八方塞がりです、アドバイスをお願い致します。

私62歳自営、妻60歳パート息子27歳内部身障者でアニメターです。
都内・70坪にアパート(２世帯)兼自宅築１３年建築費７０００万で建てました。

建築当時８５００万の根抵当を銀行に設定し７０００万を借りました。
現在残債が４８００万銀行にあります。

近年不況もあり自営業の業績が芳しくなく支払い条件を変えてもらいました。
半年間元金８００００円と３．５％の利息月約１４００００円合計２２００００円の支払
に変え本年１０月で半年が過ぎました。

今度の条件は１年後に全額返済を条件に元金８００００円と利息１４００００円の
毎月前回と同じ２２００００円です。

二世帯分として家賃が１９００００円入ってきますので持ち出しは３００００円で楽なのですが
現在土地建物を銀行の関係の不動産会社が査定をして６０００万円の評価が出ました。

１年後に任意で売却するか競売にして完済をするように迫られています。
６０００万で売却して譲渡税約２０％１２００万円返済金約４７００万円合計５９００万円
単純計算で残１００万円です。

今後良い材料としては６年後に道路が通る相続で３名の共有名義の土地２００坪
が有り、道路が出来たら売る約束が出来ています。

地価が下っていたとしても坪５０万で一人当たり３０００万円譲渡税６００万円を引いて
２４００万円繰上げ返済その時まで約６００万円返済して置いて残債を１８００万円だと
家賃収入と返済額が同じくらいになり１０年間の返済で完済になると考えるのですが
銀行はどこか他の銀行から融資を受けるか土地家屋を売却して整理しますの一点張り
です。

土地家屋を売らずに解決できます名案はありませんでしょうか。
是非いろいろなご意見をお聞かせ下さい。

カテゴリ違いかもしれませんがお許し下さい。

No.1 回答者： natunya 回答日時： 2011/11/02 00:57

個人版民事再生の場合なら、土地家屋を手放さずにすむ方法があるのでは？

弁護士の無料相談に行ってみてください。法テラスを利用してみてください。
デメリットもありますが、考えていても仕方ないですよ。まずは行動あるのみ。

頑張っても、今は前に進めないかもしれません。
ですが、前を向いて、家族のために、少しでも進んで下さい。応援しています。

この回答へのお礼

早速のご回答感謝致します。
民事再生ですがアパートが付いてますので住宅ローンではなく
営業資金の名目の貸付ですので対象にならないのです。

お礼日時：2011/11/02 01:19

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/11/02 10:23

　私も自営ですのでご心中をお察し申し上げます。

　『銀行はどこか他の銀行から融資を受けるか土地家屋を売却して整理しますの一点張り』という銀行の態度も実家で経験しましたので良く分かります。大抵そうでしょう。

　自営が法人化されているなら、何かの融資を利用できないでしょうか？　一度役所か商工会議所に相談なさってみては如何でしょうか。『晴れの日に傘を差し出す』銀行さんですから要らないと言っている所には「今度○○という融資制度が出来たのでいくらかでも利用しませんか？」なんてやって来ます。おそらく低利の融資制度はあると思います。銀行さんも大手より信用金庫程度のほうが対応は親切でしょう。

　後は共有している所有権を共有者（ご兄弟？）に買っていただくことでしょう。どこの誰か分からない人に買われるより共有者にとってはずっと良いはずです。質問者様が破産でもなさればその所有権も当然整理の対象になります。そこを共有者に説明されては如何でしょうか。

この回答へのお礼

いろいろとアドバイスを頂きましてありがとうございます。

役所等は調べてみようと考えております。
共有者への売却は不可能です。

銀行はお金が無い所へは厳しいですね・・・・・。


今後とも宜しくお願い致します。

お礼日時：2011/11/16 18:04

No.3 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/11/02 11:10

＞今度の条件は１年後に全額返済を条件に、、、

新しい条件には同意しないことです。
「１年後に全額返済」に同意し、契約書にサインしたら最後、貴方の資産は銀行のものになります。

現在の月額3万円の持ち出しは、ご自宅の家賃と考えれば安いものです。

現在のご自宅が家賃相場12万円以上の物件であれば、現在賃貸中の2軒のうちの一軒が出たときにそちらに引っ越し、現在のお住いを賃貸に回すと、月々の持ち出しを無くすことができそうですね。

銀行が何と言おうとも、現在の金銭貸借契約を守り続けることが資産を守る鍵になりますね。

この回答へのお礼

残念ながら新しい条件に同意してしまいました。

銀行を変えてローンを組めるか、もしくは任意売却して精算するか
または競売で返済するかの３択ですね。

アドバイスありがとうございます。

お礼日時：2011/11/16 18:12

No.4 ベストアンサー 回答者： mnb098 回答日時： 2011/11/02 22:21

この条件変更は中小企業等金融円滑化法にもとずくものでしょうか。

もしそうであれば完全に貸しはがしとして違反します。
文面では元金据え置きではなく、元金指定で一定期間の返済を猶予すると言う主旨です。
今度の更改では一年後の一括返済を条件にしてというところが、もともと救済ではなくその場しのぎの精算まちという変更条件になります。

一年間で今の家賃相場が飛躍的に上昇する環境にないことは100%ないのですから、破滅にむかう条件変更でしかありません。

変更契約書にはなんと書いてありますか、もし上記法の適用でないのであれば金融庁の相談窓口への連絡というのも最後の手段としては検討できるのではないでしょうか。

保証機関との取り決めもあるとは思いますが、延滞しているわけでもなく期限の利益を奪うことができるのでしょうか、そこの部分の説明を充分され理解されましたでしょうか。
目の前の返済軽減のエサにつられてはいないでしょうか。

逆質問のようになりましたが私が関わる限りの理解としては上のような書き方になってしまいます。もう少し掘り下げた内容をもって専門家に相談されてはいかがですか。