親の家をリフォームして住む場合 相続税

高齢の両親が施設に入り、住んでいた家が空き家になっています。親はその家を私に相続してほしい旨を遺言書に記しているそうです。

私は他の地方に住んでいますが、定年後の家のことを思案中です。持家は首都圏にあり、賃貸に出していますが、いずれ売却するつもりです。

今の任地で家を買うか隣県の親の家をリフォームして住むかどちらかを考えています。定年まであと２年くらいですが、その間相続が発生すれば問題ないのですが、親がまだ元気でいる場合のことをがお尋ねしたいのです。

その空き家に住む場合、老朽化しているので、自分の資金で大規模リフォーム（新築そっくりさん）をして住むつもりです。その後親が亡くなりいざ自分が相続する場合、家の価値が上がるので物件の査定額が上がると思います。

親はそれなりの資産を持っており、必ず相続税がかかってくると思います。自己資金でリフォームしたのに査定額がアップし、相続税が増えるというのも・・・

相続人は両親のどちらか一方と、兄弟一人です。資産は大部分が株や債券であり、家のリフォーム費用を親のお金から出すのは不確定部分が多すぎて、他の相続人との兼ね合いでちょっとできないと思います。

どうすればいちばん有利にその家に住めるでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/11/30 20:48

＞自分の資金で大規模リフォーム（新築そっくりさん…

登記は親のままとするなら、相続税以前に贈与税の心配をしないといけません。
親子や夫婦は相互に扶養義務があり、日常の生活費を出し合うことは、税法上の贈与ではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm
しかし、住宅までは最小限の生活費の範疇を出ており、子から親への贈与となり、親に贈与税の申告と納付の義務が生じます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

贈与税を避けるには、子が資金を出した分だけ、子の持ち分として登記し直すことが肝要です。

＞亡くなりいざ自分が相続する場合、家の価値が上がるので物件の査定額が上がると思い…

リフォームが完成した時点で、子に適正な持ち分割合を設定しておけば、少なくとも子の持ち分について相続の問題は起きません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速詳しいご説明をありがとうございました。家を相続するのは娘である自分、リフォーム費用は夫です。私は働いていません。こういう場合はどうなるのでしょうか？

何度も申し訳ありませんが、よかったらもう一度教えていただけたら嬉しいです。

お礼日時：2011/11/30 22:51

No.6 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/12/01 09:35

現在の家の価値が500万円とします。

これに1000万円と掛けてリフォームすれば、１（親）：２（旦那さん）の割合で不動産の持分登記をすれば、この時点で贈与税が掛かりません（現時点ではこの選択肢がベスト）。将来相続する時に900万円に価値が下がっていれば、親の持分は１／３なので300万円ということになります。これを相続するわけですから、リフォームによって高くなることはまずありません。全体の価値が上がっても、現時点での親の持分以上にはなりませんので（旦那さんの持分登記をせず、贈与とするなら話は別）。
ただ、その親の持分についても他の相続者の権利が及ぶことになりますが、他にも財産があるようなのであなたは家の方を取れば良いでしょう。

この回答へのお礼

よくわかりました。ありがとうございました。離婚する予定は全くありませんので、アドバイスの通りにします。とても助かりました。

お礼日時：2011/12/01 11:22

No.5 回答者： hata79 回答日時： 2011/12/01 09:15

ところで家を相続する予定は私（娘）増築リフォーム資金の出し手は夫」に。

実際に資金を出すかたの所有物にすればいいだけです。
貴方の親と、娘婿の夫とが、建物を共有すること自体なんら問題はありませんし、夫も自分が出した金で増築した家なので、心起きなく住めるのではないでしょうか。

「お金を出した人に所有権がある」が大前提です。
Ａがお金を出すけど、Ｂの所有物としたいというように、事実と違う表紙をつけようとすると、相続だ贈与だという複雑な話に飛び込まざるを得ません。
夫が「自分の金で増築するが、自分の名前が家の所有権者として登記されるのは困る」というなら、そのときに、どういう処理をしようかと考えればよいわけです。

貴方が内心で、夫とはいつか離婚してやると思ってるというなら、リフォーム家屋を共有物にするのはためらう方が良いでしょう。
そのような事情がないなら「金を払った人のもの」という登記が良いと思います。

No.4 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/12/01 07:20

＞リフォーム費用は夫…

だから、親の贈与税を避けるには、娘婿に持ち分を設定しなさいといっているのです。

＞私は働いていません…

贈与税や相続税に、働いているかいないかは関係ありません。

この回答へのお礼

わかりました。何度もありがとうございました。

お礼日時：2011/12/01 11:20

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2011/11/30 20:23

リフォームをした際に家の所有権持ち分をリフォーム代金だけあなたの所有物にしておいたらいかがでしょう。

この回答へのお礼

それはいい考えですね。ところで家を相続する予定は私（娘）増築リフォーム資金の出し手は夫なのですが・・・ややこしい話になりますか？

お礼日時：2011/11/30 22:47

No.1 回答者： ma-fuji 回答日時： 2011/11/30 20:20

＞その後親が亡くなりいざ自分が相続する場合、家の価値が上がるので物件の査定額が上がると思います。

いいえ。
一概にそうは言えません。
建築確認が必要な増築などの場合は役所が建物調査にきますが、そうでなければ調査にきません。
つまり、固定資産税評価額は変わらないということです。
建物の相続税対象遺産額=固定資産税評価額です。
なので、大規模な増築を伴わないリフォームなら、相続税対象の遺産額が増えることはないということです。

この回答へのお礼

多分、増築を伴うことになると思います。早速のご回答ありがとうございました。

お礼日時：2011/11/30 22:45