住宅ローンを組み、家をリフォームしたいが・・・

長くなりますが、よろしくお願いいたします。。。

現在、義実家隣の旦那と義父共同名義の土地の上に大伯母名義の家が建っています。
築４０年になり、かなり老朽化しているので現在はだれも住んでいません。
大伯母は８年前にグループホームに入り現在も元気に暮らしていらっしゃいます。
グループホームに入居する際に公証役場に行き、自分が死んだあとは旦那へ家を相続させる旨の遺言状を作成したそうです。毎年の固定資産税は義父が払っているそうです。

本題なのですが、私たち夫婦に二人目が生まれることになり、そろそろ義実家近くへ住もうと話になっているのですが、この家をリフォームし住みたいと希望しています。
最悪の場合はこの家が建っている土地のあいた部分に新築も考えてはおりますが、固定資産税など節約したいためなるべくならリフォームを希望しています。
急な話と二人目出産などの事情によりなるべく経費節減でことを進めたいのですが、まず住宅ローンを組もうと思うと家の名義が違うということが引っ掛かるようです。名義を変えればよいのでしょうが一番お勧めの方法はなんですか？？また、あいた部分に新築するのとどちらがよいでしょうか？？

No.2 ベストアンサー 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2011/07/30 23:40

老朽化した使っていない家を置いておいて、

別の家を建てるのが得になるようには思えませんので、
リフォームまたは立て替えでお考えになった方がいいと思います。

普通の住宅ローンや有担保型のリフォームローンの場合、
対象となる住宅と土地に抵当権を設定することになります。

この際質問者様のように親族間の使用貸借で、
ローン名義人と不動産の名義人が異なる場合は、
不動産の名義人である大伯母様とお義父様は保証人となることが求められます。

また、旦那様が資金を出して大伯母様の住宅をリフォームした場合、
資金に見合った分を旦那様の名義にしないと、
旦那さまから大伯母様への贈与となって贈与税がかかる可能性があります。

土地の方はしかたないとして、
建物の方は築40年とすると価値はかなり低くなるでしょうから、
贈与または購入で旦那様の名義に変更された方がいいのではないでしょうか？

抵当権の設定の不要な無担保型のリフォームローンも存在しますが、
金利や融資金額などの条件は有担保より厳しくなりますので、
リフォームの資金が多額になる場合はお難しいかもしれません。
ただ、～300万円程度の少額であれば抵当権設定の手数料が不要になるので、
無担保型の方が有利な場合もあります。

No.1 回答者： simotani 回答日時： 2011/07/28 13:27

建物だけ名義人が別なのでしたら、親戚でも敢えて賃借契約書を交わして、契約を登記してしまうのです。

家賃は古い為、改修費用はこちら持ちと明記して月額1万円程度に。固定資産税位でしょうか(固定資産税が更に安いなら税金程度で契約も可能)。
で賃借権が登記されたらローンが組めます。
できちんと家賃は振り込む事。でないと税務署は直ぐに否認して贈与税を掛けて来ます。