普通賃貸借から定期賃貸借への変更は？

自宅１階をテナントとして貸しています。
次回、契約時に普通賃貸借から定期賃貸借への変更をしたいのですが、可能なのでしょうか？
ちなみに、はじめて契約したのは平成１２年２月以降です。
こちらから、一方的に変更できるのでしょうか？
それとも、借主から拒否されたら、諦めるしかないのでしょうか？
こちらが、どうしても定期に変更したい場合、調停、裁判で争う事なのでしょうか？
自分としては、借主に迷惑行為があるため、次回、契約時は絶対に定期に変更したいです。
お詳しい方、教えてください。
お願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： kuny0222 回答日時： 2011/10/15 22:10

騒音、振動問題は非常に難しいのですね。

というのはあくまで個人差があるので。

一度きつめの文章を送るのも一つの手ですね。

振動の問題でこのままでは他の入居者が退去しかねません。
○月○日以降に問題が改善されないようでしたら、
貸主と借主の信頼関係が酷く崩れ、賃貸借契約を継続してくのは
不可能と判断し、解約を言わざるを得ません。
当方の希望としては、問題を改善して頂き、このまま賃貸借契約を望みますが、
改善頂けない場合は、不本意ながら法的手段も辞さない覚悟でおります

的な文章を内容証明で送る、もしくは協議をして、念書をかかせる
などの対応しかないのではないでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
アドバイス頂いた方法が現在、最善かもと感じました。
そうしますと、1度弁護士か司法書士に相談した方が良いのですね。
正直、法的手段は避けたいですが、現状を打破するには必要かもと思いました。
アドバイス頂いたこと、検討致します。
ありがとうございます。

お礼日時：2011/10/15 23:22

No.5 回答者： kuny0222 回答日時： 2011/10/16 09:22

司法書士はあまり関係ないと思いますよ。

弁護士に相談するのも、もう少し後で良いと思いますよ。
約束を守ってくれたら別に法的手段に訴える必要は無いわけですから。

この回答へのお礼

再度のアドバイスありがとうございます。
内容証明は文章など難しそうですので、自分で作成するより専門家に任せた方が良いのかなと思っています。その時は、弁護士でも良いのでしょうが、司法書士や行政書士の方でも問題ないのでしょうか？

お礼日時：2011/10/16 18:48

No.3 回答者： fujic-1990 回答日時： 2011/10/15 16:47

不動産賃貸業を営んでおります。

　営業中のコーヒーブレイク中なので詳細に語る時間はありませんので、思いつく順にザックリと書かせていただきます。

　結論としては「不可能」です。

　現在の賃貸借契約（ふつうの賃貸借）は、債務不履行か正当事由がないと解除・解約できません。

　解除・解約できるだけの原因がない場合は、建物の賃貸借契約は建物が朽廃するまで続くと思ってください。

　ふつうの賃貸借の契約期間は、「家賃値上げ禁止期間」程度の意味しかないと思ってください。

　契約期間の契約が有効で、期限が来れば明け渡してもらえるのであれば、「定期借家」なんて制度はいらなかったわけですから。

　借地借家法で、特別な要件をつけて、賃貸借期間が有効な、特殊な賃貸借制度を最近創設しました。

　それは、ふつうの賃貸借契約とは別な契約（特別な要件がある）です。家賃を上げるという「変更」とは違うんですね。

　ですから、いったん今の「ふつうの賃貸借契約」を終了させなければなりません。そして別な契約を結ばなければなりません。

　ところが、今の契約は上述のとおりめったに解除・解約できません。また、「こういう内容の新しい契約を結べ」と契約を押し付けることは誰にもできません。

　ですから、おっしゃるところの「変更」はできないということになります。


　現在、質問者さんには解除権もないようです（単なる迷惑では解除できません）し、新しい契約を押し付ける権利もありませんので、調停や裁判を起こしても負けます。

　こういう商売をしているとやくざよりもひどい一般市民に貸してしまって後悔したことが何度もありますので、質問者さんにたいへん同情しておりますが、現行法上はどうしようもありません。

　「迷惑」が何かわかりませんが、それを原因として解除できるようなほど巨大な迷惑なら、まずいまの賃貸借契約を解除することから始められてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
かなり厳しいみたいですね。
一向に改善の約束を守ってくれない。規制の騒音を超えている現状。最近はほとんど嫌がらせ状態を受けているため信頼関係は崩れている状態。強いストレスで生活に影響が出ている。などを正当事由にしたいと考えていますが、正当事由にもならないのでしょうかね？
定期への変更より、契約解除に力を入れた方がよいのでしょうかね。
解除もかなり大変そうですが…。
ありがとうございます。

お礼日時：2011/10/15 21:32

No.2 回答者： mineko43 回答日時： 2011/10/15 12:37

＞次回、契約時に普通賃貸借から定期賃貸借への変更をしたいのですが、可能なのでしょうか？

無理です。確か１２年３月１日から　定期借家法が　変わりましたが。

＞借主から拒否されたら、諦めるしかないのでしょうか？
そうでしょうね、家賃払って入れば。契約で　余程違う商売に変えたとかです、例えば　本屋がカラオケとか
水商売など、それも　裁判して　裁判官が決めます。大家より　参考に！ＰＳ特にテナントを　追い出すのは
難しいよ！　

この回答へのお礼

やはり難しいみたいですね。
迷惑行為に対して、再三の改善約束を取り付けているのに、まったく約束を無視し改善してくれず、困っています。
家賃収入がなくなると厳しいので、改善してくれれば、一向に居てくれても構わないのですが。
ありがとうございます。

お礼日時：2011/10/15 21:22

No.1 回答者： kuny0222 回答日時： 2011/10/15 09:31

不動産業者です。

一方的には変更できません。
必ず双方の合意の上になります。
ちなみに迷惑行為があるので・・・
という事ですが、具体的にはどんな事でしょうか？
その内容によりけりで出来る可能性もありますが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
迷惑行為の内容ですが、騒音振動です。
相手の経営者と、不動産屋を介して5回以上の改善の約束をしているのにもかかわらず、まったく改善してくれません。こちらが改善の約束を信用しても、いつも裏切られている状態で信頼関係は崩壊しています。ほとんど嫌がらせ状態ですので本当は契約解除したいのですが…。
また、よろしければアドバイスお願い致します。

お礼日時：2011/10/15 21:15