続で来ていれば、長期譲渡(5年以上取得)と考えられますが、土地の謄本で先祖の取得時期を確認してください。

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取得費不明の場合は、売った金額の5%が取得費とみなしますので、単純に24万になります。

以前の購入先がわかっていれば、そちらで契約書のコピーを貰うぐらいしか思い浮かびません。

なお、譲渡計算は、長期と考えると
480万から引けるもの
取得費24万と50万家の中の処分費


譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

で、上記に×20%=分離の税額になります。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/3208.htm

Q更正登記と変更登記の違い

更正登記と変更登記の違いを教えてください。あまり的を得ていない質問かもしれませんが、たとえなどもまじえて教えていただけると大変ありがたいです。よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

不動産登記の場合で説明しますと、

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たとえば、登記簿の土地面積と実際に測量した面積が異なっていた場合は「土地地積更正登記」になります。

一方、登記簿の表題部に記載されている土地や建物の表示事項に変更があった場合に行う登記が変更登記。
たとえば、土地の地目に変更があった場合は「土地地目変更登記」、建物を増改築するなどして、構造・規模や使用目的など物理的な状況が変わった場合は「建物表示変更登記」となります。

参考になりましたでしょうか?


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