滞納テナントに支払と、明渡を求めたいのですが？

滞納額の回収についての有効な策と、契約条項に基づく明渡までのステップ、明渡期限設定、交渉の注意事項をお教えください。

地方都市の繁華街に商業ビルを所有しています。
20年以上継続しているテナントなのですが、現在、滞納額210万円（家賃、共益費、電気代等の6.5か月分）、一方、敷金280万円を預かっています。
契約書には2か月滞納で、貸主が借主に文書による通知をし契約解除できる、損害を被った場合は損害賠償を請求することができる旨を記載してあります。また明渡の際の原状回復義務も記載してあります。

これまで、口頭や書面での督促に対し、営業を頑張る、お金を工面して入れるとの回答でした。
以前滞納があった時は実際にまとまった金額の入金で滞納が一気に減ることがあり、それを私も当てにして、ここまで滞納額が膨らんでしまいました。
先日面談したところ、以前と異なり、あまりに業績が悪いせいか、また借主が年を取ったせいか、支払に対する誠意が感じられず、連帯保証人の方も2年前に亡くなったことがわかりました。

周辺ビルにも空き店舗が多く、現テナントが出た場合、新テナント入居が難しい面もあり、できれば滞納金額を減らしながら現テナントに営業を続けてもらいたい気持ちもあります。

滞納額の回収についての有効な策と、契約条項に基づく明渡までのステップ、明渡期限設定、交渉の注意事項をお教えください。

No.2 回答者： ringo_005_2011 回答日時： 2011/07/13 19:14

家賃滞納について

http://www.chintaikeiei.com/tr_taino/index.html

立ち退きについて
http://www.chintaikeiei.com/tr_tachinoki/index.h …

下記で家賃滞納と対処法の事例が見れます。
http://www.onayamiooyasan.com/q_l_6/

大家をしています。

がんばって下さい！！

この回答へのお礼

ご回答、また激励のお言葉、ありがとうございます。

いろいろなサイトがあるんですね。
じっくり拝見します。

お礼日時：2011/07/13 19:49

No.1 回答者： takuranke 回答日時： 2011/07/12 08:32

現時点で家賃２ヶ月の滞納での退去は裁判になれば負けますね、

その店舗のオーナーは借地借家法で保護されています。
２ヶ月の滞納では大家と店子との信頼関係が破たんしたとはみなされません。
又すでに６カ月以上の滞納がありますが、敷金があり滞納分と相殺して、
敷金がゼロになった時点から本来の意味での滞納になります。
ですので、内容証明で敷金を滞納家賃分と相殺します（しましたでは駄目）と通知し、滞納分の精算をする。

それから、今後、続けていけるのか聞いたほうがいいですね。


継続するなら新しい連帯保証人を付けてもらう必要もあります。
それと契約書内に連帯保証人の死亡時の通知義務は定めていますか？
定めているなら、故意に隠したとして、更新しないとする事も出来ます。
更新がいつになるのか不明ですが、強制退去するよりははるかに楽です。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
連帯保証人の死亡時の通知義務は定めていません。抜かっていました。

借主は営業を続けたい、ただし支払は余裕があったら払うという言い方です。
現時点での敷金相殺は、借主をホッとさせるだけで支払に対する効果が薄いように考えます。

できれば滞納を減らしつつ営業を続けてもらいたいのですが、下記についてどのように考えられますか？

・「滞納額を増やさない、増やしたら○ヶ月以内に自主退去する」という念書を入れさせる。
・滞納額が増えた場合、その念書を元に信頼関係が破たんしたとして契約解除する。
・滞納額が敷金を超えた場合、敷金を差し引いた後の滞納額が30万円以内の時に少額訴訟を起こす。

また、強制退去の場合はどのように進めていけば良いのでしょうか？

お忙しいところ恐れ入りますが、お教えください。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2011/07/13 05:29

この回答へのお礼

詳細なご回答ありがとうございます。

はじめて当サイトを利用させていただき、
お礼などのエチケットに疎く、大変失礼いたしました。

お時間がありましたら、補足のお尋ねにもお答えいただければ幸いです。

お礼日時：2011/07/13 19:48